對比了新加坡、馬來、泰國的房子，她還是在迪拜下了手

事務所的小夥伴遍布全球、今天收到迪拜姑娘的投稿~

Meaning姑娘在一家獨立的英國諮詢顧問公司工作，專門做建築造價分析，利用這個優勢，她在迪拜投資了一套房產，並取得了不錯的收益。

我跟她斷斷續續的聊了兩天，迪拜是個什麼樣的地方，為什麼會讓她產生了「買十套房子出租」的衝動？

一起看看吧

特邀小夥伴：Meaning，長年國外工作，兩年前被英國獵頭挖到了迪拜的一家諮詢公司，專門做建築造價分析。

原文如下，糅合了我們這兩天的交流內容：

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看了越女的曼谷樓市分析，我有了向她安利迪拜樓市的衝動~

我本身是在獨立的諮詢公司做建築造價分析的， 常年與各種建築的各方面價格打交道，包括直接建造費用，比如鋼筋混凝土和裝修的價格；還有軟性費用，比如設計師、諮詢顧問的服務費，政府部門審批費等等，知道了這些，基本就能知道開發商的利潤了~

忽然有一天，我想既然這身本領都「賣給」開發商去追求高利潤了，為什麼不給自己的錢途分析分析呢？然後我就開展了調查。

一.

多年前我在新加坡工作過，分析過馬來西亞，泰國和新加坡的樓市，現在在迪拜工作了近兩年，還是選擇在這裡下手，買了一套試水。

先介紹一下我的房子，位於知名的棕櫚島附近的綠色小區，一室一廳面積71㎡，售價100萬迪拉姆（越女註：今天匯率是1迪拉姆=1.8691元人民幣，後面提及的價格我直接用人民幣表示）。

迪拜我家，有游泳池、健身房

前期費用是：首付25%+各種交易費用7.5%，這7.5%包括了給土地局4%和中介2%的費用，以及給銀行政府的手續費，共約人民幣60萬元。

貸款75%，月供接近7500元人民幣，一年的物業費是22000元。

說說出租回報率吧，我的房子買的時候就有租客住在裡面五年了，他的租約到期後，我在一周內就就找到了新租客，現在年租金是16萬人民幣，減去月供和物業費，每月拿到手上的現金流是4200元人民幣左右。

出租回報率8.3%，挺高的。

這邊的樹維護保養花費很高，定期就得重新種一批

而這樣的高租金在迪拜也算是比較普遍的現象，因為這裡有大量高收入的外國專業人士。

迪拜的國際化程度非常高，總人口260萬（截至2016年11月），由來自200多個國家的人口組成，分為四個階層：

本地人白袍黑袍，佔比10-15%，國家養著，躺著賺錢，大多在政府工作，或者給企業當保人（迪拜成立公司必須找當地人做擔保），月薪最低11萬元人民幣；

歐美金領白領15-20%，專業人士，收入比在本國高很多；

海灣國家和中國人佔20-25%，打工收入較高，或者自己做生意；

其他為菲律賓、印巴孟加拉等國的勞工，月工資不到2000元人民幣甚至更低，住工棚、生活環境惡劣。

我在英國公司工作，身邊都是英國人，打交道的設計師、其他顧問、客戶等等，基本也都是歐美人，他們的月收入是5萬-15萬人民幣，比在自己國家高很多，他們對高租金是承受得起的。

舉個例子，我們公司來的英國大學畢業生，和我一個專業的，起薪都是3-4萬元人民幣/月，而且收入不用交稅，這在英國本地，相當於一個10年以上團隊主管的稅後收入啦。

迪拜這幾年來，一直在打造中東的金融中心，地理位置不錯，開放程度也很高，有人評價說，迪拜的地位就相當於「伊斯蘭世界的香港」，也是全球打工者的淘金地，人來人往流動頻繁，大多數人來迪拜是想著賺幾年錢就閃人的，只租房不買房，所如果選對了區域和目標租客 ，把房子租出去挺容易。

二.

