千萬房產遭腰斬，海南炒房啟示錄

溫暖的冬日裡，一家人躺在海邊沙灘上，沐浴著陽光，吃著椰子，打著鬥地主，最愜意的假期莫過如此....

◎文：櫻桃（個人微信：chenxy3344），公號：櫻桃小房子

這樣的畫面，時時浮現在溫州人楊先生的腦子裡。

海南，國際旅遊島，日後絕對是中國的夏威夷，值得炒作！

2010年1月，在看完三亞最貴樓盤鳳凰島後，楊先生迅速回溫州召集了幾個同伴，大家湊足錢一起殺向售樓處。

楊先生以公司名義，認購了一套131平米房子，九百多萬，房票花了一百多萬，還有大幾十萬的稅，總成本接近1200萬左右。

親朋好友之間相互擔保的民間借貸，曾是支撐溫州和浙江炒房團大量資金的後盾，就像人難測生死一樣，2011年，溫州大批製造業破產，資金鏈條開始斷裂，溫州爆發金融危機，沉澱在房子上的資金需要快速拋售套現。

而隨著政府調控，2012年開始，海南的房地產開始降溫，全賴外地炒房需求支撐的三亞高房價，瞬間崩塌，海南沿海城市的房價紛紛腰斬。

2013年楊先生急於用錢，只好將三亞的房子，以500萬元拋掉，不止虧了700萬，還有每年的資金成本一兩百萬。

他後來反思自己，錯就錯在，不應該在大家都失去理智時，高位跟風炒房，完全不顧基本面。

這兩年全國各地的炒房熱，又讓我想起了2010年的海南，那時候搶房，猶入搶錢之境。

今年，新的一批接盤俠又開始培育完進入海南，不過暫時還沒有成功解救7年前的投資客。

今日重溫海南的故事，是因為我認為明後年會有很多城市將重蹈海南的覆轍。均是異地投資，以求增值，沒有剛需支撐，都是擊鼓傳花的遊戲。

（一）瘋狂的炒作

楊先生是我在2010年1月底去三亞採訪時碰到的。

09年12月國務院批複海南國際旅遊島後，掀起了一股海南購房熱潮，全國各地資金聞風而動，幾乎全是現金購買，導致海南房價一天一個價，在不到一個月時間內均價翻倍，一周之內，地價翻三倍。

三亞給我印象最深的是鳳凰島，在那碰到很多浙江和東北的投資客，開發商想捂盤惜售，要等2010年春節後才開盤，當時提前認購的三棟公寓大樓起始價為8萬元/平米，並要求一次性付款，不接受按揭貸款，搶一個房票還得花一百多萬。最貴的一套海景房單價賣到15.8萬，這價格直接秒殺北上深現在的豪宅，不過瘋狂的時候，也沒人覺得貴。

開發商為了賣個最高價，又搞起了捂盤惜售的老路子，還號稱趙本山已在那買了兩套上億的海景房，弄得一個個楊先生，均以為拿到房票就是撿到了寶。

之前鳳凰島已售出的兩棟樓內部認購價最低為3.5萬元/平米，而在1月11日開盤當天，從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米，700套房一天內被搶光。

章子怡代言的三亞鳳凰水城2009年3月才賣6000多元/平米，但我去看時已經飆升至2.7萬元/平米。

三亞的北部天澤湖畔，從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元，每天放兩套出來吊買房者胃口。

位於機場的山水國際項目到南部的時代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無房可售，海景房起價均在3萬以上，而三亞城北、城東無山無海的新房，均在2萬以上。

就連三亞市區的小產權房都賣到五六千元。

海南東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高，不到一個月，普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元，也漲到六七千元。

我當時踩了很多盤，在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房，很誇張的是，有的樓盤還只是一張圖紙，房子就被搶光了。

當時碰到的另一個溫州投資客告訴我，他2009年下半年在三亞灣國際公館買了套220平米的房子，當時價格為3.3萬元/平米，2010年1月漲到6萬元每平米，每天租金達1600元，所以又去看鳳凰島和清水灣兩個樓盤，尋找剩下的投資機會。

不過他看完鳳凰島後，算了一筆賬，放棄了，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬，2012年8月才能交房入住，中間3年房價如果不漲3萬一平米，就不能保本，550萬存銀行，三年利息都夠每年來住五星級酒店了。

但當時像他這樣理智的投資客很少見，我跟他們提起1991年，海南房地產第一次泡沫破滅的歷史時，都感覺今非昔比，90年代的中國人哪像2010年那麼有錢，4萬億一出來，錢都沒地方去，像海南這種天然的養生島，國內任何一個城市都無與倫比。

