全國房價收入地圖：在中國買房究竟有多難？

文|凱風

中國居，大不易。

說起買房之難，從北上廣深到寧杭成渝，從一線城市到三四線城市，大江南北，960多萬平方公里上，大抵都有同等感慨。

當然，最令人感慨的還不是房價持續高企，而是收入增長越來越落後於房價漲幅，以至於房價越來越脫離基本面，越來越與普通居民無關，越來越成為少數人的投機遊戲。

不過，在中國買房究竟有多難？我們還需要數據說話。

1

全國房價地圖：僅有10城房價不過萬

經過2016年這一輪的暴漲，大多數一二線城市房價實現翻倍。

以全國36個主要城市（省會城市+計劃單列市）作為觀察對象。這36個城市裡，房價不過萬的只有10個城市，基本都屬於東北、西北城市，如瀋陽、哈爾濱、蘭州、銀川。

而在2015年，房價過萬的城市還屬於少數，只有北上廣深和廈門、杭州、天津等寥寥10個城市，最近大熱的武漢、鄭州、合肥、重慶、成都、長沙都還未過萬。

進入2017年，北上深房價突破6萬元，廈門、廣州跟隨其後，共同進入均價3萬元俱樂部，而三亞、杭州、南京、福州、天津則突破2萬元。

請注意，這還只是全城均價，如果只看中心城區，這一數字往往還要翻上2倍左右。如北上深中心城區均價早已超過8萬元，而廈門、廣州中心城區也在5萬元以上，二線城市如武漢天津福州也都在3萬元以上。（可參閱《全國中心城區房價排行：北上深破8萬，二線城市普遍超3萬》）

不過，單看絕對值，二線城市與一線城市之間，的確還存在較大的差距。但如果結合房價漲幅，二線城市已經基本趕上一線城市。

2

全國收入地圖：區域懸殊有多大

關於收入主要有兩個指標，一個是城鎮居民人均可支配收入，另一個是城鎮在崗職工平均工資。前一個是以家庭為統計單位，覆蓋到所有居民，統計的是可自由支配的收入；後一個是以單位為統計單位，個體就業者和自由勞動者不在其列。

這兩個指標各有優勢，就評價購房難度而言，覆蓋到所有居民的城鎮居民人均可支配收入更有現實意義。

這是2016年36個主要城市城鎮居民人均可支配收入排行：

置換成在地圖上顯示的氣泡圖是這樣的：

從這兩張圖上，我們可以發現幾個很有意思的現象：

其一，從整體上看，北上廣深寧杭處於第一陣營，而房價漲幅較為突出的鄭州、合肥、武漢處於中游，西部城市基本處於墊底位置。從數字上看，北京上海的收入水平，是二線城市鄭州、合肥、西安的1.6倍左右，是處於墊底位置的貴陽和西寧的兩倍有餘。

其二，一般而言，經濟越發達的地區，收入水平也相對較高，但也存在例外。比如天津和重慶，這兩地的GDP總量僅次於廣州深圳，但收入水平卻排在全國中下游，重慶甚至還處於倒數位置，僅有北京和上海的一半多一點，甚至還不如長沙、濟南、福州等普通二線城市。

城市富而民眾收入一般，天津主要是由經濟結構決定的，天津以國有大工業企業為主，覆蓋的就業人群有限，難以惠及普通民眾。

重慶是一個很容易被總量光環吸引的城市，卻忽略了光環之下，這是一個典型的西部城市。3000萬人口的量級，很容易拉大總量，但也會產生均攤效應，畢竟在主城區之外，還有大量並不富裕的地區。

3

房價收入比排行：哪裡買房最難？

所謂房價收入比，顧名思義就是房價與收入之比，通過這一指標，可以粗略評估普通居民家庭購房的難度。換句話說，房價收入比，衡量的就是一個家庭不吃不喝要多少年才能夠買得起一套房。

中國典型的家庭是三口之家，以90平米作為標準面積，由此計算房價收入比：

轉換為氣泡地圖如下：

結合房價地圖、收入地圖以及房價收入比數據，我們可以得出以下幾個要點：

1、從國際標準來看，房價收入比的合理水平是3-7。在36個主要城市裡，只有長沙、西寧、烏魯木齊、瀋陽、呼和浩特和銀川等6個城市處於合理水平。

當然，其他超出合理水平的30個城市，並不意味著全都存在泡沫，原因在於，房價收入比衡量的是全體居民的購房難度，但實際上購房群體一般都以中高收入者為主，越富裕的城市、人口流入越大的城市，房價收入比自然會更高。一個城市房價有沒有泡沫，還需要更多數據進行分析，這不在本文討論之列。

2、從整體上看，房價收入比與房價排序基本一致，呈現一線、二線到三線的階梯式分布。

從數字上看，在36個城市裡，房價收入比超過30的只有北上深廈四個城市，與房價排序一致。而超過20的也只有7個城市，除了北上深廈，還有三亞、福州和天津，而同為一線城市的廣州則只有18.7。而超過10的則有22個城市。

從區域上看，從東部到中部再到西部，房價收入比也形成階梯式分布。東部沿海城市普遍超過15，中部城市在10-15之間，西部和東北城市基本都在10以下。

3、套用城市分級模式，以房價收入比來衡量，深圳上海北京廈門三亞屬於一線城市，至於廣州，只能跟福州、天津、南京、杭州、石家莊、海口、武漢、鄭州等位列二線城市，至於大連、西安、長沙則只能類同於三線城市。

4、作為這一輪房價暴漲周期的領漲城市，深圳的房價收入比當仁不讓，位居首位。2015年，深圳房價收入比為27，到了2017年底，這一數字攀升到40。這意味著，一個普通深圳家庭，連續40年不吃不喝積攢的收入才能供得起一套房。即便是兩倍於平均收入的中產群體，買一套房也要耗費20年的家庭收入。這說明，深圳的樓市早已與普通人無關，北京上海也是如此。

5、廣州、寧波、長沙這三個城市比較有意思，房收比與房價之間構成一定程度的背離。原因在於，這三個城市收入都相對較高，而房價卻又不如同等收入級別的城市，雖然這並不代表這三個城市房價更合理，但至少意味著相對較高的安全邊際。

4

幾個結論

其一，從購房難度上看，北上深廈三亞都屬於宇宙級的存在。高達30以上的房價收入比，不僅讓普通居民望之卻步，就是中產群體也只能望房興嘆。這五個城市的房價，早已經與普通居民沒有多大關係，而淪為投資者與投機者的狂歡。

其二，這幾年，逃離北上廣深的聲音不絕於耳，主要理由就是一線城市房價太高。的確，一線城市房價太高而收入卻不夠高，但二線城市也不是康樂園。經過這一輪暴漲，二線城市的房價收入比普遍攀升到10-20之間，依然超過大多數人的承受能力。

其三，既然房價收入比已經高到如此離譜的地步，為什麼樓市還是一片興旺？從中短期看，房價更多受貨幣、土地和人口等因素的影響，從長期看，任何房價上漲如果沒有經濟增長和收入增長的支撐，都會蘊藏著巨大的風險。

所以，中國樓市的未來又會如何？

微信公眾號房屋屋（its-home）