如何看待中國社科院《中國住房發展報告（2014-2015）》關於2015年房價下跌的預測？

中國社科院：北上廣深限購有望1年內放開

【中國社科院：北上廣深限購有望1年內放開】今日上午，《中國住房發展報告（2014-2015）》在京發布，報告預測，明年一二線城市房價將繼續下滑，北上廣深等城市限購政策1年內有望全面退出。一半以上開發商將轉行或在市場中消失。房價只漲不跌神話將完全破滅。

2015年，一線城市的房價會漲還是會跌？近日各路專家眾說紛紜，有的說將微漲，有的說會微跌。語不驚人死不休的牛刀，則說將會暴跌。

　　第一，麵粉漲價50%，麵包肯定要漲價，這很好理解吧。據最新統計，2014年雖然房地產市場整體低迷，但一線城市土地市場成交火熱。截至12月23日，四個城市的住宅用地成交價款合計突破3000億元，創歷史新高；平均價格為11785元/平方米，同比暴漲了55.6%。

　　還記得「融創中國」孫宏斌2013年9月拿下的北京農展館地塊嗎？當時每平米樓面地價是7.3萬元人民幣，成為北京新地王。到了今年4月，李澤楷拋售的北京盈科中心，就在農展館地塊附近，李家的拋售價格是現樓每平米3.4萬元。當時網上一片歡呼，說李嘉誠父子有先見之明，孫宏斌等著死翹翹吧。最近，孫宏斌的「麵粉」加工成「麵包」了，開始在街頭叫賣，每平米16萬元！房子賣的如何不知道，但到目前為止，孫宏斌還沒有破產。但李澤楷賣便宜了，似乎沒有什麼爭議。

　　第二，最重要的原因是，種種跡象顯示，一線城市的限購可能會在明年取消。關於這一點，不僅社科院的報告預測了，中國經營報的報道也給予某種證實。

　　如果你一直看「天天說錢」欄目，就會知道我此前多次闡述的一個觀點：北京上海如果取消樓市限購，中國房地產市場將先放禮花，然後崩潰。

　　我再複述一下基本觀點：

　　2014年，中國樓市出現了轉折，這已經成為全國人民的共識。大家都相信，以後買房子可以升值、保值的地方，只有10多個大城市了，而且北上廣深最可靠。所以，未來全國投資性購房需求會比較集中地流向一線城市和幾個強二線城市。如果北上廣深，特別是北京上海取消限購，完全交給市場調節，住宅價格會在兩三年內翻倍，直接跟香港、紐約中心區房價接軌。在它們的帶動下，中國少數中心城市的房價，會出現一波顯著上漲。但隨後，就會出現崩盤。所以，我不贊成取消一線城市的限購。

　　如果人民幣匯率不出現超過20%以上的重大貶值，則這個崩潰力度會相對小一點，從未來高點跌下來，未必會跌破目前的價格。也就是說，你目前殺入一線城市普通住宅，將來是保值不成問題，而且還有錢賺。

　　但如果伴隨著中國金融風險被引爆，則調整幅度就會大一些，可能會跌破目前的價格（以美元計價）。但在金融風險被引爆的情況下，如果國家出台極其寬鬆的貨幣政策，則以人民幣計價的房價還會暴漲，但相對於美元和人們的實際收入，則降低了。

　　不過，鑒於中國城鎮化率只有不到54%，「大城市化率」更低。而中國城鎮化的不平衡，決定了在相當長的時間裡，不僅農民願意到大城市生活，中小城市的居民也願意。所以，中國四大一線城市的房子，如果從更長遠的角度觀察（比如20年、30年），目前買入的風險仍然比較低，長期抗通脹的能力非常強。至於中間的波動，其實都沒有必要去考慮。