全面解析：房價，北京貴還是紐約貴？

北京的房子在經過2016年的跳漲之後，在2017年的頭三個月又再次大漲20%。相比2016年年初，大多數小區的均價差不多翻了一倍，如今三環四環沿線每平10萬以上的房子比比皆是，已經正式進入了10萬+時代——而這還只是非學區房的情況。

在大多數人的印象里，北京上海的房價已經遠超紐約東京。事實是不是如此呢？北京的房價到底是不是比紐約高？

這個問題其實很難有一個明確的 yes or no 式的答案，因為房價是一個太複雜的東西，受到很多很多因素的影響。

你很難在兩個天差地別的城市裡，找到兩處地段、環境、戶型、朝向、年限等各方面條件都類似的房子，做一個理想狀態下的比較。

更不用說兩個國家的房地產市場模式以及稅收和貸款政策也很不一樣，比如中國買房一般算建築面積，而美國買房一般算實用面積。

再比如，中國的房子一般有普通住宅、公寓、別墅和商住兩用房之分；而在美國則分成 house, townhouse，multi-family home 以及在大城市常見的高層公寓樓等類型。

紐約的公寓樓還有一個很變態的情況，根據產權分成 condo 和 coop 兩種。前者類似中國的商品房，而後者則很難在國內找到對應。一棟 coop 公寓樓，大致可以看成是一家「公司」或者「合作社」，購房者理論上不擁有每套房子的單獨產權，而是擁有這家公司的股份，同時擁有其中某一套房子的使用權。

買了 coop 的房子以後，無論是出租還是轉手出售都必須經過整棟樓所有業主的同意，由業主委員會對租客和買家進行非常嚴苛的審核。正因為租售都不太容易，所以 coop 的房子一般來說會比同等狀況的 condo 便宜30%左右。在美國其他地方 coop 很少，但紐約因為房子比較貴，所以 價格便宜的 coop 也有很多人願意去買。

還有很重要的一點是，我們比較房價，也只有比比絕對值才有點說頭，比較相對於收入水平的相對值根本毫無意義——以北京只有紐約十分之一的人均收入，不用比都知道，北京的住房痛苦指數早就遠遠超過了紐約以及全世界絕大多數城市。

在明確了「房價不能做簡單對比」這樣一個大前提下，我們來比較一下北京和紐約的房價。

1、首先來看看頂級豪宅的價格。

曼哈頓島上的頂級豪宅非常多，尤其是去年豪宅價格更是接連創下新紀錄。

最近幾年備受矚目的明星項目是中央公園邊上的「公園大道432號」 (432 Park Avenue)，2016年才建成，是美國第三高樓，同時也號稱是全世界最高的住宅樓。站在這個高度看過去，不但可以把中央公園那一片蔓延幾十條街的綠色盡收眼底，更可以看到巨幕版的曼哈頓無敵夜景。

就在前兩天，媒體紛紛報道這棟樓里剛剛成交了兩套房子。一套在80層，4卧5衛，504平方米，成交價是4425萬美元，相當於3.04億人民幣，單價每平方米59萬人民幣。

另一套則佔據83層的整層，成交價6560萬美元，相當於4.52億人民幣，媒體挖出幕後買家可能是澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍。

但是，這兩套房子在紐約的豪宅排行榜上根本排不上號。

公園大道432號里最貴的一套房子是一個沙特富豪在去年買的，佔據最頂層96層的整層，掛牌價9500萬美元，後來打了點折，實際成交價8770萬美元，相當於6.04億人民幣。但這套房子仍然不是紐約最貴的房子。

目前紐約最貴的豪宅紀錄誕生在和公園大道432號相鄰幾個街區的 One57，這裡的頂層在2015年成交，價格是1.005億美元，這也是紐約的豪宅首次突破1億美元。這套房的面積是1014平方米，每平方米單價68萬元人民幣。

公園432號和 One57 都位於東57街，這條街被稱為億萬富豪街，現在還有好幾棟豪宅大樓正在施工，未來打破新紀錄應該不是什麼難事。

在房地產網站 Streeteasy 上，目前公園大道432號共有14套房子掛牌出售，其中總價最低的一套是132平米的一居室，售價650萬美元，算下來每平方米大概是33萬人民幣。不知道買下這套房子的會是哪個窮屌絲。

