第十一回：在英國買公寓和國內有何不同

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大家好，不知不覺已經做到第11期，感謝大家的支持，也非常開心通過這個專欄認識了很多朋友。咱們這個專欄的內容都是原創，所以我忙的時候就沒空更新，大家要多催我。最近我最大的成就是教會了兩位倫敦同事玩微信，這樣以後大家諮詢倫敦物業，就會有Alex 和 Tom 兩個本地帥哥一起和我解答，他倆都曾是地產專業的學霸，而且都有大型開發商工作背景，很多熱銷樓盤都可以爭取到買房折扣。

針對購買公寓朋友的各種問題，這期咱們就講一下在英國買公寓和國內的區別，希望對大家有幫助。

產權

中國是70年使用產權，之後歸國家。英國買房產權分兩大種：lease hold 租賃產權和 freehold 永久產權。

永久產權freehold 一般是買地皮或是買帶院子的house 才有，意思就是這塊地皮永遠都是持有人的，可以無限傳承。

中國投資者更常見的是租賃產權leasehold,英國幾乎所有的公寓都是租賃產權。這是個什麼概念呢？這塊地皮的永久產權持有人，把使用權長期租給公寓的主人也就是租賃產權持有人。每年，公寓的主人要交ground rent

地租。公寓的租賃產權期限都很長，從125年到999年不等，而且根據現在的政策，leasehold 可以付很少的錢再續租90年，續租最好是在現在的租約還剩95年的時候就開始，這樣手續費比較便宜。

地租沒什麼可害怕的，是一個象徵費用，基本上一年200-500磅。

有的投資者會想，租賃產權不如永久產權好。其實完全不必多考慮，原因有

在英國，只要買公寓就是租賃產權，咱也沒有其他選擇。
一般鋼筋混凝土結構的建築壽命是50-80年，相比這個公寓本身的壽命，90年以上的產權年限都是沒問題的。
英國的租賃產權到期了是可以續租的，不會說租賃產權到期了房子還在，就把房主人們轟出來，政府都不傻，這種關係到民生和社會穩定的政策是不會差事兒的

有人會想著海外買房是為了傳承，沒有永久產權心裡不爽。公寓本身就不是能傳承好幾代的產業，最多傳到第三代樓體也就很舊了。一般英國的公寓持有5-15年就轉手賣了。如果咱想要世世代代的傳承好幾百年，那最好去城外人口稀少的地方，買一塊地皮。

不管是永久產權還是租賃產權，都是在英國的 HM Land Registry 註冊的，都是政府承認的有法律效應的所有權。

插個嘴，為啥英國政府部門前面都加HM，這個是Her Majestys，也就是女王陛下的政府部門，不知道過兩年女王退休了，傳給查爾斯王子，要不要改成 His Majesty.

另外英國沒有房產證這個東西，腐國政務電子化程度挺高，土地註冊信息在land

registry 土地註冊局官網上可以查到，如有需要可以交3磅印一個官方列印版。

這些知道一下就好，反正產權註冊都是律師幫買家做的，這也引出了英國買房和我們的另一大區別

律師

在英國，只要是買房子，都必須通過solicitor，這個是硬性規定，即使咱們是買非常標準化的全新公寓，這個步驟也節省不了。另外，能代表咱們的，必須是在英國從業的，加入了英國的律師協會的律師，別的不可以。一般地產中介都會推薦買房律師，投資者不用自己找。

那律師都幹什麼呢？基本上就是幫買家審合同，審房子相關信息，跑土地註冊，交印花稅，代表買家給開發商付款。對的，除了預定房子交的幾千塊英鎊，英國買房的大部分款項都是通過律師代付的，咱們買房的錢是要先打到律師賬戶，然後由律師理清法務程序後，再打給開發商。

雖然說買房律師是代表咱們買家，保護買家權益，但也不能充分依靠律師，咱們中國買家有兩個要注意的：

一般律師的評估都比較程式化，有些房子的問題他不會發現，更不會告訴你這個房子是不是一個好的投資，這個判斷還需投資者自己來做。
所有的律師在接受客戶的打款之前，都有義務做一個反洗錢調查。近來，很多大陸客戶用香港賬戶螞蟻搬家的手法把錢弄出去買房，如果準備工作不到位，有可能被腦子僵直的英國律師指出來。這個應對起來不難，一個是換錢的時候有些注意事項要做到，另一個就是選個比較理解中國買家情況的律師。這方面有問題，大家可以諮詢我們。

稅

中國的房產稅嚷了很久還沒推行。在歐美國家，這個挺普遍了。美國是一年交大概1-2%，每個州的點數不一樣，也有更低的。英國是買房時候一次性交一個StampDuty 印花稅，這個上期咱們有詳細講過，歡迎回到第10期參閱。

