未來城市發展與醫養地產

作者：王璟

一、房地產行業面臨的問題

在過去十幾年，房地產行業經歷了一個非常繁榮的時期，但隨著城市化進程越來越標準化、越來越透明，這個行業的利潤也越來越低。從表面上來看，就是過去房地產行業的高額利潤，已經被高額的地價、各類繁重的稅收、一直增長的運營和銷售成本、以及高昂的融資成本所吞噬，但根本原因是，這行做了十幾年，運營方式全國人民都知道了，參與這個行業的人太多，都知道利潤在什麼地方，每個參與者，無論是政府還是企業、無論是機構還是個人，都千方百計的從每個縫隙里扣出利潤來，而購房者能承受的經濟負擔只有這麼多，行業利潤自然被攤薄。

在房地產行業謀求新出路的同時，中國社會的老齡化進程開始，房地產的從業人員自然把目光轉向退休人員，希望在養老產業上尋求發展。

有不少文章在分析這個問題的時候，都是通過統計數據，說明有多少老年人、市場有多大、有多少需求，等等；養老地產要配醫療設施、要如何服務、要如何經營、利潤在哪兒、這些問題基本上只要是打算向這個方向轉型的開發商，都有自己的考慮，但為什麼大家依然覺得心裡不踏實？

過去的房地產是和一個城市的發展結合的，從業人員無論是否有這個意識，都很明確房地產行業在城市擴展的進程中扮演的是什麼角色，所以規划具體的項目時，怎麼選址、怎麼建設，這麼宣傳，是在城市化的大背景下進行的，有在城市生活和參與城市經濟活動的經驗，項目策劃可以從一個大規划上不斷的細化下去，所以感覺自己腳踏實地。說到底，在過去的房地產行業，從業者對於房地產本身「我是什麼，我從哪裡來，我到哪裡去？」這個終極的哲學問題的答案很清楚，整個城市化進程就是答案。

但當地產從業者瞄準醫養地產方向時，目前大家只能肯定市場有這個需求，但然後呢？就是這個「然後呢？」，從業人員回答不出來。對於醫養地產在社會進程中扮演的是什麼樣的角色，不知道；對於醫養地產怎麼起步，不知道；對於醫養地產以後會發展成什麼樣，不知道。如果只是辦個帶醫療配套的養老院，現在也能賺錢，也已經有人進入了，但醫養地產大規模的發展並未開始，因為到底這個行業該怎麼發展，大家並沒有一個清晰的概念。

二、城市的未來發展

實際上，現在真正醫養地產還沒誕生，或者說還在摸索中，我們在討論一個想像中的未來產業。要弄清楚一個尚且不存在的產業到底會如何誕生、如何發展，就要弄清楚它在社會裡到底扮演了一個什麼角色。醫養地產終究是房地產，房地產就離不開城市，哪怕是美國的鄉間別墅，其實也是依託城市（至少是城鎮）而存在的。如果在修建的時候完全不考慮和城市的配合（比如購物、比如交通），不是說這房子不能建，而是說即使建了，也和房地產行業沒什麼關係。比如國內農村自己起一棟小洋房，自己找幾個裝瓦匠就行，什麼時候依靠過房地產行業？

所以搞清楚未來地產怎麼發展，我們要先從城市的發展說起。

1、城市的起源與發展

城市，從人類建立起集中的社會結構起，幾乎所有的政治、經濟活動都是圍繞城市展開的。作為滿足人類居住需求和社會活動的基礎產業，房地產中最具有價值的住宅和商業地產，都集中在城市中。

城市是如何誕生的？城字在西周早期文字里是

防禦功能和集市功能曾經是城市之所以存在的原因。但社會是在不斷演變的，城市演變至今，實際上城市的防禦功能已經淡化了，只剩下集會和市場，用今天的觀點來看，可以抽象成信息集散和物流集散功能。現代社會，城市存在的意義就在於信息中心和物流中心，而作為軍事防禦的意義早已不再存在。

現代人類選擇城市居住，其最大的原因就是為了在城市更方便地獲得信息資源和物資資源。如果你現在去問一個人，為什麼選擇某個城市居住，得到的回答無非是：工作崗位、教育資源、醫療資源、娛樂消費。

