買房指南(4)：最便宜的融資途徑│梁隼

前文提到買了樓的話，就要趁低息去快手快腳還本，一來利息支出可以減輕多少，二來又可以還多些本金，等自己層樓不容易變負資產。但是我們無時無刻都可能面對資金需要，又或者眼前有一個創業或回報更高的投資機會，將資金死鎖在層樓上面，就會容易錯過好多個機會，或者要借私貸、稅貸、甚至信用卡透支去解決資金的需要。這類型的貸款，信用卡利息高昂就人所共知，例如去信用咭透支的話，每個月就要支付3%利息，如果只還最低還款額的話，根據消委會提供的數字，實際年利率可以有成60%這麼高。

無抵押貸款利息一定高

不想付貴利息，又有甚麼方法？首先學術一點去說，無論是私貸、稅貸或者是信用卡透支，這類型的借貸純粹是一項無抵押的貸款，銀行批核與否最主要是視乎每個人的信貸報告、收入與及還款能力而決定，由於是無抵押的關係，利息就一定比有抵押的貸款為高。而有抵押的貸款來說，因為銀行有東西在手，遇上賴賬的時候就可以拿抵押品去變賣，把變賣得來的用作抵債，總好過全數撇賬而損失慘重。

樓宇按揭都算是一項有抵押貸款，樓（樓契）就是抵押品，銀行就借樓宇價值最高七成出來給賣家，於是買家就成為新業主。另外，如果日後層樓升值，或者業主已經供了不少本金落去的話，只要業主還款紀錄好，新還款額又不高過收入的一半的話，銀行就可以為層樓加按，最多按層樓估值的七成出來給業主，這樣業主就可以繼續供款，又可以有多一筆資金去應付資金需要。

H Plan利率更低

這個方法的好處有兩種，首先隨著市場競爭激烈，樓按利息不斷下調，甚至調到銀行都大吐苦水說無利可圖。好像幾年前用P Plan的業主，目前的樓按利率都只是2% - 2.15%不等。但是近年大受歡迎的H Plan，受惠個基準（H）低到接近零的關係，實際個樓按利率都是1%左右，之前用開P Plan的業主，都好難跟現有樓按的銀行說轉按，這樣又好難怪，銀行一直賺你2%都不願突然賺少1%啦，然而東家不打打西家，一轉銀行用新計劃，就可以享受低息，再加上近年樓價升了不少而套回一筆資金番來備用，可謂兩頭賺。

另一個好處就是將樓市下跌的風險轉移給銀行。假設層樓本來值100萬，後來層樓升了一半，到150萬，這個時候同銀行加按，就可以借105萬回來，扣回之前的樓按70萬，未計已供的本金，都至少有35萬額外資金到手。就算日後好景不常，樓價徐徐下跌到120萬，由於樓價仍然足夠抵償銀行借出的105萬，銀行就仍然不會賬面上有損失。同時業主就有一筆額外資金可以趁低位入市，找尋新的投資機會。除此之外，套現回來的資金，還可以留起以備不時之需，例如剛剛失業，都可以用來供樓與及應付生活需要。

加按成本是最便宜的，但是都要記得這筆資金仍然是一筆貸款來的，每個月仍然要按時還款給銀行，如果忘記還，就得不償失了。