集體土地租賃住房如何影響房價？國土部最新專訪透露真相！

摘要：集體建設用地入市建房出租，從操作細節、落地效率上說不宜過分高估

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撰文|張銀銀

集體建設用地試點建設租賃住房，到底如何影響樓市和房價走向，萬眾期待。

不久前，試點政策發布，各界狂歡。真相到底如何，是否真的有利於平抑房價？今天（8月30日），國土部相關負責人，對此通過新華社專訪進行了詳細解釋。

槓桿遊戲就來對這個專訪進行闡釋。

1、落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位還會有更多大招，農地入市建房出租試點僅僅是開端

槓桿遊戲注意到，國土部相關負責人在專訪中明確說：

農地入市建房出租，是要牢牢把握「房子是用來住的，不是用來炒的」定位。對此可能有這麼三層理解：

1、構建租購併舉的住房體系不再是說說。各位桿友回憶一下應該記得，相關部門此前先是推出第一批發展住房租賃市場（租購同權）的試點城市。接著上海、廣州及各大城市，都發布相關供地政策，提出未來多少比例用於建設租賃住房。

北京、上海、廣州、深圳這樣的城市，以及不少二線城市，不少都提出了未來2-5年，動輒20%、30%供地用於建純租賃住房的計劃。

此次，國土和住建等部委再次推出，第一批13個城市，集體建設用地試點建設租賃住房試點政策，明確就是在為租賃住房供給增加提供彈藥。

2、高層深知主要一二線城市供地困難。此次國土部相關負責人明確說到，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障。

此話看似套路，但類似表述此前很少。細細分析，很明顯和主要一二線城市國有土地的供給壓力大、困難有關。

好拆的已經拆得差不多，現在的問題是越拆越貴，成本原來越高；好征的也徵得差不多，法律越來越嚴格，征地本身也越來越貴，矛盾越來越突出；以上及相關困難、各大城市的供地步伐，導致主要一二線城市，單純靠增加國有建設用地，完成供地計劃，有難度。

而農村集體建設用地恰好是個突破口。容易，且可以調動相關主體積極性。

3、試點雖然只是13個城市，但實際背後還有11個省，省內推開可期。今年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》； 7月，住房和城鄉建設部、國土資源部等九部委聯合印發《關於在人口流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

上述文件，選擇13個城市（北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都）試點，而背後涉及的11個省市，此次國土部相關負責人明確談到，對11個省級國土資源、住房和城鄉建設主管部門推進試點相關工作做出具體部署。

試點的經驗推廣和複製，有望在這11省市較早推開。

綜上：從限購、限貸的調控，到培育租賃市場，增加租賃用地，試點集體建設用地建租賃住房出租，長效機制確實在穩步推進。相關政策的連續性可期，當然，前提是經濟不大滑坡，不至於需要房地產和貨幣來救市。

這是前提。

2、但綜合土地供應增加依舊是緩慢的過程，換句話說，指望一二線城市各類新房供給大幅增加不現實

相對於萬眾期待的農村集體建設用地快步入市，和國有建設用地完全同權，全方位增加供地口子，此次試點依舊只是開了個小口。

1、大規模的集體土地入市，實際還不可以。此次政策的口子是，用集體土地建租賃住房。且第一批試點還是少數，只有北京、上海、瀋陽等13個城市。這個步子不小，但也不算大，和期待尚有距離。

2、至於未來是否快步推進集體建設用地入市，不太可能。槓桿遊戲注意到，不久前各大城市公布未來幾年的供地計劃，部分城市和前幾年平均計劃比，增幅並不明顯。這裡不適合點名，你懂的。

如果可以獲得土地溢價的國有土地出讓都這樣，你指望試點的城市，大幅允許農村集體用地入市建房出租可能嗎？且不談可行性。

有的城市明明供地計劃沒有大增，還提出拿四分之一建純租賃住房。這有好有壞，壞處是，如果真的這樣，新增商品房供給實際受影響。而中國人的觀念，很難糾正讓他不買房。

且，隨著租賃市場的培育，很明顯未來漲房租是大概率事件。如果這樣，買房的性價比讓人覺得更高。

3、京滬此前農地入市建房出租已經試點5年，對房價影響並不明顯。國土部相關負責人的官方表述是：

一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用。四是拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩定收益，有獲得感。

這4點好處毋庸置疑，但就是沒說房價是否因此得到平抑。事實是我們看到的。

3、集體建設用地試點建設租賃住房，到底如何影響樓市和房價走向？

上述分析表明：

1、大部分城市總的新建住房供給，未來幾年本身不會有太大幅增加。試點只有13個城市，雖然他們都是主要都是熱點一二線城市。而中國房價較高的城市，起碼有數十個。

2、存量住房迎來房租利好時代，同步利好房價。租購同權的推進，純租賃用地指標的增加，部分擠占商品房用地，集體土地入市建房出租的試點，各大城市針對大學生落戶、就業的爭奪，都對住房租賃市場的發展利多。

如果房租利多，人口利多，房價支撐也就更足。

3、「小產權房」短期「合法」無望，指望這部分存量房，供給大幅增加入市不太可能，對房價穩定是支撐。此次國土部相關負責人明確說，依法依規建設出租：與「小產權房」完全不同。「小產權房」本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產權不受法律保護。

4、集體建設用地入市建房出租，總量和效率待觀察。實際上，較大城市中心城區的城中村大部分依舊有較好的出租收益。相對於拆舊建新純租賃住房，城中村農民肯定更喜歡商品房，收益明顯更高。

地方ZF也是一樣，如果大搞拆遷還不能溢價賣地，成全別人——搞純租賃，性價比不高。如果在城市郊區的集體土地上建租賃房，對於租房者吸引力不算太強。當然，對於郊區農民來說怎麼都比被低價征地強。

簡而言之，集體建設用地入市建房出租，從操作細節、落地效率上說不宜過分高估。

當然，無論如何，集體建設用地小口子入市，終究是好事。一定程度怎麼都可以增加供給，但指望其平抑房價，可能想多了。

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