2018年，北京的哪個區域最適合投資？！

2016年-2017年是房地產市場最熱的兩年，這兩年中，北京作為「北上廣深F4」之首，它的房價更是以100%甚至200%的速度狂奔。

這兩年中，不僅僅是北京的住宅，很多商辦項目也非常搶手，好地段的商辦項目，因為「低總價，小戶型，臨地鐵」的優勢，經常開盤日光，一房難求。

從全國範圍來看，去年9月，以北京的930新政為開端，各個熱點城市開始拉開限購帷幕，但是如果單看北京，調控效果真正明顯的，是從今年的3月開始。

整個3月，北京出台了多條限購政策，「認購又認貸」，只要之前有過貸款記錄，在北京買房就算二套，首付最低60%；

同時，原來的「商住」房在3月26號也開始限購，也就是業內所說的「326新政」。326新政結束了商辦房「低總價，小戶型，臨地鐵」的投資屬性。

從此，購買商辦需要全款，新房商辦需要以公司名義購買，而二手商辦雖然可以以個人名義買，但是需要有購買住宅的資質。

所以，在如此高壓的調控下，很多北漂的買房夢就此破碎，基本上跟北京say goodbye。

之後各種政策相繼出台，包括商品房限價，共有產權，利率上浮等，北京的房價終於降溫，歸於平穩。

對於以 北京為首的一線城市房價，總體來看，大家都是看好的。而且可以說，如果沒有這輪調控政策，北京的房價會經歷另一波新高。

對於有錢有資質的投資客，現在入手北京的房子，長期來看，肯定還有升值空間；

同時對於首套房的剛需客，這個時候買北京的住宅，可以算是小幅度的抄底。有政府幫你壓價格，現在不買什麼時候買。

今天主要講投資，對於北京的剛需，確實不好給出具體意見，因為剛需要考慮到上班地點，通勤時間，家庭人口等多方面的問題，如果有想諮詢的，可以私信我。

昨天的文章提到，投資的幾點思路，包括學區，產業，交通和商業配套。今天針對這幾點，給大家細緻地分析一下，具體哪些區域更適合投資？

一、通州、通州，還是通州

前幾天剛出台的《北京城市總體規劃（2016-2030）》，已經明確在北京市域範圍內形成「一核一主一副、兩軸多點一區」的城市空間結構。

其中「一副」指的就是通州，作為北京的城市副中心和行政副中心，隨著北京市政府年底搬遷至通州潞城，更多優質的教育和醫療資源也隨之注入。

目前已經有明確部署，人大附中入駐通州三中，北理工附中入駐潞州中學，首師大附中入駐通州師範學院原址，北京二中分校通州校區改造等項目，將實現通州本地教育資源的提升。

同時，人民大學的通州校區、首師大附中通州校區、景山學校通州校區等一批新的引進學校也將加快建設。北京五中通州校區今年年底將竣工，明年全面投入使用。

另外，今年年底安貞醫院通州院區要開工建設，人民醫院通州院區明年投入使用，兒研所、婦產醫院已經確定落戶通州，將服務副中心的發展。

同時，通州位於北京的東南，毗鄰天津和河北，必定要在京津冀一體化的發展上承擔重要作用。目前通州的交通網也在逐步完善。

按照規劃，城市副中心與中心城區、新城之間，將構建「七橫」「三縱」的軌道交通線網，五橫兩縱的高速公路、快速路網路；

在城市副中心內則將加密路網形成小尺度街區，從而實現宜居宜業和職住平衡。

七橫三縱地鐵網：七橫指平谷線、京唐城際、市郊鐵路、M6線、八通線、M7線和R1線;三縱則是指M17線、S6線、城際鐵路聯絡線。

五橫兩縱快速路指：其中五條橫向通道指潞苑北大街(姚家園路東延)、廣渠路東延;聯繫副中心和東部地區的兩條縱向通道指六環路和密涿高速公路。

二、未來發展看南城，南城發展看大興！

南城近兩年因為《南城計劃》的制定和逐步落實，房價水漲船高。

《南城計劃》共投資近7000億，主要用來改善和更新南城的基礎設施，將北京南城打造成具有生態特色的宜居新城，北京重要的物流中心，現代製造業和文化創意的重點培育地區。

第二個利好，就是首都第二國際機場的建設（以下簡稱首二機場）。首二機場2014年開始施工建設，一期預計在2019年10月投入使用，4條跑道年旅客吞吐量達到4500萬人次。

同時後期建設同步進行，到2025年實現年旅客吞吐量達到7200萬人次；

2040年再建兩條跑道，達到6條跑道，年旅客吞吐量達到1億人次，屆時首二機場將成為世界最大機場，超過美國亞特蘭大機場。

同時，從地圖上來看，以地鐵1號線作為南北分界，北城的地鐵線路要明顯多與南城，而同時以長安街為界，北城的高速或者快速路，要少於南城。

形成這種現象的主要原因主要有兩個方面：

• 先發展北城，北城人口更多，對公共交通需求更多
• 地形和位置限制，北城六環外多山，修路的難度和成本更高，另外，南城毗鄰河北和天津，自然高速路更多

而今後，不管是出於為首二機場做交通配套的考慮，還是本身南城計劃內容的一部分，未來南城的交通會更加發達：

• 公共交通：地鐵19號線，S6號線，8號線南延，7號線東延，八通線南延，以及機場快軌
• 自駕交通：京開高速拓寬工程，機場高速，槐房西路南延，南中軸路延長工程等

大興的商業配套也在逐步完善，地鐵4號線南段可以說是一條商業線。圖中做標記的位置，都是南城的大型商業，包括萬達，龍湖時代天街，綠地繽紛城，宜家和薈聚等。

薈聚購物中心耗資高達55億元，總面積60萬平方米，體量與三個西單大悅城相當，幾乎囊括了目前北京最全的時尚品牌。這也是繼凱德MALL大峽谷之後，南城商業的一次重大升級。

憑藉著大而全的體量和優質的品牌凝聚力，以薈聚購物中心為核心的西紅門商圈，輻射範圍已經遠遠超過西紅門區域。

這裡吸引了大量的人流，它的停車場的停車量已經打破吉尼斯世界記錄，且多次是被自己打破。

總體來看，如果說是投資，我更看好南城，即大興和通州。目前大多數人是認可通州的，只不過在買房資質上，困難比較大，畢竟通州是北京限購最嚴的一個區域。

雖然之前通州的房價漲的很快，價格有一定透支，但是目前經過近一年的樓市調控，通州的價格後期基本上沒有漲幅，而且二手房價格有一定回落，現在買入性價比還是很高；

而大興以及丰台的新宮槐房一帶，一直是比較看好的區域。這幾個區域佔盡資源，政策支撐，產業規劃，交通和商業資源都非常具有優勢。

而且隨著京津冀一體化的不斷推進，以及雄安新區的確立，南城成為北京與雄安新區聯繫的必經之地，也是京津冀一體化的重要節點。

憑藉天然的地理位置優勢，未來通州和大興的發展有著國家級政策的依託，發展的後勁會更加足。

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