中國會走日本的路？只說對了一小半

過去這十多年來，總有一些人喜歡拿著日本房地產泡沫崩盤後的悲慘經歷說事，認為中國也必將走向這條路或者所以千萬不能走這條路。

真的是這樣嗎？今天，笨虎也來試著分析下，希望能給大家不同的視角。

這裡比較的是現在的中國和1990年前後的日本。

1.最大的相同：匯率走勢

自從2005年中國匯率改革之後，到2015年為止，人民幣兌美元匯率單邊升值超過30%。但2015年起人民幣兌美元呈現貶值趨勢。

日本在1985年被迫與由美、德、法、英簽訂廣場協議，此後10年日元匯率年均上升5%以上。1996年起日元開始大幅貶值。

匯率持續上升對中日兩國造成的共同影響：出口商品競爭力逐漸下降、境外熱錢大量流入、境內資產價格飆漲（1990年全東京的地價可以買下整個美國）。

2.日本人口資源更密集

東京都佔地面積2190km2，人口超過1350萬，按都市地區計算的人口密度約為6160人/km2（數據出處：日本總務省統計局）。

北京都市地區面積3820km2，人口超過2100萬，按都市地區面積計算的人口密度約為5500人/km2，略低於東京。

而從優質醫療教育資源和財富的集中度看，東京也比北京更豐富。

3.中國房價收入比更高

1990年，日本首都圈新建公寓樓平均單價93.4萬日元/平方米，當時日本人均GDP約為358萬日元，日本人均GDP與首都圈房價之比為3.8。

根據中國指數研究院，2015年北京樣本住宅平均價格為3.5萬元/平方米，中國人均GDP為4.9萬元，中國人均GDP與首都房價之比為1.4。

所以就居民承受能力看，北京房價已經高於1990年的東京。

4.最大的不同：經濟發展階段

1995年，日本人均GDP超過4萬美元接近美國的2倍位居世界第一；而中國現在人均GDP剛剛超過8000美元，在世界排名第73位。

1990年代的日本已經完成了城鎮化，並且已經處於全球產業鏈的頂層位置；而中國目前還未完成城鎮化，並且正在艱難的向產業鏈上游爬升。

下面最重要的部分來了，笨虎的判斷：

1.從匯率走勢、資源密集度和房價收入比的角度看，假如中國高層不堅持強勢保房價，房價一定會出現大幅調整。

2.因為經濟發展階段的不同，中國房價大幅調整短期內對金融體系雖有衝擊，但並不會把中國經濟帶入日本式的衰退，因為中國經濟還有著巨大的成長空間。資產價格泡沫破滅反而會驅使資金脫虛入實，促進中國經濟再上一層樓。

說白了，就是長痛和短痛之間的抉擇。

中國城鎮化未完成所以房價只會漲？這是本世紀最大的謊言之一。但今天已經沒時間再展開說了，因為笨虎得去覓食了...咱們下回再接著聊。

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