也就是說，紐約的豪宅價格大致在每平方米30萬到70萬之間，總價則已經逼近乃至超過了1億美元。

至於北京的豪宅，一向神秘而低調，媒體報道得少，我們普通人能夠了解到的信息就更是少得可憐。

依我極其有限的認知，北京的豪宅不外乎龍湖頤和原著、麗宮別墅、遠洋LAVIE等幾個項目，所謂的「頂峰人士」、「紅頂商人」社區，總價不超過兩億人民幣，而且因為面積通常在1000平方米以上，所以單價只有十幾萬人民幣，甚至還沒有學區房的價格高。

另外還有現在風頭很勁的駿豪中央公園，每月每平方米物業費30塊錢，就在被當成北京版中央公園的朝陽公園邊上，但是單價似乎也就在15萬人民幣左右。

所以結論就是：北京的豪宅價格還遠遠無法與紐約相提並論，無論單價還是總價都不到後者的三分之一。其中的原因也很好理解，畢竟買北京房子的只有中國富豪，而買紐約房子的則是全世界的富豪。

等到有一天北京也成為紐約這樣的世界城市，在環境和城市管理上都達到後者的水平，有了世界性的吸引力，估計豪宅的價格也能趕上，但這一天至少從現在看來還遙遙無期。

2、再來比較一下高端公寓的價格。

頂級豪宅畢竟離普通人的生活太遠。在紐約，一般比較有錢的普通人（醫生、律師、金領）會選擇住高端公寓，這種樓稱為奢華公寓 (luxury apartments)，樓齡比較新，樓里有僅供住戶使用的健身房和會所，有屋頂的露台和燒烤架，樓門口有 concierge 全天候迎來送往兼攔住外人。

這樣的樓在紐約非常多，住在裡面很舒適，即使不是像富豪那樣住在世界之巔俯視眾生，但已經足夠帶來滿足感和成就感。

這種高端公寓，對應的是北京比較高端、物業好、綠化好的小區。遺憾的是，北京的大多數所謂高端小區其實都徒有虛名，高端的只是價格，無論是小區環境還是物業管理水平都遠遠達不到要求，住起來未必會有相應的舒適感。真正合格的高端公寓在北京屈指可數。

在這個類別，紐約我選擇了 The Avery at 100 Riverside Blvd，北京則選擇了新城國際和華貿國際公寓，這幾個地方的地理位置比較有可比性。

前者位於曼哈頓上西區，靠近河濱鬧中取靜，但離中央公園又只有三個街區，到時報廣場只有四站地鐵；而北京的兩個小區鄰近北京最繁華的CBD，走路到國貿、中央電視台和光華路上正在建設的北京第一高樓中國尊都只要十分鐘左右。

The Avery at 100 Riverside Blvd 最近一套出售的一居室在今年3月19日成交，面積84.8平方米，成交價137.5萬美元，相當於947萬人民幣；平均每平方米11.16萬人民幣。

另外我測算了下紐約其他一些類似公寓的價格，單價一般在12萬-13萬人民幣之間。

再看北京，新城國際最近一套在2月27日成交的一居室，面積89.12平方米，售價1050萬元，單價是11.78萬。

在高端公寓里，新城國際基本上已經是北京最好的小區前幾名。華貿公寓的檔次稍微低一點，價格也稍低，現在掛出來的一套80.57平米的一居，要價860萬，單價10.67萬。

與此同時，北京朝陽區的東三環、北三環、東四環，有許多居住品質還要差很多的小區，價格也都在今年春節以後突破了10萬。北京絕大多數近15年建設的新小區，品質都非常糟糕，但他們漲價卻一點都不心軟，紛紛向高端公寓看齊。

所以結論就是：在中高端公寓上，北京的價格已經和曼哈頓持平，總體水平來說曼哈頓稍微高一些，但差別已經不大了；而且花同樣的錢，在曼哈頓的居住品質要遠超同等價位的北京公寓。

3、比較一下狀況普通的公寓樓。

除了高端公寓，紐約還有很多普通的民居，那是大多數年輕人和工薪階層居住的地方。這部分公寓，有些樓齡非常老，甚至可能是二戰前建的 pre-war buildings，別說會所和健身房了，連電梯都很老，我就碰到過必須要用手把門掰開的電梯；還有一部分五六層的樓，甚至連電梯都沒有。