另外一個就是房東的收入所得稅：在英國，工資，以及房租等資本類收入都要交一定比率的收入所得稅。這個起征點今年是1.15萬磅，所有凈收入加一起11509磅到以下不交稅，以上部分交20%，有超過33500的部分，就要交40%，不過這個階段很少有海外房東能達到。

如果用包租公司，這個稅是一般他們代繳的。

貸款

英國的貸款分兩種，Repayments 和 Interest only 。 Repayments 就是本息同還，和中國的差不多，咱中國沒有的是 Interest only就是只還利息貸款，本金是在貸款到期的時候一次性還請。

說到這，強調一下，中國人是完全可以在英國貸款買房的，不需要有英國居留身份或在當地有收入。如果房子用於出租，要申請Buy

to Let 以租養房型貸款，就是用房租去還月供。貸款涉及的的細節比較多，有問題可以問我們，我也打算以後單獨寫一期，詳細講一講。

除了貸款種類和咱們國內有區別，貸款發放的時間也和中國稍稍不同。英國的貸款一般是交房之後給的，期房需要交房前3-6個月做貸款申請。如果你現在買一個2020年初交房的期房，貸款申請要在2019年中下旬做，貸款發放會交房的時候，月供也是房子下來的時候開始還。如果不太確定自己能不能取得貸款，可以聯繫我們做一個免費評估。

另外一個區別就是貸款中介，國內貸款申請人一般直接去某一家銀行審貸。英國申請貸款很多都是先找個貸款中介

Mortgage Broker, 他們會根據申請人的材料去為申請人從眾多銀行和放貸機構的產品中匹配最合適的貸款，同時也保證了比較高的申請成功率。

炒樓花

國內針對期房完工前轉讓的規定比較模糊。

在英國大部分的公寓期房是可以轉賣一次的，就是俗稱的炒樓花。

早年香港和新加坡投資者特別喜歡在英國干這個。如果房子總價100萬。2020年交房，現在預付了25萬，2019年的時候，有人出價110萬要從你那買下來，你同意了，就相當於用25萬賺到了10萬，投資回報率挺高的。

但是我不建議個體投資者去這個模式去投機，因為個人力量比較小，對一個或幾個單元的控制幾乎為零，房子價格走勢全靠外部因素，萬一樓花沒賣出去，該付尾款的時候錢又不夠，就會陷入麻煩。炒樓花能賺到錢的，是那種專業的機構投資者，從開發商那裡拿下很多個單元，然後把後期的包裝銷售等等全都拿下來，通過多種手段加大對價格的控制，以保證安全。

裝修

近年來，國內越來越多的開發商都提供精裝修了，但是毛坯房還是非常普遍。在英國買公寓毛坯房基本不存在，新房都是帶精裝修，帶廚電。自己配個傢具就能住了。

而且英國公寓的物業不提倡業主自己裝修，裝修需要向物業報批。

說到這，有一個細節挺有趣，就是洗碗機和烤箱。國內很少的物業會在交房時帶這兩個東西，英國物業交房帶烤箱和洗碗機還挺普遍的。除非是特別貴的器皿，大多英國人都會直接扔進洗碗機，不少人覺得用手洗碗不幹凈且浪費水。

面積

和中國不一樣，英國的房子沒有建築面積和使用面積的區別。一般宣傳材料裡面給的都是GIA Gross Internal Area，內部使用面積。這個面積不包括陽台、外牆厚度、以及公攤區域。另外英國人的計量單位和我們不一樣，面積用平方英尺，10.76個平方英尺是一個平方米。

質量承保

國內好像不是特別多，但英國的新建住房大多數具有NHBC（英國國家房屋建築委員會）的10年保險，這個保險是由房產開發商提供給購房者的。保險覆蓋「房屋建造結構性」的損害，比如地基、牆面、屋頂、樓梯等出的問題。

層數

英國的樓層數比咱們少一個，因為他們的第一層叫ground floor, 第二層才開始叫First floor,

然後逐級往上加。比如，選了first floor的公寓, 其實是咱們意義上的二層。

另外就是不吉利的數字，英美人不忌諱4 但是老派的人不喜歡13，有的公寓和大多數酒店都會省去13層。

13這個數為什麼不吉利的解釋很多，最普遍的說法是，耶穌的12位門徒之一的猶大正是最後的晚餐上的第13位賓客。由於猶大的背叛，導致耶穌最終被釘死在十字架上。

好的，篇幅所限，先說這麼多，歡迎補充。有任何問題或意見，歡迎微信我到 lili_zhao_beijing 或者搜索手機號 183 1131 9020 , 我們下期見。