樓市凜冬將至，年輕人買房要注意哪些？

凜冬將至，2017年僅有不到2個月就宣告結束。回顧這一年多的時間，樓市經歷了「限購+限價+限貸+限售」等多重嚴格調控。

在一套「組合拳」的重擊下，樓市也收到了預期的效果：

房價漲幅回落，全國70個大中城市目前的漲幅已經回歸到1%以內，北京等一線城市房價更是出現小幅下跌；

但是另一方面，在多重調控之下，很多人因為限購和限貸，也陷入了「買無可買，貸無可貸」的困境。

在這種形勢下，很多人尤其是年輕人，因為自己之前沒有買房經驗，基本上純小白，很容易陷入思想鬥爭，比如，眼下這個時期要不要買房，買房有哪些需要注意的問題。。。。。。

今天這篇文章就是寫給沒買過房的年輕人，希望能在你們「築家」的過程中提供我們的一份幫助。

一、買房最好的時機是什麼

現在房產大環境確實不如之前，而且確實有很大一部分人是「看空」房價，覺得房價還有降的可能。

事實上，對於投資客來說，買房確實不一定是回報率最高的投資方式，對於資源比較多的投資客來說，他們會找到更好的理財方式。

但是對於首套房的年輕人，「當下」永遠是最好的買房時機。目前雖然說房價大漲的可能性不存在了，但是沒人能保證接下來不會出現新的調控政策。

首套房的年輕人，基本上都是剛需，剛需不是投資。這些人大多數都沒有「賭」的資本，如果接下來首付再次上提，或者利率上升，對剛需來說，都是買房成本的上漲。

而且如果不買房，租房的成本也一直存在，而且自己生活的幸福感也得不到提升。

所以始終建議剛需儘早買房，不要觀望，剛需要有剛需的樣子。

二、首套房資質如何最好地利用

對於很多年輕的買房小白，最容易忽略的優勢就是自身首套房的資質。

我國年輕人首套房資質還是有很多利好和優勢的，其中最主要的就是首付比例低，貸款利率也低。

目前從全國範圍來看，首套房首付普遍來看是30%，利率是基準利率，當然目前也有不少利率上浮5%的；

但是相比與二套房，普遍40%的首付，利率直接上浮20%來看，優勢還是很大。

如果貸款用公積金，那首套房的資質就更珍貴了，性價比不是一般的高。

至於那些有想法在北京買房置業的年輕人，更不能隨意買房，因為北京的限購政策是認房又認貸，一旦之前有過住房貸款幾率，直接算二套房，首付最低60%。

看過太多外地年輕人，因為之前有過房貸記錄，直接首付上升一倍，徹底告別北京。

所以，對於擁有首套房資質的年輕人，買房一定要多對比，找出性價比高的，實現槓桿最大化。

二、要結婚的年輕人合同和房本如何寫名

對於很多年輕人，房子「如何寫名」這個問題一直都比較頭疼。

一句話概括：婚前買房，房本是寫誰的名，就是誰的房；而婚後買房，不管寫誰的名，都是夫妻雙方共同財產。

具體來講：

婚前買房

1、婚前用個人財產全款買房，寫個人名，屬於個人財產。

2、婚前貸款買房，房本寫了付款方名，婚後共同還貸，若離婚房子屬於寫名方，未還完的貸款由寫名方個人償還並需賠償另一方共同還款的金額及對應的增值部分。

3、一方婚前用個人財產買房並寫在自己名下，後增加另一方姓名，若無其他約定，房子屬於二人共同財產。

4、若婚前雙方共同出資全款買房，寫一方姓名，若另一方無出資證明，且寫名方不承認，房子只能歸寫名方所有。

5、若婚前二人共同出資，婚後一起還貸，房子寫一人名，則婚後共同還貸及增值部分屬於共同財產，其餘按照出資份額共有。

6、婚前買房，寫二人名，雙方共同所有。

婚後買房

1、婚後用共同財產買房，不管寫幾個人的名，都屬於共同財產。

2、婚後一人用婚前財產全款買房，寫二人名，屬於共同財產，是出資人對另一方的贈與。

3、婚後一方用婚前個人財產（有相關證明）全款買房並寫在自己名下，屬於個人婚前財產轉化，會認定為個人財產。但是這種基本不太可能，因為很難證明是一方婚前財產，而且極度傷感情。。。

尤其是父母出錢全款買房的，完全可以寫父母的名字，這樣繼能節省首套房資質，又能避免意外發生。

當然如果你婚前認定一輩子就是她了，那一套房有什麼大的關係呢，與「一輩子」這個賭注相比，「一套房」簡直不值一錢。

三、儘可能多貸款，不要提前還款

雖然現在利率上浮，很多銀行都取消折扣，回到基準利率，個別利率甚至有上浮。但是總的來看，提前還款並不划算。

首先，房貸利率升高後，已購房人的利息不意味著馬上增加，主要是看你和銀行貸款合同的具體要求。銀行一般都有規定，已購房人的利率會在固定時間內作調整，有按月調整，也有按年調整的；

