知名房企深陷困境，現在是買房最好時機嗎？

摘要：開發商回款、回款，必須回款；購房者，可以把握好新節奏周期

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撰文|張銀銀

上一輪地產狂歡猶在眼前，形勢似乎開始急轉直下。一系列的壞消息砸向樓市。

最近槓桿遊戲都在寫相關文章。最近的的報道說，深圳又有一家全國百強房地產企業陷入困境。

有員工在網上爆料稱，「中國地產100強企業」奧某地產欠薪3000萬，老闆鄒某拒不露面，下落不明！現奧某地產南山阿里雲大廈辦公室因拖欠費物業費已被貼上封條。

今天槓桿遊戲就來談談房企高槓桿的利弊。

1、知名房企深陷困境，可能不會是孤例。據奧宸地產官方網站資料，奧宸地產成立於1996年，由曾在政府工作的女董事長鄒健民「下海」創辦。1995年她從美國回到昆明從事房地產開發，並成立了雲南奧宸房地產開發有限公司。

2006年以後奧宸開始了全國拓展，次年在深圳設立總部，開始集團化運作。是一家集商業運營、物業管理於一體的大型民營企業集團，具有國家一級房地產開發資質。

2009年鄒健民接受媒體採訪時狂言：奧宸確立了三年內在香港IPO上市的目標，并力爭三年內實現年銷售過百億元，朝著「中國房地產二十強」的目標邁進。

公開資料顯示，2011-2013年，奧宸地產銷售收入分別為35.8億元、37.3億元和38.3億元。

然而就是這樣一家有著還算輝煌的過去，自詡已經完成從「純住宅開發商」向「城市運營商」的定位轉變的一線的實力房企，從2014年開始，就一直深陷泥潭，此後儘管政府出手救市，但仍然步履蹣跚。

很可惜，這家公司沒能在2015下半年開啟的這一波行情中絕境重生。

在大部分奧宸業主眼中，奧宸地產已然千瘡百孔，奧宸地產在北京和其他城市的項目同樣遭遇維權，說不準哪天開發商就跑路了。

資金成本、現金流、利潤率、地價風險、房價風險……大部分房企將不得不面對這些問題。雖然地產行業註定玩的是高槓桿，但步子邁得太快槓桿容易斷，對房企和個人都是如此。2014年那一輪沒扛住的，2017年多半又是一個坎。

可以預見，這一波調控，絕對有中小房企，甚至體量未必小的房企將遇到困難。不信咱走著瞧。

2、供給、信貸、銷售壓力值得注意。宏觀層面的壞消息是：繼5月M2跌至歷史最低、美聯儲宣布加息同時公布縮表計劃之後，昨晚槓桿遊戲又看到3則地產有關的消息：

1：北京今後五年將再建150萬套房；

2：上海房貸增速連續6個月下降；

3：恆大地產開始重點抓銷售回款。

這三條新聞分別指向樓市的三個維度：供應、信貸和銷售。

看到這裡，各位桿友應該讀懂了奧某地產困境背後的形勢：樓市降溫真的不是說說而已。美聯儲加息對我國影響幾何？槓桿遊戲在昨天的文章中已經有過分析。

回歸到國內，其實今年已經開始逐漸縮緊了，M2降到了個位數，創歷史新低，央媽知道放水太多容易洪澇。市場其實已經在開始慢慢地調整。

未來五年，北京將新建150萬套住房，包含25萬套自住型商品住房和20萬套中低價位、中小套型商品住房。許多明星二線城市也有加大土地供應的跡象，這釋放的信號很明顯了，雖然結果未必。畢竟，地價越來越高。但中央希望從土地供應層面，給樓市高燒降溫是非常確定的。

上海房貸增速連續6個月下降，這其中應該有監管部門的指示和銀行自身的主動調整，去年個人房貸增長很快，加高了個人槓桿率。

根據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%。

槓桿越高危險也就越大。從全國來看，今年整體房貸增速應該都是放緩的趨勢。

恆大地產開始抓銷售回款，這背後是越來越重的償債壓力，在經歷了2015-2016年的大規模發行後，地產債券已經漸漸進入償還周期。當然了，人家有永續債。

還有，不少開發商2016年高價拿地，部分款項就算再拖，現在也該逐步付了。2016拿的地也到了該開發的節奏，開發多多少少就要點啟動資金。所以，回款、回款，必須回款。

3、調控周期，房企高槓桿利弊凸顯。上文剛好談到恆大，槓桿遊戲就繼續拿恆大舉例，沒有別的意思哈。

恆大最近還有一個大新聞就是擬回歸A股，其實說了很久了。不過，6月15日下午恆大在香港的股東周年大會上，恆大集團CFO再次表示了回歸A股的信心和決心。恆大也希望獲得更高估值和更多融資。

根據恆大最新披露的數據顯示，截至4月18日，恆大的未償還借款約為6084.36億元。而國際投行摩根大通在6月13日的報告中表示，目前在整體資產計算中，恆大的凈負債比率由432%降至183%，但以可歸屬資產計算的話，恆大整體負債比率由777%升至795%。

看看什麼是槓桿大玩家。債務是撬動財富的利器，古今中外無不如此。

是的，正是通過激進負債、拿地、高效率開發周轉，恆大成就了今天的霸業。實際上，這樣的故事在2016前十、前二十房企中非常普遍，有幾家房企又不是這樣？

越是如此，越必須保證現金流。對於眼前這一波，怎麼挺過去，每家想必都有自己的辦法吧。

但無論如何，房產從緊趨穩，房價從高趨穩。結束樓市的快速增長，細分市場，將成為一個趨勢。於購房者而言，到了可以把握好新節奏周期了。

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