分析香港樓市(7)：資料碎片及印象無助分析問題│脫苦海

個別數據並不反映整體情況

《香港物業報告2009》公布中小型單位空置率創下3.8%新低，於是有人認為上車盤出現斷層，要求政府重建居屋，甚至一炮過把居屋及夾屋貨尾推出市場救火；而大型單位空置率則創出近年新高的10.5%，即有人說是十室一空，豪宅市場仲唔死得？

筆者一向說屋多過戶廿多萬，該報告則說空置量是47,350單位，然則誰是誰非？請看該報告的「辭彙釋義」：

• 落成量指獲發佔用許可證的樓宇數量。
• 入住量指在報告年度內入住的單位數目凈增長額。計算方法是將年內落成量與年初的空置量相加，然後減去該年的拆卸量和年終空置量。
• 空置量指在年終進行普查時，實際上未使用的單位數目。有一點必須留意，就是當中部分單位仍未獲發滿意紙或轉讓同意書，因而未能使用。此外，正在進行裝修的單位亦界定為空置。
• 另一點必須注意的，是入住量和空置量跟發展商已售出(即一手市場買賣)或仍然持有的單位(即未售出單位)數量並無關係。

數據定義的含糊性

其玄機在於，所謂入住量是推算出來的，而空置量並不包括已建成但未出佔用許可證（occupation permit，俗稱入住許可證）的樓宇，甚至連裝修中的單位亦視為空置。筆者以常理推斷，該報告並非每年均調查全港二百多萬個現存單位的實際佔用情況，而只是調查某一年取得入住許可證樓盤的情況，再將過去多年累積的所謂空置量前數迭後數計出所謂入住量，當中長年累月的誤差究竟若何，相信要待2011年人口普查才有較接近現實的答案。而筆者使用全港總戶數與全港住宅單位比較得出屋多過戶26萬，究竟住宅樓宇是否真正短缺，就留待讀者們衡量。

即如政府官方的調查數據也有如此這般的水份，市場上一般評論者又憑甚麼數據及數據來分析問題，還是只藉助一己的主觀印象來落墨呢？很多人掛在咀邊的「連元朗都賣六千喇！點買樓呀？」。元朗有個新盤部份單位成交價達六千元，是否代表所有元朗樓都要賣六千呢？天水圍也屬於元朗區，嘉湖山莊美湖居在1997年，也只能賣五千。

強調個別數據之誤

2011年10月發展局公報第三季《私人住宅一手市場供應統計數字》(http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201109.pdf )，好幾間傳媒對於未來3-4年潛在供應由56,000大增至63,000大書特書，數字創出十個季度新高，是金融海嘯以來最多；已批出土地仍未動工的單位（即熟地）由第二季的5,000伙暴升至1.3萬伙；「均顯示住宅未來供應大增在即」云云。

不過細心看由2008年至今每季的數據，潛在供應在52,000至65,000個之間徘徊，剛公布的63,000個並不是特別高，例如2010年中的兩個季度都有61,000個；13,000個熟地在2008年上半年及2010年第二季都曾出現；而供應單位50,000個更是毫不起眼的水平。

強調第三季3-4年潛在供應創出海嘯後新高，或熟地增加1.6倍，只是運用數據碎片及印象的反面教材。

住宅分區也會被印象誤導

將某一新盤價錢，推論到全區固然是單憑印象，就算某樓盤屬於那一個區，往往亦是單憑印象。何謂地區，究竟要細分到那個層次？香港九龍新界是一層，十八區又是另一層，這還有政府統計署的官方分界圖可依，再細分下去界線便開始含糊。如果跟隨統計署使用選區分界，將與約定俗成的區域不同，而且選區劃界往往為遷就人口變遷而劃得支離破碎。筆者就聽過有報導說「葡萄園受惠於九龍南線通車」，對，大家都是元朗，不過元朗範圍十分之大，並不是人人都受惠。

筆者寫作《智識揀樓》時，劃分區域往往以地勢、交通及小區特徵作界線，例如半山壹號何以劃作「何文田」，因為該區是九龍中部高地，或有人問：那麼旁邊的樂民新邨又當作何文田還是土瓜灣呢？誰人把何文田定為豪宅區？愛民邨、山谷道邨、俊民苑也在該區，又何豪之有呢？

有人以新地峻弦報稱飛鵝山作為反面教材，筆者就打開地政總署授權的中原地圖，豐盛街是分隔斧山(Hammer Hill)與飛鵝山(Kowloon Peak)的凹陷道路，而峻弦正是在飛鵝山腳。飛鵝山是一座山的名稱，較少作為區份名稱。一般人所謂的飛鵝山豪宅區，是指「飛鵝山道一旁的獨立屋」。

中原地圖

一字之差而矣！

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

相關資料夾：脫苦海分類：房地產