其次，有些銀行提前還款要交違約金。需要注意的是，違約金的收取方式主要有兩種：

• 按照提前還款時未結餘額的2％－5％計算，比如100萬貸款，提前還貸後，還剩下50萬沒還，那麼要交1萬－2．5萬的違約金；
• 按照收取若干個月的利息來計算，比如還貸不足一年的罰息三個月；還貸滿一年不滿兩年的罰息兩個月；還貸滿兩年以上的不罰息。

注意：由於不同的銀行不同的貸款類型，對提前還貸的要求也存在一定的差異，具體信息需要詳細諮詢銀行。

最後，也是最重要的一點，從貨幣貶值角度上說，提前還款與30年還款的結果差別非常大。這裡面涉及到財富縮水率，涉及到財富的時間價值，即拿提前還款的錢做其他理財投資獲得的收益。具體請看孔明老濕：提前還房貸是否划算？

四、首套房資質珍貴，最好地利用它

正如上文所說，首套房的資質非常具有優勢，所以買第一套房一定要慎重。

首先，首套房不一定非要買新房，有時候二手房的優勢也很明顯。

很多人覺得二手房是別人住過的，尤其是年輕人心裡會有一些顧慮。

但事實上很多二手次新房性價比很高，同區域來看，二手房價格一般是新房的70%-80%，價格上具有很大優勢；而且所見即所得，周邊的配套和小區情況可以清楚了解。

同樣的錢，買新房基本上要買到偏郊區的位置。這些位置往往相對人煙稀少，而且周邊的情況更多是規劃，並沒有具體落實，所見非所得。

如果實在想要新房，盡量選擇有產業支撐的地方，」產—人—城」的發展模式，是目前中國大多數區域發展起來的普遍套路。

產業是所有的基礎，如果沒有產業就不會有人的流入，就沒有需求產生，一旦沒有足夠的需求，這一區域不管是商業，還是其他配套設施，都很難落成。

同時一定要認準大開發商。大開發商自帶「造城能力」，比如像華潤，作為央企，它的口碑不是單純憑藉央企樹立起來的。事實上，關注房地產的人都知道，有華潤的房子的地方，周邊旁邊一定有個「華潤萬象匯」，「華潤萬家」的大型超市。

當年北京四環外是完全沒有人去的地方，但是華潤拿地之後，不僅僅建了一大批房子，還建立了華潤五彩城，這是一個高端大氣有低調奢華的大型shopping mall, 在北京不一定比萬達廣場的地位低，而且建了學校，引進了良好的醫療和教育資源。

最主要的是，在當時華潤賣房子的時候，並沒有給客戶承諾這些配套，都是後期華潤自發建起來的。

五、空間距離不等於時間距離

時間往往是最寶貴的，尤其是年輕人比較喜歡睡懶覺，所以一定要選擇一個離工作單位近的房子。

如果工作單位附近沒有合適的房源，也要盡量選擇公共交通便利的位置，地鐵房最好，別只看自駕交通。

畢竟現在一線和二線城市早晚高峰還是很容易堵車的，等到別人堵得都遲到的時候，你的幸福感就爆棚了。

空間距離遠的並不代表通勤時間就長，便利的交通會大大節約你的時間成本。超過2km不叫地鐵房！步行時間超過2min不叫地鐵房！

六、選擇合適的中介機構

這一點不僅僅是針對年輕人，中老年人買房也一樣。如果選擇二手房，一定要找大的中介機構。

大的中介機構雖然中介費較高，但是相對可靠性也更高。

聽到過很多買二手房的人，後續各種問題出現。有原業主賴著不肯辦過戶的，也有買到問題房源的。

這些如果是在鏈家等大型中介進行的交易，根本不可能發生，因為中間有各種保障機制。

七、離職前後不要買房

離職前後不要買房！！！

離職前後不要買房！！！

離職前後不要買房！！！

重要的問題說三遍！！！

之前見過離職後考慮買房的，後續出現一系列麻煩。

離職後買房，本身自己承受著心理和經濟壓力；同時離職後，之前的五險一金就會斷繳，而公積金的繳存狀態是會體現在個人徵信報告的。

文章開頭我就提到，目前很多人是「貸無可貸」。目前國家銀根縮緊，很多銀行都是資金不足。這種情況下，銀行肯定會挑資質好的放貸。

而如果這個時候，公積金「斷繳」的字樣體現出來，銀行完全可以認定你沒有還款能力，因此拒絕批貸。

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