我選了西108街238號一棟6層的樓，這個位置已經有點偏了。去年6月10日，這裡一套166平米的三居室，成交價是209.5萬美元，相當於1442萬人民幣，摺合單價是8.7萬人民幣。

在北京，有可比性的房子我選了東四環附近的水碓子社區，單價大概在7萬人民幣左右。

結論：這部分房子，北京的價格和曼哈頓的價格也差不多，曼哈頓的均價大概會高上一兩萬左右。考慮到房子狀況千差萬別，這個差距可以不考慮在內，大致可以說在同一層次。

4、比較一下非市中心的普通住宅樓。

當然，我沒有忘記紐約不只有曼哈頓，假如覺得曼哈頓的房價還是太貴，或者太鬧太擁擠，可以選擇住到曼哈頓島外的其他四個區，甚至住到只有一河之隔、兩站地鐵的新澤西州。

紐約的房子，一個很重要的特點就是，一旦離開曼哈頓房價就會急劇下降。我舉皇后區一個叫木邊 (Woodside) 的地方為例，這裡離時報廣場只有7站地鐵，半個小時能到。

這裡有一套71平方米的一居，位於39大道61-09號，就在地鐵口，走到地鐵站估計只要一分鐘。

雖然所在的社區很一般，但房子的狀況還不錯，價格是53.5萬美元，相當於368萬人民幣，平均下來單價是5.2萬。

回到北京，如果我們從東三環上的呼家樓出發，往東坐7站地鐵的地方叫草房。這個地鐵站周圍有很多小區，其中一個叫北京像素，目前的單價大概在6萬-7萬之間。

在紐約，如果你願意再跑遠一點，比如皇后區還有個地方叫雷哥公園 (Rego Park)，從時報廣場出發同樣不用換線，一條地鐵坐14站，加上走路到地鐵站，一個小時綽綽有餘；開車的距離則是12.7公里。

這裡一套800平方英尺（74平方米）的房子是28.9萬美元，相當於199萬人民幣，單價只有2.69萬人民幣。

而2.79萬的房子，在北京要去哪裡找呢？這個問題真的難倒我了。我搜了下平谷的房子，單價大致在2.6萬-3.2萬之間。

可是平谷在什麼地方呢？離國貿車程是74.9公里。

我又看了下燕郊的房子，價格勉強在3萬以內。

燕郊又在哪裡呢？距離倒是比平谷近了很多，離國貿只有32公里，可是從行政區划上來說已經屬於河北。

如果坐公共交通，從北京市區到平谷和燕郊是如何艱難？我有所耳聞，也看過報道，但從未親自體會過，難以想像。

我只知道，那些每天在燕郊和北京之間疲於奔命的年輕人，他們的銳氣、靈感和任何關於生活的詩意都必然會被磨平。

5、最後，總結一下：

1) 紐約的豪宅比北京要貴很多很多，兩者差了好幾個數量級；對於富豪來說，相比紐約，北京的豪宅價格並不算離譜，甚至可以說是相當便宜。

2) 中高端公寓和市中心的普通住宅，北京和紐約的差距已經大大縮小，紐約稍微貴出10%-20%左右，兩者大致在同一個水平線上；另外不要忘記紐約的房價已經基本趨於穩定，而北京則還有很大的變數或者上升空間。

3) 地段較遠、價格較低的房子，如果各方面狀況差不多，北京的價格就要遠遠高於紐約。如果願意住遠一點，在紐約不需要付出很大的時間成本，就可以買到價格低廉的房子，意味著不那麼富裕的人，也可以過上體面、不需要丟失尊嚴的生活；而在北京，要拿到同等的價格，就需要付出多得多的時間成本，意味著生活質量也要大大地降低。

4) 還有一點我沒有提到的，紐約還有一系列面向中低收入階層的保障房制度和房租穩定法規，所以即便紐約人一直抱怨曼哈頓房價貴上了天，但其實很多中低收入的人還是有辦法住在曼哈頓。因為篇幅關係，有機會我會另外關於這個話題寫一篇「紐約的窮人如何住得起曼哈頓」。

你要問我的結論？我的結論就是，北京的房價不公平，但是對普通大眾和窮人來說更不公平。

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