後來採訪完，我在機場還碰到寧波的王瑰琦律師，因為海南文昌、瓊海等地開發商收取客戶定金後反悔不賣，她替寧波投資客的幾十套房過去維權。

只要我肯與陌生人搭訕，真是隨處可見的炒房客。

2010-2012年，三亞的房價長期排在全國前五名，2012年2月，三亞成交均價突破27000元/平，僅次於當年的上海、北京。

（二）房價普遍腰斬

「繁華散儘是凄涼」

隨著調控起作用，2012年後，海南房價一路走低。尤其是三亞，從2009年下半年到2011年初在海南樓市高潮時進去的投資客，目前大多數人已深度套牢。

還是說說典型的三亞鳳凰島，楊先生房子當時賣了不到500萬，不止虧了700萬，算一算1200萬的資金成本，就是按5個點算，一年也有60萬啊，就算1500元一天的五星級酒店，在三亞天天可以住五星級總統套房了，鳳凰島在2012年8月才交房，租一年也就24萬。

更何況，溫州當時的民間借貸資金，至少都是1-2分利息，1200萬每年利息都是一兩百萬。

可惜房價瘋狂上漲的時候，沒人去算細賬，以為買到的是穩穩升值的資產，結果是一個底褲都輸光的累贅。

當時鳳凰島規劃有住宅、酒店、商業、遊艇，實際上後來建了五棟樓，其它配套就沒下文了。

2012年-2016年，三亞房價基本上都處於低谷。三亞均價在2012年達到27070元/平方米後，2016年，在1.7萬徘徊，一直到年底才慢慢回升。

聽說今年3月份，三亞房價漲了40%，但漲了也還是套死在裡面。遠遠沒有回到2010年的高峰。

現在鳳凰島的房價，也就是4萬5，今年以前都是3萬左右，相比2010年的高峰，每平米降了5萬元，降幅超過60%。

不止是鳳凰島，整個三亞的房子，在2012年時，基本上都腰斬了，但大部分都是外地的投資客，誰也沒空專門飛過去砸售樓處，而且砸了也沒用，泡沫太大，該跌還是跌。

像現在一樣，政府明確引導「房子是住的不是炒的」，如果你是炒房，虧了自負，到時候割腕自殺跳樓都沒人同情你。

山水國際項目2010年賣2.8萬/平米，去年價格才1.3萬；天澤湖畔，2010年從開盤的6000元/平米漲到2.8萬元，現在2.3萬。

看看整個海南的房價，找了張舊圖。

海口因為有本地的常住人口，所以泡沫沒有其他城市大，成交均價2011年為8934元/平方米，此後開始走低，2014年有所回升，達到8999元/平方米，近三年來整體較為穩定。

有個寧波的投資者告訴我，她2006年去瓊海買了一套房給父母養老，當時價格很便宜，2000塊，10萬總價，後來09年漲到一萬，很多人也沒賣，指望著漲到兩三萬，但2011年後開始下跌，這兩年維持在4000元/平米。她2015年賣了18萬，11年賺了8萬，如果算機會成本，幾乎是沒賺錢，而09年之後進去的，基本都被套住了。

（三）、後記

最近跟三亞的中介了解，又說現在新盤二手房都沒什麼房源了，又是老現象。

關於短期供應緊張的，我認為不應該看作未來漲跌的一個參考因素。

就像海南每次泡沫一樣，短期都是因為外度需求量激增，造成了短期的供不應求，價格飛漲，致使短期積攢的泡沫太大。

但結果呢，調控後，需求立刻萎縮，過兩年，供給量上來，價格就撐不住，又是庫存量過大的問題來了。

此外，還有土地供應不夠的問題，也不足以作為房價不會跌的理由，上面說了吧，2010年，海南暫停土地出讓，那時候多緊張啊，但後面該賣地不還是繼續賣嗎，否則政府吃什麼。

還有針對房價大跌，銀行破產，政府財政受不了的言論，也該歇歇了，海南房價腰斬，天又沒塌下來，溫州金融危機，也沒見銀行破產啊。

房價不能跌的各種理由，在泡沫該破的時候，都被證明是謬論，站不住腳。

也許你會說，海南不一樣，需求都是外地的，擊鼓傳花，接盤俠也要依賴外來人，所以泡沫大。

呵呵，你對照一下現在飛漲的各個城市，有多少投資水分，你天天想著買房保值增值，不也是投資嗎，現在都流行異地投資，當地的剛需有多少？

三四線城市依賴於農民工進城，這部分人的購買力，想過沒有，高於五六千以上，他們還能不能買的起？你炒高到一萬以上，誰來接盤？

即使是一線城市，單價五萬以上，60平米，就要300萬，首付約一百萬，剛需要多少年才能攢夠，農村出來的年輕人，是沒法拼爹的，父母幫不上忙。當接盤者接不起的時候，遊戲很快就玩不下去了。

別看現在好像遍地是錢，無處可去，真以為都是真金白銀嗎，大部分投資客還不是靠寬鬆的銀行貸款套現出來？

當這個源頭開始收緊時，上漲也就到頭了。

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