分析香港樓市(4)：中原指數的代表性與局限性│脫苦海

股票市場中人們問「後市點睇？」，理所當然系以恒生指數為指標，即是詢問對於未來恒生指數上升還是下跌的預測，卻反而惹來無厘頭的質疑：「恒生指數是否代表香港經濟？」然後又拖出一大堆諸如恒生指數成份股當中，中資股占很大比重，而傳統港資股如滙豐、和黃等含有大量海外盈利，所以恒生指數不能代表香港經濟云云。代表香港經濟的指標明明有個叫作「本地生產總值」(GDP, Gross Domestic Product)，即是在某一時期內（如一年）某地的生產總值，股市從來不是用來反映經濟表現，指責恒生指數不能代表香港經濟，亦是類近「無關係又要話系有關係」的莫須有罪名。

筆者一向認為樓市是炒樓唔炒市，所以無論乜乜指數、物物數據都好，只是聊備一格，以及作為一個紀錄，來分析過去樓市的表現。即如筆者金融海嘯前計算中原指數在52.97有支持，只是一個大約的估計。有網友計算中原指數的移動平均線，筆者也是由是觀之，抱著的心態是，有總比無好，而不會奉之為圭臬。

中原指數的市佔率

筆者也屢次指出中原指數的不足之處，比如有些大屋苑如愉景灣(8,070伙)、日出康城(5,168伙)、錦綉花園(5,018伙)沒有成為成份屋苑；曾淵滄教授曾解釋要建立調整呎價模式才能成為成份屋苑，或許這是沒有任何獨立屋入圍的原因。

筆者計算過中原成份屋苑的單位數目佔全港總數30.18%（見附表），中原指數是市值加權指數，先計算出128個成份屋苑的調整呎價，然後以調整呎價乘以各屋苑的面積，得出屋苑的總市值，來計算某個月（中原城市指數）或某個星期（中原城市領先指數）的變化。

另一個問題是數據源及時差的問題，如要跟足正式物業成交紀錄時差很長，差餉物業估值署的租金及售價指數，臨時數字要兩個月後，正式數字更要五個月後；美聯臨時數字要一個月，正式數字要三個。

中原指數之被市場重視，是因為時差是各種指數中最短的；每月中公布對上兩個月正式買賣合約日期，不過領先指數是對上一星期的買賣合約日期，再考慮正式與臨時買賣合約一般有14日時差，即實際時差是三個星期。所以每周公布的中原領先指數，是反映大半個月前的成交市況。

節錄自拙作：《八大角度分析樓市》 (2011年)

相關資料夾：脫苦海分類：房地產