房屋的現場調查

信貸圈兒里有一種人，有抵押物就放貸款，玩的就是心跳。到時候貸款要不回來，腫么辦？冤有頭，債有主，出門左轉找知府！

曾經跟一位客戶經理到客戶家中調查，當時他帶了一位新員工一起。出來以後，客戶經理就對徒弟的表現不滿，一路上指導：不要進屋拿到證就立即拍照，要先看這個證是不是這間屋的，核對樓層、小區、面積、戶型等，有疑問當場尺質疑。可見這是個有心的客戶經理。 　　

對房屋的現場調查，看似簡單，其中確實還有技巧供探討。 　　

對證照齊全的房屋建築物，需要核實座落地、面積、建成年限、結構、樓層等情況是否與產權證一致，根據上述信息估測其原值、凈值是否與賬面一致，了解房屋建築物目前的使用狀態、裝修和維修情況，有無產權糾紛、被查封或出租等情況，房屋建築物所佔土地面積、產權、土地性質等是否與產權證一致等。 　　

對證照不齊的房屋建築物，需要對照會計賬簿、科目明細、原始憑證等資料，核實產權、賬麵價值；考察在建工程現場，確認工程項目的實際完工程度，是否存在實際已使用但未辦理竣工結算手續、未進行會計處理的項目，核查是否存在非正常原因導致的停工，是否存在將已停工在建工程建設貸款利息繼續資本化的情況等。 　　

栗子： 　　

某商貿公司向投資公司申請借款90萬元，擬以大股東名下的別墅抵押（因為是集體土地，只能簽訂協議並公證）。公司負責人、大股東聲稱，本人前年自建的兩層別墅，面積480多平米，總投資180萬元。現場調查大股東居住地和資產時發現，該別墅裝修豪華，名牌家電配置齊全，地面乾淨整潔。女主人帶著調查人員察看各個房間布置，介紹了房屋結構、裝修情況等，還拿出來宅基地證。可是，女主人進屋沒有更換拖鞋，開始還一直背著自己的手提包，後來放下來但卻又生怕遠離似的放在座椅身後。接下來更讓調查人員奇怪的是，女主人使用專用泡茶工具時非常不熟練，找茶葉、加水明顯是第一次使用，甚至連找抹布、拖布都費了好長時間。 　　

事後，調查人員帶著疑問到周邊走訪，原來這根本不是大股東的房屋，為了騙得貸款，他借用他人的房屋，並花錢讓人製作了假證企圖矇混過關。 　　對大額資產的現場調查，區分兩種情況：一是作為資產積累的證據的房產。分析其資產積累是否符合規律，是否有足夠的風險覆蓋能力；二是作為抵押物的房產。關注它是否能夠辦理抵押登記手續。通常，用作抵押物的房產必須辦妥抵押登記手續後才可以發放貸款，但是，萬事都有個例外，已有多起報道「假房本抵押貸款成功」的案例。從法律程序上講，抵押權人可以追究登記機關的責任，實際操作中，即使能夠追責，也需要漫長的程序，即便程序結束，還不知能否執行？即便執行終結，結果是否有利於抵押權人都難說。所以，對抵押的房產真實性調查十分重要。

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