分析香港樓市(5)：同是100點，樓價是平是貴？│脫苦海

打自2011年6月10日公布中原城市領先指數100.72點高點後，指數在99點上下徘徊。有些人熱衷於爭論究竟100點水平的樓市是平是貴。各大物業代理集團的高層先後發話，即使同是100點，計及折舊因素的話，現時樓價遠比1997年時為貴。美聯高層黃先生說考慮樓齡折舊，樓價較1997高34.4%。中原影子大股東王先生則以類似的理由估計，實際樓價高兩成。僅列出供各位讀者參考。筆者相信將港元貶值及貨幣購買力收縮加入考慮，會得出不同的結論。

各種分析指標

另一種衡量樓價的角度，是支付能力，例如國內地產分析者常用的「房價收入比」（又稱「痛苦指數」），以及香港常用的「供款負擔比率」。我們又辜且計一計：根據政府統計處的《綜合住戶統計調查按季統計報告》，2011年第一季私樓住戶月入中位數為$26,400；根據土地註冊處數據，2011年首三個月28,848宗住宅成交總值1308.07億，平均每宗成價453萬；房價收入比是14.3倍。筆者沒有1997年時的數據，2010年第四季的數字是14.9，比現在還要高，因為月入中位數本季由$25,000上升到$26,400。至於供款負擔比率，可以查閱中原網站的定期報告。對於這兩個比率，受樓宇面積、質素、按揭成數、利率等影向，變數太多，並非可靠的指標。

以投資的角度分析，可以用物業回報率（property yield）及租金樓價比率（租價比rent-price ratio）。前者可以從差餉物業估價處找到，1997年還有3.6-3.7%，現在是3.2-3.3%，是有紀錄以來最低回報，顯示租金升幅已追不上樓價。後者則是簡單地計算租金與樓價之間的關係，筆者試用美聯的平均租金及樓價數據，1997年6月平均租金$20.50，平均樓價$6,208，租價比是4.0%；2011年6月平均租金$20.41，平均樓價$5,972，租價比是4.1%。筆者的意見是以現時的物業回報率或租價比看，樓市估值接近長期的偏高水平。

成份屋苑多年來的表現

股壇有謂「炒股唔炒市」，意思是既然買的是股票而不是期指，就應該分析個別股票而不是大市。雖然施永青先生及曾淵滄先生最希望搞得到樓市指數期貨，但在成事之前，樓市就更加是「炒樓唔炒市」。雖然指數同是100點左右，但成份屋苑的表現可以差距極大，附表是當年58個成份屋苑（現時則共128個）於基數日的調整呎價，以及至2011年6月5日的升跌幅：

筆者事前無法估計到，表現最強的是薄扶林碧瑤灣，居然比當日升多52.4%！記得當年同區貝沙灣開售，開價五千多，筆者當時也覺得此價不可思議──既不是傳統豪宅區，又沒有鐵路站，又不是商業價值高的地方，憑何索此高價？市場永遠是對的，該區現已成為新一代的豪宅區域，難道真是八運大利「東北見山，西南見水」？

新的貴重地段因時際遇興起，也在九龍站出現，另一見證是灣仔區內跑馬地及大坑一帶，比華利山及嘉雲台分別跑贏41.5%及33.0%，不過一落平地光明台及會景閣分別跑輸8.3%及15.4%。尤其是會景閣居然輸成條街，實在是此料不及，筆者相信是因為當年實在是炒過龍，其實即如今天九龍站樓價又是否太高呢？

樓價亦反映到經濟轉型，十多年來工業北移，當年一些工廠區附近的屋苑如葵涌華景山莊、荃灣海濱花園以及藍田匯景花園及麗港城，均大大跑輸大市。筆者估計購買力較高的社群離開，以及居民收入增長較低均是可能的原因，惟待2011年人口普查數據公布再作分曉。

即使一區之內，亦可以見到樓價表現大有不同，沙田區內最強明顯是沙田站及沙田圍，接著是馬鐵沿線到馬鞍山，反而火炭駿景園居然跑輸達29.3%！而樓齡已舊及有諸多管理問題的銀禧花園反而能追及大市，可見以高溢價購入較新物業，有時反而不及買低估值的舊樓。

雖然屯門及元朗近年樓價異軍突起，尤其是屯門樓價在最近年半以來上升一倍有多，不過與當年比較，仍然是顯著地跑輸，甚至青山公路荃灣各段，如油柑頭的麗城花園，深井的浪翠園、麗都花園等均受連累。

上述各地，筆者仍然是較看好西鐵站四周的屋苑，一方面受惠於出市區交通改善，另一方面跨境交通基建如深港西部通道亦有幫助，具體現象是屯門市中心各商場的商鋪檔次近年顯著提高，商業價值上升帶動樓價。

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

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