今天的地產亂象，你們信澤平志強，我只信劉鶴！

文章來源：米宅米宅

又到年底了。

按照慣例，這個時候正是各路專家輪番上場，預測2018的表演時刻。

於是，這兩天最火的一件事，是堅持房價永遠漲的任志強，和剛剛1500萬年薪加入恆大的任澤平之間，關於房價的背後邏輯爭了起來。

任澤平：長期看人口，中期看土地，短期看金融。

任志強：長期看政策，中期看政策，短期看政策。

任澤平是個搞研究的，註定是需要根據數據、周期等等找出經濟運行的內在規律，用這些規律來推演未來軌跡，做預判。

但是，看過了任志強的發言後，真的感覺這天已經聊死了，房地產還研究個屁啊。你要研究漲跌周期，對不起沒有周期，只有政策；你要研究背後的邏輯，對不起，沒有邏輯，只有政策。

我們來看一個數據：

中原地產研究中心統計數據顯示：截止到12月13日，年內約有110個城市部門（縣級以上）發布了調控政策，發布調控政策次數多達250次以上。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發布政策，僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次。

在過去20年房地產調控中，沒有哪一年的調控政策密集發布程度接近2017年。

而在這背後，有著更深層的原因。

2016年5月9日，人民日報在頭版發表了一篇雄文，《開局首季問大勢——權威人士當前中國經濟》，相信很多人都會記得這篇大勢文章。

並且很多人也肯定已經將這篇的作者劉鶴牢記於心。

而在這篇文章里，對房地產的定義是：房子是給人住的，這個定位不能偏離。

房子是用來住的這個原則第一次呈現在公眾面前。

無人能預測，就在這篇文章發布不久，一場蔓延全國房地產行情大牛就來了。有人統計十幾家上市公司2016年報發現，新增按揭貸款佔新增貸款比重達六成左右，而2015年上市銀行新增貸款流向住房按揭的只佔三成。

在這樣的結果背後，最高層親自提出「房子是用來住的，不是用來炒的」。一語定性。

隨即北京出台嚴格的限購政策，直接將市場一棒打死，全面陷入冰凍。上行下效，全國聞風而動。

這才是政策密集出台的深層原因。

你看，任志強和任澤平都是錯的，劉鶴才是對的，你說呢？

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就這樣，樓市的市場規律和政策調控一起並肩前行。充滿矛盾，但又是最真實的現實。

以至於對於今天的樓市，大部分人都是懵的。日相紛雜、繁亂，幾乎已經無過往經驗可參考。

?經濟學家

根據21世紀經濟報道，任志強在年末財經論壇上的演講主題是「未來的房價」。在過往時日，他卻以敢大膽預言著稱，並被賜予了一個全民皆知的稱號，任大炮。

但這一次，他卻並未能給出結論。

在任澤平和任志強之前，地產界上一次最知名的爭論來自於融創和萬科。

郁亮說，房地產進入了白銀時代。

孫宏斌說，這太扯了，房地產正在進入鑽石時代。

2017年，正是融創突飛猛進的一年。2017年截止到目前，融創在所有開發商中，拿了最多的地，超過萬科兩倍多。

你看，不管經濟學家，還是地產大佬，大家的判斷莫衷一是，誰也不知道誰是對的，大家都在按照自己的認知和判斷行事。

?民間

在民間，則是另一種亂象。

【山西「拆遷農戶」一夜變土豪 660萬補償相當於200年收入】12月10日，山西太原小店區北畔村的武四成大爺曬著太陽，格外高興，自從村裡被列入城中村改造項目後，生活徹底發生了改變，拆遷領補償，家家戶戶都成了500萬元以上的土豪。一部分分給子女，留下100萬，一年四五萬的利息，也夠老兩口生活了。

而同時的另一個新聞是：

上海寶山招商天地華府，因為在售最後沒有漲價，而是降了，所以前面購買的業主就堵了售樓部。

一個因為城市的發展，而獲得了巨大的紅利，從而歡欣鼓舞；另一個，卻在城市進程中，感到自己利益受損，從而 激憤難平！

?開發商

中原地產研究中心統計數據顯示：截至目前，已經有31家企業公布2017年前11月銷售額，其中包括碧桂園、恆大、萬科等龍頭房企，整體看，31家房企合計銷售額達到了37287億，同比2016年前11個月上漲幅度高達47%。31家房企同比去年多賣了11985億。

從目前數據看，公布銷售業績的企業2017年刷新銷售額歷史最高紀錄已成為定局。11個月標杆房企已經全面完成年度任務，基本全部超過了2016年全年。

而在另一面，則是那些高價拿地的地王項目，紛紛拖延不開盤，甚至因為資金危機陷入困境。

這則是另一種最真實的現實。

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但無論如何，上述的一切都只是表象。不管如今怎樣亂和嘈雜，在歷史的長河中來看，也都只是飛鴻一瞬。

五年後回憶今日，正如同在今日回憶五年前！五年前，今天，五年後；一切都只是歷史發展鏈條上的一個章節。

所以，買賣可以有得失，但大勢終不可逆！

這個大勢是什麼呢？是如火如荼，終不可逆的城市化！

未來20年間，中國城市將增加四億人口，超過美國的總人口，其中會有超過2.4億的移民，中國城市形成兩位數的特大都市圈城市群。

到2025年，中國將有221個城市超過一百萬人(全歐洲只有35個)，400億平方米土地將會開發建造，將會建造超過50000個摩天大樓，中國的城市化的巨型規模將開啟大量新的市場和投資機會。

這個大勢是什麼呢？是中國越來越明晰的經濟分化。

在市場經濟條件下，資源向高收益領域集中，一段時間後，就會形成產能過剩，產生過度競爭，超額利潤消失。此時，資源開始尋找新去處，這就產生了創新；有的比較遲鈍，還停留在原處等著熬著，指望著什麼時候「風水輪流到我家」。

這兩種情況形成的分化趨勢，是規律使然。

在可預見的未來，在經濟分化中，強者恆強，弱者日弱。中國會不斷冒出更有活力的地區、更具國際競爭力的行業和企業；但一些地區、行業和企業，也終將日趨沒落。

這就是中國經濟最真實的現狀和未來趨勢。

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1、樓市進入了混雜紛亂的時刻，但是越是這個時刻，也需要冷靜，要學會獨立思考和分析，要站在發展的角度和眼光來看當下和未來！而當你做不到這些的時候，你所需要做的是把握大勢、並順應它。

2、劉鶴說，中國目前的大勢就是二八定律。無論是城市、企業還是個人，總有一部分在「二八定律」的分化中得到「二」的好處，脫穎而出，前景光明。

對於我們來說，抓住了這些二，就基本抓住了中國未來發展的大趨勢。所有人都知道，未來十年是屬於中國的國運，這就是站在世界經濟格局中的二八定律；但是對於中國來說，中國國運的具體落地，仍然是二八。

3、當你已經知道了經濟分化和二八定律，剩下就是努力佔位，要有佔位意識。

能去一線，肯定不去二線，能去二線肯定不去三四線；能去市中心，肯定不去遠郊。土地是稀缺的，樓盤是稀缺的，學區房也是稀缺的，你佔住了，才是你的！你錯過了，則可能永遠都無法彌補。

4、最後一點，也最重要，信任澤平、信任志強，都不如信劉鶴！切記！

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