香港會是內地城市商業的未來嗎？

每年新一線城市研究所發布《中國城市商業魅力排行榜》的時候，總會有朋友講，你們應該把香港、澳門和台灣的城市一起納入榜單排名呀。新一醬猜想，提出這個需求的朋友們一定是想看看二三十年前算得上中國內地城市商業發展樣板的城市，現在過得怎麼樣了。

新一醬自然也是希望這麼做的。但港澳台地區與內地城市的商業品牌結構有不小的差別（其中很重要的是內地本土品牌的市場佔有情況），並且線上的生活方式差異更為明顯，要直接拿現有榜單的維度和數據來評估，並不是科學的方法。基於這一層顧慮，港澳台地區的城市就一直沒有納入新一醬的城市排名對象中。

不過最近新一醬還是手癢試了一下，評估香港與內地城市的商業資源差異。這個嘗試的前提是，如果將比較範圍縮小至兩地品牌重合度較高的餐飲、高級酒店、零售等領域，也許可以得出一些相對有效的結論。

幾周前，新一醬剛完成了商圈演算法的升級。在這套演算法中代入此次研究用到的數據，就能很快看到上海與香港兩座城市的商業資源布局差異。

此次用到的門店數據是在新一線城市商業資料庫的餐飲、高級酒店和零售品類中選取了國際性品牌以及在較多城市和地區經營的區域性品牌，並增補了部分香港有代表性的本土品牌後得到的（品牌名單詳見文末列表）。我們也統計了銀行，但抹去了品牌差異，直接計入了所有可以在高德地圖上找到的銀行門店。

為此新一醬在沿用的聚類和異常值分析（Anselin Local Morans I）中微調了上次的模型，為不同類型的興趣點（POI）賦予了新的權重：

餐飲×0.1

高級酒店×0.15

奢侈品×0.25

零售×0.1

地鐵站點×0.2

銀行×0.02

將所有數據投到劃分成500米×500米柵格的地圖上之後，藍色表示商業資源的中心聚集區，而黃綠色表示商業資源的周邊蔓延區。

新一醬計算了上圖中有顏色的商業區面積，上海大約是香港的3.7倍（上海的總面積是香港的5.7倍）。從形態上看，上海整體的商業資源呈現出從市中心向外擴散衰減的狀態，並且在環線上分布相對均衡。而香港的商業資源則明顯集中在港島北岸和九龍南部，從顏色上你能看到這兩片區域有大面積的深色，商業資源高度聚集。

這與香港的先天條件有關。在這座城市發展了100多年後，香港1104平方公里的土地只開發了26%——且其中只有7%的土地用來住人。剩下70%多的土地大多是難以開發的山地或者郊野公園。在這種先天稟賦的影響下，香港的城市發展結果也極端接近城市誕生的本質——在有限的土地資源上高度集中地提供人類生存所需要的設施，以實現效率的最大化。

從這個角度講，香港的商業開發強度應該算得上內地城市的樣板了。在下圖的北京、廣州、深圳、成都和杭州5個城市中，你也沒法找到與香港的商業開發強度類似的城市。

新一醬進一步從商圈的尺度研究了上述7座城市的商業資源密度問題。參考之前的方法，新一醬選出了一批滿足柵格本身商業密度高，周邊柵格商業密度高，周邊柵格商業密度差異小，以及與其越近的柵格商業密度越高這4個條件的格子，並認為它們組合形成的區域可以被稱作商業區。

將這些商業區按照識別出的面積上的商業資源指數排序，可以看到7城商圈的排名：

在比上海人民廣場的商業面積還少0.5平方公里（2個格子）的情況下，尖沙咀依然排名第一。而香港的中環、銅鑼灣和旺角商圈也都類似，在更小的面積上集中了更多的品牌，整體領先於大多數內地城市的頂級商圈。

當然，新一醬也承認上面這樣單純用共有品牌的數據來做比較存在一定的問題，它不是這些城市商業表現的全面反映。不過即使是在這些有限的品類和品牌數據中，你也能通過分析看到，上海的幾個主要商圈的品類結構幾位類似，但香港的4個商圈各有各自的側重：

就像所有去過香港血拚的人印象中的那樣，尖沙咀和銅鑼灣的奢侈品比重高；銀行和金融機構聚集的中環商圈的銀行和餐飲的比例較高。旺角則以58%的高零售比例吸引了更多的年輕人，那裡有全香港最密集的電腦市場、3C電子連鎖店，這個更接地氣的商圈還有很多像售賣各品牌的運動鞋的波鞋街；批發、零售花卉的花墟道；飼養魚店鋪林立的金魚街等一街一業的特色商業。

