案外人執行異議之訴，典型的複雜案件的處理

01-26

首先，很抱歉，這篇文章寫了好久才發，讓大家久等了，而大家關注的於大媽那個案子可能要開完庭再總結。還有就是手頭有一些福利想分享給大家，現在手頭的存貨有：無訟課堂的訴訟可視化和法律檢索課程以及60多本「理解與適用」系列圖書的電子版（包括最高院指導案例的理解與適用），如果大家有需要，可以在公眾號或者微信上直接私信我。好了廢話不多說了，下面上乾貨。

做律師能有多辛苦，辛苦到一個案子堅持了十年，對方還在不停地憋各種大招。這個案子就是對方憋了十年的大招，其價值完全可以達到最高院指導案例的水準，難度確實很大。

基本案情：顧某（我方當事人）賣給邢某一批貨物價格為300萬，而邢某拒絕支付貨款。顧某起訴邢某要求其支付貨款並得到了勝訴判決，顧某申請法院強制執行邢某財產，法院預查封了邢某預告登記的房屋，該房屋價款由邢某支付的首付款和邢某以房屋做預抵押獲得的銀行按揭貸款組成。在進入拍賣階段後房屋的開發商向法院起訴主張邢某的購房合同無效，並得到了法院支持的生效判決。之後銀行起訴開發商和邢某要求其返還按揭貸款，也獲得了勝訴判決，開發商隨即依照判決向銀行返還了全部按揭貸款。現在，開發商向法院提起案外人執行異議之訴主張解除對涉案房屋的強制執行並確認涉案房屋的所有權歸開發商所有，他們的思路就是「預告登記因為合同無效而失效了，開發商依然享有房屋所有權，所以法院應當解除查封並確認所有權歸開發商」。同時邢某已經因犯罪入獄服刑，沒有任何其他財產。作為顧某的代理律師，目前面臨的問題就是，一旦對方勝訴我方當事人將血本無歸，十年的努力也將付諸東流。

我們總結了這個案件的核心問題是：開發商與邢某的購房合同被其他生效判決認定無效了，那麼對於涉案房屋的預告登記是否還具有效力？預查封是否還具有效力？強制執行是否還能繼續進行？按照以上問題的思路我們開始查找相關資料。

首先，我們通過查找法條明確了預告登記的效力。

根據《物權法》第20條之規定第1款「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」房屋預告登記是保障購房者將來物權的實現。換句話說，預告登記是法定的債權物權化狀態，具有公示力與排他性，自辦理預告登記之日起，開發商對涉案房屋即不享有民事權益，僅具有在符合辦理房屋所有權登記條件之時為購房者辦理登記的義務。要明確一點就是，預告登記所限制的不僅僅是開發商所享有的房屋所有權中處分權而是整個所有權，也就是預告登記否定了開發商因其表面的所有權而享有的相應所有民事權利。（這一點是師傅提出來的，我當時很是懷疑，但是在之後所接觸的其他案件的處理過程中，發現這個思路還是非常有道理的，當然，不服來辯）

其次，預告登記的效力解決了之後，下一步就是解決預查封的效力問題。

根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第15條的規定「下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。」和第18條的規定「預查封的效力等同於正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續封手續的，預查封的效力消滅。」的規定，預查封的效力是等同於查封的，而預查封的對象是沒有進行所有權登記的被執行人的房屋。換句話說，預查封就是對被執行人沒有所有權的房屋的查封。而這裡要明確一點的是，查封的對象和目的是什麼（這一點被師傅訓了無數次，之後才明白）。查封的對象是權利（我之前一直以為查封的對象是被執行人的財產本身），而在本案中預查封的對象是購房者要求開發商將房屋所有權辦理在其名下的「期待權」（「期待權」這個詞只出現在學術文章中，但該詞卻是預告登記的理論基礎，但是對於該領域的研究目前國內還是比較匱乏）。查封（預查封）的目的則是為了防止對涉案財產的有害處分而對涉案財產的權利進行固定（該觀點見《人民法院報：江蘇宜興法院裁定江南公司執行異議案》）。