相對於房租來說，迪拜的房價則算得上「平價」了，比中國的一線城市低不少。

按區域劃分，市中心最高樓附近的高檔住宅在3.7-5.6萬人民幣左右一平米， 這個位置相當於上海陸家嘴，而陸家嘴的房價應該有13、4萬了吧？

我在這裡看了幾套房子，有一個120㎡的總價460多萬元人民幣，年租金能達到22萬元人民幣，當然了，住這個區域的都是金領，月收入平均接近10萬元人民幣。

從460萬元人民幣的公寓陽台望出去，外面就是高爾夫球場

而中國人很多的Dubai International City區域價格就親民很多，售價在1.3-1.5萬元人民幣一平方米，一室一廳總價在60萬-90萬元人民幣，年租金在1400元人民幣一平方米，租金毛收益率高達10%。

迪拜的房子一般都是外國人在買，因為本地人基本是政府養起來的，送房子、送地、送生活費、子女教育費...他們不是一般人，╮(╯_╰)╭

迪拜對外國人買房投資是非常歡迎的，誰來都可以買，而且可以貸款，首套房首付只有25%（越女註：後經進一步諮詢確認，在海灣國家有居住簽證、以及在阿聯酋工作和生活的外國人是25%首付，其他外國人是50%首付，更正），二套房及以上首付是40%，商業銀行的貸款利率目前是4%左右（越女註：沒有工作居住簽證的外國人是4.5%），一般可以貸25年。

著作權歸作者所有，轉載請聯繫作者獲得授權。期房的付款方式更友好，首付只有5%-10%，但我不推薦大家買期房，風險諸多，發生過很多次爛尾事故。

除了首付低，迪拜的房子和土地還是永久產權的（標註為free hold），購買超過100萬迪（約為人民幣187萬）的房產，可以申請長期居留許可，看起來很美。

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當然了，在迪拜買房也是要冒一定風險的，首先就是經濟衰退的衝擊。

這邊的樓市很依賴外國投資者，所以在2008年時，曾經歷過極為慘烈的一段，很多人失業、離開迪拜，房價下挫了一半，買了房的人不再付款，留下了大批爛尾樓，進了銀行的黑名單，再也回不來了。

之後政府痛定思痛，從錯誤中學習，土地局把交易費從2%上調到4%，還另外多了幾千迪的行政費，來限制高頻短線交易，近幾年迪拜的房價還是比較平穩的。

這是我查到的2013年以來房價走勢圖，2014年曾小漲，2015年又回調了一些：

另外一個風險因素就是政治風險了，畢竟是阿拉伯世界、石油國家、貴族統治，國人總是有些忌憚的。另外就是對於外國打工者的政策不那麼穩定，三天兩頭的改，越來越嚴格。

還有一個風險就是——人生地不熟，信息不對稱，貿然來買，可能會吃點虧。

這幾年迪拜的中國人是越來越多了，哪哪兒都是...之前大多數國人是來做生意的，小商品批發什麼的，這幾年隨著中國旅遊熱，做奢侈品銷售的也多起來了，另外像華為這樣的企業在迪拜發展得很好，好多華為人過來了，還有永恆的中石油中石化員工。

所以現在在這邊買房的中國人越來越多了，我知道的一個比較大的開發商，招了一大批中國銷售做中介，說得花好稻好的，賣的很快，雖然我覺得它的房子不怎麼樣...

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作為一個行業內人員來說，迪拜房產的質量還算不錯，尤其是大型開發商，算算建造成本，人員成本和各種費用，房產售價真的不算太高，出租回報也很穩定，出手也不算難，而且2020年迪拜就要開世博會了，長期來說我是比較看好的。

曾經想過，如果按照我目前這棟房的收益，複製10套的話，月現金流入可以達到3-4萬元人民幣，可以實現不工作天天在泰國海邊玩耍、去紐西蘭放牛羊、摘櫻桃的夢想啦~

當然現實肯定沒有這麼理想，但是有夢想有目標總是感覺甜甜的啊，我最近還在持續的看各種高低檔的樓盤，使得portfolio更多樣。

PS. Meaning姑娘還打算去保加利亞看房子，有住當地的朋友，可以聯繫她...

本文為投稿，僅代表Meaning姑娘本人看法，我沒有去過迪拜，所以不作任何投資建議和風險評判嗷~

刊載出來的目的僅僅是——開眼看世界，增長見識~

如有任何問題，或者想向Meaning姑娘諮詢，可關注我的公眾號留言。

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