在台灣賣凶宅到底什麼罪？

(本文首發於華廣網公眾號)

上次一篇文章提及台灣賣凶宅有罪，引起一些大陸讀者的關注，這篇稍微解釋下。

「凶宅」一般指住宅內發生過自殺、兇殺等非正常死亡惡性案件的房屋。這算不算迷信下的法律條文呢？台灣民眾普遍認為凶宅不吉利，所以忌諱買到這種房屋，以致血光之房產不好脫手，而發生賣方的刻意隱瞞。

「凶宅調查」是定型化契約一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，凶宅也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」中。

在真實的案例中，法院的態度是，賣方的隱瞞行為違背了公共秩序與善良風俗，違反誠實信用原則，賣方敗訴，須退還房款與所發生的任何手續費。亦即，賣房應當負有「凶宅」信息的披露義務，否則應當是為詐欺。

需要特別說明的是，「凶宅」在台灣法律上並沒有明確的界定，只能按照一般理解，至少符合以下要件:一，房屋內發生的死亡事實必須客觀存在。如果只有捕風捉影的各類傳說，不能簡單地認定為「凶宅」。二，發生的死亡事件非人為因素造成, 即俗稱的「橫死」。如由健康原因導致的病死或老死均屬於正常死亡。第三，由於特定事件的影響, 多數人不願購買此房屋居住。

所以，法律並沒有「賣凶宅罪」，而是刑法裡的「詐欺取財罪」。

在一般的案例中，買方通常會以民事起訴的方式解決糾紛，除非買方認為賣方惡性重大。在許多狀況裡，賣方也不知道自己的房屋是凶宅，這類通常就以民事賠償解決。但若賣方屬於明知為凶宅還謊稱非凶宅，就構成詐欺，且由於凶宅的房價少於市價至少4-5成，故而構成刑法上「詐欺取財」的要件。

雖如此，法官在審這種案件時，一般也都會傾向讓雙方和解，也端視賣方事後處理態度是否有悔意。亦即，在法律實務中，若買方以刑法相逼，就是為了在民事訴訟裡多要點賠償金。

詐欺取財罪的刑期，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。一般凶宅案，賣方若被判刑，刑期在8個月到一年2個月之間。

通常爭議的焦點在於「凶宅的認定」，以及「賣方是否知情」。

「內政部」的「不動產委託銷售契約書範本」中的不動產說明書應記載事項列有「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」。重點在於「賣方的產權持有期間」，若賣方其實是買到上一任屋主持有期間產生的凶宅，是不必承認房屋為凶宅的。

這就讓有心人鑽了空子，故意低價買兇宅，又佯裝不知是凶宅，並以市價賣出。由於台灣法律規則是提告人須負舉證責任，這種案例，買方就要找出賣方其實知情的證據，但這就不太容易了，故而詐欺罪不一定能成立。

也有房屋仲介業者反向操作，乾脆公開賣「凶宅」，由於價格低廉，反而吸引到不少投資客，成交率百分之百。那麼問題來了，你覺得投資客買兇宅來幹嘛的？答案不是轉手賣出，因為證據明確，難以隱瞞。對，就是出租。租客是不受這類法律保障的，因為不是買賣行為。

亦即，台灣的租屋環境潛藏許多風險，因為租屋不是買賣行為，事前沒有「不動產重要事項說明書」，就算事後知道自己租的是凶宅，也無法取得法律協助。確實有新聞報導相關案例，房客想告房東詐欺，檢察官不起訴的理由是，租屋時你又沒問是否凶宅，所以房東沒有刻意隱瞞事實，無詐欺犯意。

總結以上，我們知道一般凶宅案，並非「迷信法條」，而是在社會習俗的潛規則下，訴諸法官對「善良風俗」的自由心證，以尋找適切的法條處理糾紛。當然，你要說社會迷信亦無不可，但法條本身是不迷信的。

真正值得探討的問題在於，道德，價值觀，習俗，該不該直接放入法律中呢？比較正確的答案是: 不該。

當基督徒以同性戀違反社會道德為由，訴求反同婚入法時，這個問題就比較清晰了。正常的法律人都會作答: 我們往往不知道社會的核心價值是什麼？所以不該訂出法律界線。也就是說，反過來，同性戀價值觀，亦不可入法。所以吵了半天的同婚議題，用這個角度看，就是法律在人權價值與道德訴求間的大小眼問題了。

相似的概念其實也適用於社會習俗。社會不斷在變化，許多傳統習俗也逐漸變成「陋俗」，當然不能由法律界定何種習俗是善良風俗。故而，習俗不能入法，但法官可按當下的社會觀感，做為自由心證的參考。

必須要說的是，習俗其實是法律之源，許多法律的形成是肇因於社會中的各種約定俗成，但社會不是靜態不變的，故而法律也勢必隨之而變。重點在於，法律必須要有一定程度的安定性，不能在短時間內頻繁更動，所以它只能是最低限度的道德界線。

這就是為何「法治」與「德治」要分開看待的主要原因。

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