同時，因為「預查封的效力等同於查封」，那麼下一步就是明確查封的效力了。根據執行的各種法律法規的規定和各種「理解與適用」的理解（因為這裡涉及的材料太多，如果想詳細了解查封的相關內容和參考資料的私信我吧），查封的效力總結一下就是：法律賦予了查封絕對的效力，能夠對抗其他司法機關的司法、執法行為，甚至能對抗第三人的權利（觀點來自《民事執行新制度理解與適用》）。也就是說，在本案中查封的效力是可以對抗開發商的。

再次，當解決了預告登記和預查封的效力之後，下一步就是分析本案原告的訴訟請求了。

本案原告的訴訟請求是請求法院確認涉案房產的所有權沒有發生轉移。這個訴訟請求看起來是確權之訴，但是深入分析之後我們發現，原告的訴訟主張實質是基於另案認定合同無效的判決要求邢某返還涉案房產，但現在涉案房產因為被法院認定為邢某財產而預查封，邢某無法向開發商返還涉案房產，因此開發商實質是向法院主張解除預查封的同時要求邢某返還財產（這就是案外人執行異議之訴案由的神奇之處，既能停止查封，也能確權）。其訴訟請求的實質是基於合同無效的原物返還請求權，是債權請求權。債權請求權是肯定不能和查封的效力相對抗的。

當我們討論到這裡，估計大家也會覺得這個案件沒有什麼難度，被告穩贏啊。其實，就像做一道很難的數學題，如果先讓你看了解題過程和答案就會覺得這個題沒有那麼難啊，但是如何想到本案的突破點，才是真正解決考驗法律素養的關鍵，同時這個案件中的隱情也是值得關注的，即藉助虛假訴訟非法轉移執行財產。

而案件的原貌是，邢某想解除法院對其財產的查封，其與開發商串通（其中也有與法院的法官串通），讓開發商在一個外地法院起訴，要求法院判決購房合同無效，獲得勝訴判決後，再由開發商向查封法院主張解除查封，這樣就達到了轉移執行財產的目的。而我們的最開始的對於案件的假設是，我們最初的預查封是正確的，查封之後即使確實有一個認定購房合同無效的判決，但是我們的預查封並沒有因此錯誤，也就是即使在後的權利存在也不應當為了維護在後的權利而損害在先的權利。依照這個假設，我們才有了關於對預告登記、預查封和原告訴求的一系列的比較和研究。

鑒於與法官庭前交流時發現該法官存在先入為主的支持原告的傾向，我們在庭審中採取了「步步緊逼」的庭審策略，在庭審上給予法官很大的心理壓力，促使他能認真的研究這個案件的案情。同時，我們也在不斷地提醒法官對方有通過虛假訴訟轉移執行財產的嫌疑。而對方律師則衣冠不整、滿口方言，甚至在毫無準備的情況下即興發表代理意見，其表現真的難稱合格。而到現在我都不敢相信這竟是這個憋了十年的大招（確實是鑽了法律的漏洞了），竟然出自這樣的律師。

最後，我補充一點有關於案外人執行異議之訴的內容。《最高人民法院民事案由規定的理解與適用》中認為「案外人執行異議之訴的目的在於通過訴訟排除對執行標的物強制執行，是法律賦予案外人的一種實體上的救濟途徑。訴訟的目的也不是單純地確定標的物的所有權或者交付標的物，而是在提出異議無效的情況下進一步通過訴訟排除對特定標的物的執行，這與其他類型訴訟的目的不同。」這是鑒於執行行為的效力非常的強大，確實存在執行行為損害案外人權利的可能，法律就賦予了案外人通過訴訟來對抗執行行為效力的權利，根據《民訴法解釋》第312條之規定，「案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益」的情況下法院可以判決不得執行執行標的，並且案外人可以就執行標的提出確權的請求，要求法院一併判決。同時，案外人執行異議之訴的前提是案外人提出執行異議被法院駁回。

這個案件的難度在於，預查封的基礎消失後如何防止對方轉移執行財產？看似很簡單的問題，卻是一個切切實實的法律漏洞，目前對於這方面的法律文件都太過精神層面，可操作性不強，就連預告登記也因為是直接借用德國法律，而導致其在國內適用理論基礎嚴重不足（現在連什麼是「期待權」都無法定性），急需指導案例和司法解釋來彌補這個漏洞。

好啦，推文寫完了，我睡覺去啦O(∩_∩)O