樓市遊戲的新規則就是告訴你別投資房子了

01-26

廣州，北京，無錫這些城市的樓市政策最近很喧囂，其實有些也不新鮮，但是媒體關注度，話語權的權重比例，在非常明確的提示了大家，未來的遊戲規則方向上已經明確，細則已經在制定執行和深化。

我覺得未來樓市的特點是這樣：

1. 最好的地產會非常稀缺，價格會持續攀升。中國是中國人民的，北上廣深是世界人民的。

2. 地稅最大來源將從單一土地出讓金，轉變為房產稅+租金稅+土地出讓金，三種稅基的規模大小如前。

3. 基於第二點，人口會成為城市競爭賽中最重要的資源。房地產的持有和出租直接由人口基數決定，所以如何吸引更多的人口來自己主政城市裡定居，將在未來，成為地方領導新的政績考核點。

4. 房地產產品的分層和城市人口階級分層互相促進。曾經租購不同權，房地產附加的社會價值太高，導致干擾因素太多，房地產產品同質化很普遍（很高端和很低端的房地產現在當然有，但是很少）。未來租購同權，附加的社會價值縮水，房地產市場就會有動力豐富產品，主動對產品做大量分層來迎合不同的城市群體；低廉的長租公屋，實惠的公租房和長租房，優質的金領公寓，高價的奢侈物業。

5. 城市土地問題將率先解放。這個推測很大膽，所以不多談，城市土地的私有化進程一定會走上歷史舞台。

6. 房地產行業加速洗牌。租賃房的周期和商品房的周期差別很大，這是商業模式決定的。房地產企業可以不用承受巨大的槓桿風險開發商品房，代之開發租賃住房來獲得極為優良的現金奶牛。看似門檻變低，實際上，手中有大量閑置可開發土地的國企央企大型民企才是桌上的玩家，新玩家基本無法在新規則下活下來。

暫時就想到這些推演。說一下新規則意在解決什麼問題。

1. 民意問題。由房價引起的貧富差距和社會階層之間的鴻溝很顯著，房地產市場單一供給和落後規則，走到現在，基本關閉了後起的社會中產的上升通道，基本瓦解了社會底層的人格尊嚴。

2. 一部分房價虛高的問題。提高租權的含金量，租金提高了，房價可以獲得一定的支撐。

3. 城市服務分配不可理，平庸化的問題。曾經租購不同權，比如好學區的溢價被學區房主拿走，學校並未直接獲得，其資源分配方式是低效的。現在租購同權，學區房成為歷史，富人想要去上好學校，直接與學校討論價格，資源分配符合市場規律。基於此，差異化的城市服務就出現了，未來好學校將非常貴。關於平庸化的問題，因為不同權導致資源分配沒有市場化，這種低效的不合理也扭曲了社會自然分層的狀態。看看最近綠城火災事件，保姆服務的低質平庸，高價格並不能獲得好服務。

4. 地方財政的可持續發展問題。土地財政會枯竭，房產稅和租金稅的徵收是未來的主力，這將在政績考核層面上改變城市面貌。如果地方政府想要政績，就需要錢糧，錢糧的來源不再是土地出讓，那就只能從改善城市服務質量入手，提高城市人口和產業狀況。政府機關辦事難，辦事慢這種事情會改善，公共服務的效率問題會提高。

一時興起寫到這裡，應該是有不嚴謹和遺漏的地方。