買房指南(6)：鎖定市場風險│梁隼

買房不買房的優劣因人而異，站在用家角度來看，買房自住能夠控制日常開支之餘，亦能夠鎖定市場風險，雖然不能把不明朗因素排除，但是可以估計最差的情況，再做好準備去面對。

首先解釋一下甚麼為之市場風險。風險一詞可解釋為預計情況與實際環境不相同。市場風險就是市場上的不可預計情況令到樓價出現突如其來的急升或急跌。不用講到太遠，十年前的一場金融海嘯，就令到房價在短短兩個月之內急跌兩成。

買房之後面對的市場風險就是樓價突如其來下跌，如果房價估值比貸款額還低，就會成為負資產，最差情況是要用錢周轉或沒有錢供按揭而被迫賣房，就不能套現兼要籌多筆錢補差額，此情此景曾於1998年金融風暴下發生過，2003年沙士也發生過。

買房要面對市場風險，不買房就不用面對吧。朋友，你實在太年輕了。買房要面對壞消息令房價下跌，不買房也要面對好消息、剛性需求、政策主導下的樓價上升所帶來的居住成本增加。舉個例子，在2007年能夠付得起一萬元月租，可以在市區輕易找到一間面積500-600呎的兩房單位，甚至三房單位。現在(2017年)，一萬元以下只能夠在新界偏遠地方才能租到面積相若單位，在市區只能夠租到面積細一半以上的單位，甚至「?房」。價如十年前不買房，現時就要用多兩倍價錢買一樣的單位，更要面對按揭條款收緊，而要準備更多首期才可買房。

所謂有數據有真相，筆者就引用多年前根據物業代理在網上提供的租金走勢圖及樓價走勢圖來說明一下。利用1997年1月的數據作為一個基準（100點）去將樓價與及租金數據指數化（由於是節錄關係，所以數據只反映了1997-2010年的情況），得出來的結果就是租金同樓價無論升跌都接近同步。這正好反映樓價受到市場消息影響的同時，租樓亦不能倖免受到牽連。

租金及樓價走勢圖

數據源：美聯物業

因為買房後原賣家不能夠因日後房價上升而追收差額，同樣也不會因日後房價下跌而對買家有補貼，技術上是把市場風險鎖定，因為市場價格波動所帶來的潛在損失是有限的。