分析香港樓市(8)：「劈價」是調低叫價│脫苦海

所謂劈價個案

傳媒報導所謂劈價個案，還列明成交的單位及價格，但是另一方面又要說新盤高價賣，部份二手盤都賣得高價。其實各種不同的物業長久以來都有不同的強弱表現，正如股市裡不同的股票都有強弱之分，在單邊市之下人人都份升，就不覺得兩極化；市況受阻之下，強勢股仍可保持上升，弱勢股就難免要跌。

套在樓市，2011年初無論一手二手均以溢價叫價，市價加一兩成為常例，到現在要降下來，跟市場平水叫價都較之前減一兩成，而部份追價而沽者更以低於市價放售。以下是筆者在網上找到太古城被稱為「劈價」成交的個案，部份的成交價更比前叫價低一百多萬：

當中最多人談論的是鄱陽閣個案，由於跌破七千大關，被視為大劈價。可是翠湖台及高山台均是太古城最早的期數，是典型的「量產型初發行」，不單樓齡較高，設計亦較舊，且在整個屋苑的邊緣位置，又是兩房細單位，呎價一向就比同屋苑其他期數為低。反觀海景花園及海天花園，尤其是冠天閣個案，更是低層單位，呎價又不過一千呎，話就話劈了一百個，一除之下呎價一樣過萬。

網上討論區有人羅列數據，說明何謂劈價：http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14738368&extra=page%3D1

發展商賣一手新盤，報出一批批同坐向相近層數的單位，將不同批次同類單位作出比較，可以得出加價或減價。或者撻訂重售，同一單位比上一次價格低，稱之為劈價尚可。二手市場亦有撻重售的個案，同一單位價位有所出入而作比較亦算合理。可是所謂二手市場劈價，往往是將叫價與成交價比較，差距大的就叫做「劈價」。

識得睇大利市機的人都知，掛賣盤一定貴過掛買盤，如果兩個價相差只有一個價位，那一邊「唔抵得頸」就要遷就對方。比如賣方急於出貨，只要掛買方價沽就成交，反之亦然。簡單講，「出價入，入價出」就一定有成交。如果買賣價相距太遠，就會出現跳價，比如要掛低十個價位才有承接，用「劈價」來形容很合理。問題是樓市是沒有所謂「價位」，買賣雙方的叫價可以差距很大，而且叫價亦沒有所謂合不合理，你情我願才有成交。

報載很多所謂二手劈價個案，是將叫價與成交價比較，正如上面所講，叫價一定高過成交價，難道有人以高過叫價買貨么？這又叫做「追價」嗎？那些計算器督出來的所謂劈價幅度，只不過是買賣雙方的差價。再與銀行估價比較，原來成交價還要比估價高，是不是又要說「銀行鼓勵劈價」呢？

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

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