值得內地城市重視的是，與很多城市依靠傳統商業形態尚未被現代商業衝擊才保有多樣性不同，香港的商圈多樣性是建立在零售品牌高度連鎖化的基礎上的。

按照上圖中顯示的品牌結構看，香港的935家7-ELEVEn在便利店中的地位與1213家全家便利店在上海的市場佔有率類似，而屈臣氏、萬寧這樣的葯妝店也明顯比內地城市同品牌門店的數量多得多——還沒有算上莎莎、卓悅這些平價化妝品連鎖店滲透在大街小巷中。這些連鎖品牌同樣也在香港各個商圈中出現，但沒有阻礙各個商圈的特色形成。（題外話是，香港的麥當勞數量遠多於肯德基，有誰能解釋下是為什麼嗎？）

這可能要回到香港的高密度商業資源布局上來解釋。

同樣是1平方公里，僅僅是看幾個主要品牌的便利店，香港可以有32家7-ELEVEn和9家CircleK便利店。而在已是內地便利店業態最發達的深圳，這個面積上，暫時還只能容納下14家美宜佳，以及1家7-ELEVEn和1家全家。

在單位面積中擁有更多商業資源，為人們提供了更多選擇的可能性，也意味著更高的多樣性。但我們也要認識到，香港的高密度商業離不開這座城市居住的高密度。在人均居住面積只有15平方米且高層住宅林立的香港，商業資源的高密度布局有它的土壤。

在內地的一線城市和頭部新一線城市，近幾年已經出現了大規模的居住郊區化，城市整體的商業資源布局模式也將面臨新的態勢。這些城市的商圈多樣化，可能並不能再拿香港作為樣板來參照了。

因此要想繼續聊中國城市商業的未來在哪裡，下周新一醬會再開一個話題，和大家聊聊社區商業。

在研究香港的各種品牌門店位置時，新一醬發現連鎖咖啡館這一類別中，香港與內地城市的品牌格局很相似——星巴克一家獨大，但它身邊一定有一家挑戰者，內地城市的這個挑戰者通常被認為是Costa，而在香港是太平洋咖啡。

誕生於1992年的香港咖啡連鎖品牌太平洋咖啡以1:2.8的比例和星巴克佔據了香港連鎖咖啡館的市場。2010年太平洋咖啡被華潤創業收購，次年正式進入中國內地市場，目前在華南市場佔據不小的市場份額。

在香港，太平洋咖啡與星巴克門店的比例為1:2.8；上海的Costa與星巴克門店比例為1:6.2，北京的這個比例為1:2.5。

新一醬好奇的是，在不同城市，不同的佔據市場份額第一第二的頭部品牌的門店比例情況下，開店的策略會不會有所不同。於是新一醬以門店數第二的品牌為研究對象，分別看在其門店的200米、500米、1000米範圍內至少有一家星巴克的比例。

結果是，太平洋咖啡、Costa跟著星巴克開店的思路在每個城市都是「套路」。將近一半的門店都會開在星巴克200米範圍內，然後確保三分之二以上的門店距離星巴克不超過500米，以及絕大多數的門店不要離開星巴克1公里以上單獨作戰。

所以從單個品牌的城市開拓策略來說，香港可能還真的是一個絕好的學習樣板。

附 參與本次計算的品牌列表

餐飲

滿記甜品

GODIVA

哈根達斯

鮮芋仙

85度C

麵包新語

愛茜茜里

麥當勞

KFC

漢堡王

必勝客

味千拉麵

賽百味

德克士

棒約翰

星巴克

太平洋咖啡

Costa

高級酒店集團

萬豪喜達屋

香格里拉

凱悅

溫德姆

洲際

希爾頓

雅高

奢侈品/輕奢

Burberry

Prada

Tiffany & Co

Salvatore Ferragamo

路易威登

施華洛世奇

HUGO BOSS

歐米茄

萬寶龍

Gucci

勞力士

Dunhill

卡地亞

愛馬仕

Coach

Tommy Hilfiger

Michael Kors

Kate Spade

MCM

零售

阿迪達斯

耐克

Under Armour

李寧

New Balance

迪卡儂

蘋果

ZARA

Gap

H&M

優衣庫

MANGO

URBAN REVIVO

I.T

Forever21

無印良品

宜家

悅詩風吟

Bobbi Brown

M.A.C

資生堂

倩碧

科顏氏

蘭蔻

雅詩蘭黛

香奈兒

萬寧

屈臣氏

絲芙蘭

家樂福

沃爾瑪

大潤發

永輝超市

歐尚

麥德龍

卜蜂蓮花

永旺超市

物美

7-ELEVEn

CircleK

全家

羅森

題圖素材/旅行、阿機、Dick Ng@FORK

文/吳曄婷 數據/吳曄婷 張鼎 視覺/王方宏

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