為什麼國內地產商不用Argus？

01-26

Argus是國外（美國、英國、新加坡等地）普遍使用的地產估值分析軟體，功能非常強大，使用便捷。那麼為什麼國內地產商不用Argus？

ARGUS是我們集團的產品之一，額...那幫碼農跟我們不是一個業務線，不過他們的總部跟我們在一層樓辦公...軟體雖然用的不好...但是各種版本天天混著用...

其他的答案說的都特別準確。我也不太明白為什麼國內房地產商為什麼不用。其中有一個原因我覺得房地產商可能指的是開發商。可能做房地產開發的並不太會關注估值。更多的可能是物業的業主，持有人（比如，做房地產的私募）和專門做估值的中介機構會用的比較廣泛。但是Argus 也有專門給開發商用的軟體Argus developer，具體我不知道...

Argus需要很多的市場假設。美國的商業地產專業的一點是真的有很多專業的數據提供商，提供房地產的交易記錄數據（比如：Real Capital Analytics）

），租約的數據（比如：LoopNet），市場租金、空置率等（比如：CBRE-EA和REIS）。但是ARGUS的本質就是僅僅是一個現金流折現軟體。也很容易上手。他提供了一種更簡便的方式更省時的做商業地產的現金流模型。Excel照樣可以做出來，只不過是Argus更快，更方便，更準確。為啥呢？

房地產的現金流模型其實很簡單很簡單很簡單。只不過很雜亂，涉及的假設比較多。比如一棟寫字樓的持有人想對所持有的物業用收入法估值。我們要知道如下的一些東西和假設：

1.首先我們要假設一個持有期，比如10年。

2.之後我們就要估計這每一年的現金流，和第十一年的現金流。

3.這個現金流就需要每一個租戶的租約，這個不是假設，但是租約到期後咋辦呢？

4.我們就要假設，租約到期後多長時間後能在重新把這層樓租出去呢（假設9個月怎麼樣？），租金是多少（假設物業所在的這塊區域的平均租金按3%每年增長怎麼樣？），有沒有優惠（新租戶前3個月免租金？）

5.有了收入我們還得需要一些費用的假設，有些費用會由租戶承擔，不會對現金流有大的影響，有些費用可能由業主承擔，比如公共區域的清潔？我們需要一個假設。

6.還需要假設一些資本性的支出，比如不同業主需要對樓房的格局進行改造（假設1塊一平方英尺？），需要給招租的中介付的傭金（假設6%的第一年租金？）。另有每年需要的對樓的維護，比如修空調，修屋頂（假設0.2塊一平方英尺一年？）

7.這樣我們就得出了現金流，最重要的我們要假設現金流的折現率，持有期末樓房的價值（用第十一年的現金流除以cap rate）

8.最後就得出了我們的價值。不同了類型的商業地產的方法和特點會有些不同，但是大體的思想都是一樣的。

額...說了一大堆沒用的我只想說這個模型其實很簡單...一個租戶，兩個租戶都還好，一旦有很多很多租戶，這就變成了一個特別特別繁瑣的事情。Argus Enterprise最基本的功能只是在解決這些特別繁瑣的問題。點點點，敲敲敲，像嚮導一樣就讓你把這個模型做出來了。它還有很多更高級的功能，包括資產組合的管理，預算，分析等等...

當我們想確定這棟樓的市場價值時，我們就是想知道市場買方和賣方都能接受的價值，所謂公允價值。因為所有人都在用同樣的方法，同樣的軟體。所以不用也得用...用被市場所接受的假設做出來的模型，估計出來的價值就可以被稱作被市場所接受的價格。

下一個問題是，這些假設是怎麼來的呢？

上面提到了各種專業的資料庫，但是並不能涵蓋所有的假設。很多的假設還是需要評估師根據這些數據和物業的情況進行主觀的判斷。所以勢必存在一種可能，不同的評估師做出不同的假設，價值會有特別大的變動。尤其是折現率這種有巨大影響的指標...我們現在做的工作叫估值過程管理，就是保證我們客戶各期評估之間假設及估值的一致性。

