重磅：政府不再壟斷住房供地，宅基地三權分置

傍晚，新華社快訊發布了一條重磅消息：

住房供地，政府將不再壟斷！我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，政府將不再是居住用地唯一提供者。

筆者在該消息發布後第一時間，收集消息，並逐句分析，最後總結出幾個關鍵點：

1、非房地產企業可依法取得使用權的土地作為住宅用地

2、農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點

3、政府不再是居住用地唯一提供者

4、宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」

5、嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館

接下來，我們來綜合分析下這些要點，並以所有人都能看懂的語句來解釋。

1 增加提供者

首先，政府不再是居住用地的唯一提供者，說白了，就是農村集體也將作為合法的住宅用地提供者。所以在不久的將來，會有許多農村集體用地進入市場成為住宅用地。一方面，增加了土地供應渠道和土地供應量，另一方面，可以從側面解決城中村問題。

2 增加開發者

其次，非房地產企業也可依法取得住宅用地。對於這一條，其實有很大的文章可以做，特別是國有企業有取得土地的先天優勢。筆者在上一篇文章《二次房改初現端倪，這是一場人口遷徙》中有說過福利分房重現江湖，甚至有小道消息帝都某郊區也出現了福利分房。也許，在不久的將來，眾多企業又會為員工提供住房了。

3 增加租賃試點

這裡需要注意的是，「農村集體經營性建設用地」建設租賃住房試點。用大白話說，農村集體經營性建設用地指的用來建企業的商業用地或者工業用地，而不是用來建住宅的宅基地。

這裡就涉及到商業和工業用地向住宅用地的轉化，類似於商住兩用酒店式公寓的性質。不僅如此，這類集體經營性建設用地會與宅基地明確區分開來。

4 明確宅基地

我國將探索宅基地所有權、資格權和使用權「三權分置」，落實宅基地集體使用權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建設別墅大院、私人會館。

這裡，我們就需要事先明確宅基地的定義：宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而佔有、利用本集體所有土地。所有，原先宅基地的使用權被限定在農村農戶或個人使用。本次國土資源部關於宅基地的新政策中，明確提到要適度放活宅基地的使用權，這就意味著未來宅基地可能將不再局限於農戶使用，也就是說轉讓條件會有變化。

下圖是宅基地使用權的轉讓條文，明確列出了不得轉讓和可以轉讓的條件：

未來如果要放活轉讓條件，很大可能是允許受讓宅基地給法人或組織，也就是說企業可以購買宅基地，而不限於在本集體內流轉。當然，這只是猜測，需要未來有更明確的條文來佐證。

當然，城鎮居民個人如果想購買宅基地，那完全是白日做夢，否則大別墅和私人會所將會泛濫。

5 筆者言

在文章最後，筆者說一些大家最最關心的事。

首先，毫無疑問，宅基地的價值將會大大上升，先恭喜擁有宅基地的居民們，特別是城市郊區農村居民，也許又是一次財富大爆發。

其次，對於放活宅基地之後的使用性質還是有待商榷的，雖然如今已經明確對農村集體經營性建設用地將用於租賃，但宅基地是否會限定在租賃還不好說。許多人關心的小產權房，可能會在一定程度上出現轉機，畢竟要放活交易環節，總得先給個國家等級的證吧。

再次，由於農村集體屬於集體所有，村長等擁有決定權的個人將會是個漏洞，這裡不變多說，懂的自然懂。

最後，這一次對集體用地的放寬，更多的是為了增加租賃用地，特別是面向低端市場的租賃用地。夢想去買塊宅基地炒房發財，可能會錯了意，當然實權人物也許會有方法。

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文章轉自公眾號：天敵

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