「借名買房」法律風險與應對

01-26

2017年3月初，上海「類住宅」項目綠地峰尚匯被要求整改的新聞被爆出，3月26日北京出台政策，「商改住」全面限購。筆者認為，隨著北京、上海對待「商改住」態度的明確化，買房人為了規避政策，將會更多的傾向於選擇拍賣房、借名購房、公司名義購房等購房方式。其中，「借名買房」只要事先做好風險規劃，未嘗不是一個可以選擇的途徑。

什麼是借名買房？

所謂借名買房，簡單講就是出資人借用出名人的名義購房。房產證上的名字是出名人，但是房款由出資人支付，房屋由出資人實際佔有使用。從法律上講，出名人是房屋的產權人，從現實中講，出資人與出名人之間認可房屋實際歸出資人所有，出現了「名義產權人」與「實際產權人」分離的情況。

買房人（出資人）選擇「借名購房」，主要有三大原因：

1、買房人不具備購房資格，以上海為例，購買商品房對戶籍、社保的繳納、外地人婚否等方面有要求。

2、買房人無法辦理銀行貸款，存在年齡較大、沒有收入來源或有大額貸款尚未償還等情況，導致無法通過銀行貸款審批。

3、為享受低價購房的條件，房改房、單位團購房、單位集資建房等房屋相對一般商品房來說的價格相對較低，此種情況對購房人的身份有要求。

出資人面臨的六大風險

出資人即「實際產權人」，由於在產證上沒有署名，面對三類風險，即出名人不認可借名事實、房屋被處理或限制、出名人不配合辦理過戶，具體分述如下。

1、出名人主張房產實際也歸其所有

出名人主張不僅法律上房屋歸其所有，實際上也是自己出資購房。出資人的出資只是借款，最多比照民間借貸的利率返還本息。此種情況下，出資人將享受不到房屋大幅增值的利益。

2、房產被出名人出售

由於出名人是登記權利人，如果持有產證辦理了房屋買賣、贈與手續，則買家在不知情的情況下，可以善意取得房屋的產權。出售的房款有可能遠遠低於市場價不說，還有更大的可能是出名人不將房款支付給出資人。

3、房產被辦理了抵押登記

出名人可以持有產證去銀行辦理二次抵押，甚至向高利貸借款，導致房屋被抵押登記，對出資人日後處理房屋帶來很大的麻煩。

4、房屋被司法查封

如果出名人身上背負債務，債權人可以在起訴出名人的同時要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封則房屋無法過戶。

5、房產被分割、轉移、繼承

如果出名人離婚，房屋可能被算作夫妻共同財產進行分割；也可能在婚內就被惡意採取加名、減名的形式過戶到出名人配偶名下；如果出名人去世，出名人的繼承人會主張繼承該房屋。

6、出名人不配合過戶

如果出資人是由於限購不能署名，往往約定在其符合過戶條件的時候辦理過戶手續。但是屆時出名人可能不予以配合。

同樣，如果出資人有將房屋出售、贈與他人的意願，出名人也可能不予以配合。

出名人面臨的三大風險

相對來說，出名人（登記權利人）的風險比較小，但是一旦不慎也會造成不小的麻煩。

1、失去購房資格、優惠機會

以上海為例，購房的數量有限制，一旦協助辦理借名購房，將被擠佔一個購房名額。

如果如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優惠，借名購房後登記權利人將喪失了再次享受該優惠條件的機會，如首套房優惠政策、抽籤搖號所取得的序位、被取消經濟適用房資格等。

2、可能影響信用

出資人往往並非全款購房，而是以出名人名義辦理了按揭手續，由出資人實際償還房貸。一旦出資人未按時還貸，銀行會直接向出名人要求還款，同時影響出名人的信用資質。。

3、財產被混同

如果出名人涉訴，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為出名人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其他財產，導致出名人實際上生活所必須的財產被執行。

法院觀點

1、違反政策的協議無效，只是規避限購限貸的協議有效

借名購房往往會簽訂借名購房協議，如果說購買的是保障房等政策性住房，法院會認定協議無效。

北京市高級法院曾經印髮指導意見，認為只是為了規避限購限貸政策，從而借名購房，借名人實際享有房屋權益,依據雙方協議約定要求出名人辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持。實踐中各個地區可能有差異。

2、是否存在借名購房事實需要明確

法院往往根據是否有書面的借名購房協議、出資情況、房屋的佔有使用情況進行判斷。相關案例中有經常有家庭存在糾紛，在沒有書面協議的情況下，法院一般都判決不予以支持存在借名購房事實。

3、配合過戶的時候要求符合購房資格

法院判決不能規避政策，如果出資人在庭審終結時仍然不符合過戶條件，則法院判決不能突破限購政策，還是不能過戶。

時兵觀點

1、務必簽訂一份比較好的書面協議，確認借名購房事實，在必要的時候可以請第三方見證。筆者將於最近在本公眾號發表一份比較簡單的《借名購房協議》，敬請關注。

2、雙方需要有證據意識，保存好出資證明、購房經過相關文件、裝修證明等材料，由於出資人相對風險比較大，往往相關材料由其保管。

3、借名購房有風險，一份完整的書面協議與保管完善的相關資料，也只能將風險降至最低而不是完全消除，諮詢專業律師與中介會對雙方都有幫助。

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