國內商業地產行業一定越來越專業，也會有更多的數據沉澱下來，有錢掙了，也會有更多的專業機構參與進來搜集，調查數據然後拿出來賣...就算沒有Argus也許也會有其他國產的專業軟體進入這個領域...不過還是希望大家支持房地產專業軟體領域的行業標準軟體，Argus，有各種工具涵蓋房地產開發管理估值的各個環節哦~最後這句話是軟廣~

在美帝學過一點Argus，有Argus DCF 的證，但是其他的Argus developer和enterprise沒什麼研究。個人覺得還是因為數據信息的關係，如果你只是在單獨的房地產公司的話，公司內部數據就可以了，自己可以直接用excel建模，算cap rate，ROA之類的。

ARGUS軟體價格也比較貴，當時學的時候學生版有限制的Argus DCF 是$499 只能用6個月，加上ARGUS的證每兩年還要重新考一下認證一下你的功力沒有退化，稍微有點麻煩。

如果是類似pension fund投資公司的話，ARGUS用處會更大一些，畢竟要管理很多不同類型和地區的地產，需要大量的數據分析。

國內房地產市場其實屬於剛剛起步階段，很多東西尚不規範，所以現在用ARGUS的公司不會太多，況且地價，租金，貸款都是商業機密，實際運用很難像你考證的時候那樣基本全部告訴你。不過相信將來市場真正成熟規範起來，還是會有用武之地的。

最近在學，美帝做real estate但凡是associate以上的級別，基本都要求大家有個argus的證的。沒有也行但是一定得會用。我覺得關鍵就是國內沒數據。你想想國內財報什麼情況，就大約心裡頭有個數了，想拿點真的數字你不和人家關係好到一定程度人家才不給你，那怎麼可能用得了這種軟體嘛。。。

更新一下，證考出來有一陣子了。感覺更像是個fancy的、更簡單的excel pro forma，而和在頂級住宅地產做過的朋友聊過這個問題，她說國內的專門做地產估值數據的一個公司就幾個人，而那麼些pro forma連公司內是不會給別人的，是「那些人的價值所在」。而如果是使用這樣的軟體，大家都會了，那麼幾個人也就沒有核心競爭力了。

很多人還停留在小農經濟的思想里，這或許可以更好的解答，為什麼國內地產商不使用argus。

至於dcf和enterprise的區別，個人在充分體會使用了兩者之後認為，enterprise是升級版的dcf，界面好看一點，然後可以直接自動生成report而不用看了發現哪裡要改改完了再生成，可以改了然後直接生成出來。至於區別，個人覺得功能其實都差不多，要說最大的區別，還是在於其方便在一個文件中管理多處房產，而不像dcf是一處房產管理多個佃戶。雖然所處的高度不同，但是本質也沒啥區別。

（完）

最近剛培訓過，說實在的基礎資料不給，都要自己摸索真挺困難的…也沒什麼平台可以交流和學習～

地產估值最重要的是要有sales or lease evidence之類的交易信息，國內這方面信息透明度還不夠吧

土地公有決定樓價非市場

我覺得大家說的都挺對的，但是有一點要說，它不符合國情，它算出老百姓上訪？能算出天朝特有情況而造成的種種費用？能算出一幫大爺大媽產生一堆更莫明其妙的問題嗎？舉個例子，某司花費30億在某二線城市購地，帶開發時，附近老百姓圍堵，不讓開發，時至今日都沒有實質性進展，此間造成的損失都是以千萬來記的。這些事情是來人工都難以考慮的，更不要說軟體，也許例子不太恰當，當確實就是不符合國情。缺少大環境大背景，誰來都不好使，包括BIM這種都是雷聲大雨點小，實施起來很費勁。

第一是因為這玩意兒主要針對商業地產，中國的商業地產本來就不太發達（相對）

第二這是個東西主要針對成熟的商業地產，中國的商業地產大多數還在開發了賣完商鋪就走人的情況。

第三是這個軟體對於國內相當難用，改數據比較麻煩。培訓起來成本太高。

…………

總之起來就是水土不服，大家用不著。

這種軟體是需要有大量的基礎數據為依託的……