做民宿可以申請日本經營管理簽證嗎？

近幾年日本旅遊業的旺盛，在旅遊旺季，身邊很多去日本旅遊的朋友會發現很難訂到滿意的酒店，尤其在東京「酒店不足」的問題非常明顯，進而逐漸帶動了民宿的發展。不僅在Airbnb，在中國各大知名的旅遊網站上都會有民宿的身影，赴日的遊客也越來越喜歡這種不一樣的住宿方式。這使得越來越多的人開始看準這樣的商機，有在日本投資民宿的想法。的確，在不抵觸日本旅館業與民宿規定範圍內，現在這個時機點來日本投資是相當不錯的選擇。據統計，投資民宿每年純回報可以達到15-20%左右，收益相當可觀。

在投資民宿之前，一定要事先研究好相關法規，儘管日本政府為更大刺激當地旅遊業，在2016年4月全面放寬民宿合法化，但日本當地居民對住宅區的垃圾處理與治安維護問題仍存在不安情緒。同時，在法律上也仍需再周全的立法。根據日本《旅館營業法》，只有具備服務台、緊急照明及消防逃生設備等設施的酒店、旅館才能獲得住宿設施營業許可。

然而，做民宿是否可以申請日本經營管理簽證？經過的一段時間的觀察和對法律法規的研究，我並不建議現在通過民宿的形式來申請日本經營管理簽證。

首先，我們想做民宿門檻並不低。很多朋友問，「我用幾十萬人民幣在日本買個住宅做民宿，然後可以申請經營管理簽證嗎？」回答是否定的。我想說，幾十萬在日本確實可以買到公寓，然而對於我們來說，公寓買過來也不一定可以做民宿。因為申請民宿的經營需要通過樓層管理組的同意，也就是說需要徵求鄰居們的同意。實際情況看來，這並不容易。就算是幾十萬人民幣買來的公寓可以經營民宿，這個經營所得也不能支撐經營管理簽證的續簽。拿50萬人民幣來舉例，按照10%回報計算，每年5萬元人民幣（約合77萬日幣）的租金回報，這都還不夠支付一位員工的工資（平均25萬日元月薪，300萬日元年薪），而入管局審核經營管理簽證續簽的重要因素中就包括人員僱傭及保險繳納。顯然，想通過幾十萬投資民宿取得經營管理簽證的持續性肯定是不夠的。

其次，投資什麼樣的民宿可以滿足申請日本經營管理簽證的要求？且不說，民宿的法規還不明朗，未來存在變數。對於我們來說，購買一戶建（獨棟別墅）或者一棟公寓樓，更容易達到足夠營業額。在地段好，例如東京新宿、池袋站附近的一戶建大概需要8000萬日幣（約合510萬人民幣），一棟公寓樓的價格會更貴一些。只有在地段好的地方買到合適的房產，才能保證民宿的出租率，繼而滿足經營管理簽證續簽的營業額。

然而，日本國土交通省和厚生勞動省決定將民宿的年度營業天數上限設定為180天，如果違反規定將受到勒令停業等行政處罰。該規定已列入2017年例行國會上提出的新法令中。一旦日本政府正式出台法律規定，將只能允許民宅在法律規定的上限天數內營業。結果勢必會影響經營管理簽證的續簽，同時也會影響房產的租金回報。

這時候可能有朋友會說，如果無法做民宿了，那就改長期出租。不要忘了，如果只是長期出租房產獲取收益，無法滿足經營管理簽證中的經營和管理行為的要求，仍然無法順利續簽。

因此，如果是想單純的投資民宿取得回報，而不是指望通過做民宿來取得日本經營管理簽證，完全可以嘗試，而且收益相當可觀。如果指望通過做民宿經營取得日本經營管理簽證並順利續簽下去，建議三思而後行。