而隨著物流運輸能力越來越強，人口越來越集中，城市從更廣闊的範圍內獲取資源。在古代，50萬以上人口的城市全部靠水，依賴水運獲取足夠的資源養活數十萬人口；而現代，物流運輸的技術的進步，即使沒有水運，城市也可以養活上千萬人口。隨之帶來的是城市對於周邊自然資源和人口資源的汲取，以一省之力供一城發展是絕大多數地區的現狀，而且自然條件越差的地方，中心城市和其餘地區的經濟發展差距越大，一個中心城市所汲取的範圍也就越廣。

但城市集中大量人口帶來的污染問題也日趨嚴重，從最初的水污染、生活垃圾污染，發展到現在，由於城市本身依賴的公路運輸，以至於汽車排放的尾氣就已經足以製造嚴重的空氣污染。30年前不值一提的市區內施工，現在都足以造成霧霾。甚至對於小鎮來說，光源從來不是個污染問題，在大城市卻足以稱之為光污染。城市過大的體量足以讓一些在過去耗不起眼的小問題演變成災難。其他方面還有犯罪問題，交通的低效率，稀少的城市土地資源，高昂的房價，等等。說到底，城市本身過大的體量就已經成為問題的根源。

國內房地產行業真正起步，應該是從1994年住房商品化開始的。起步之初，房地產只是滿足個人居住所需，基本上也是修建在居民工作地點附近，而20多年後，房地產已經發展成和各項資源綁定，直接關係到居民是否能獲得自身發展渠道的命脈，也因此成為各項資金爭炒的大宗商品。或許有人認為大宗商品不包括房產，但如今炒房的景象又和古代商人囤積居奇，哄抬糧鹽有何區別？房產的銷售收入來源，也從百姓的錢袋子，發展到了無限的依賴信貸擴張，而今走到現在，即使如此高的房價，開發商又能真正賺到多少？

現在房地產這個遊戲，對於參與的任何一方來說，都是負擔：開發商面臨的是越來越高的成本和越來越大的項目風險；居民在忍受越來越嚴重的空氣污染和擁堵，越來越貴的房價和越來越高的生活成本；公司在面臨越來越高的運營成本；金融機構則面對越來越高的信貸風險。但由於城市集中資源的天然屬性，凡是不參與的人在獲取資源上必然比別人落後，然後從現在的社會地位上跌落。

2、城市到底提供什麼資源？城市未來還能否保持資源優勢？

房地產行業未來如何發展，並不在於房子修成什麼風格，不在於項目如何運作，不在於如何招商引資；房地產永恆的核心標準在於向居民提供居住場所的同時，向居民提供教育資源、信息資源、醫療資源、娛樂消費、以及工作崗位，而這些資源，最終可以歸類為信息資源和物資資源。之所以城市能提供這些資源，根本原因在於城市是信息資源和物資資源的集散地，或者反過來說，由於信息和物資需要集散地，所以城市才得以存在。

信息資源

目前我們的最大信息來源，已經轉移到網路上，對於大部分人來說，並不需要每天在城市裡奔波；而需要獲得行業內非公開信息的人，比如各行各業的老闆、專業領域從業人士，這些人中，凡是需要長期持續對業內信息保持敏感的人，本身就到處奔波，居住在城市外圍還是城市內，對他們來說並沒有太大區別；另一些不需要持續溝通的工作，也可以通過間斷性的聚會和拜訪來達到目標，也不需要居住在城市中。

另一方面，教育資源其實也是信息資源的一種。大學教育雖然要依賴城市，因為至今為止，只有城市才能提供高級工作崗位，但實際上大學並不需要建立在大城市的核心地帶，實際上大學完全可以遷移到與大城市有一定舉例的城鎮中（很多大學也是這麼做的），其次學生住校本質上只是暫時居住在學校中，大學本身也可以視為一個小型城鎮。

中小學教育水平實際上處於衰退中。在過去，教師是一個收入穩定，生活有保障的職業，對於人才來說是優選職業之一，而現在，經濟高速發展後，中小學教師的職業發展空間小，義務教育收入低，導致人才已經越來越不願意從事這個職業，教育水平隨之下降。但另一方面，家長實際上非常願意為子女的教育付出非常高的代價，這導致補習班、補習學校等如雨後春筍般興起，這些以補習班名義變相從事私立教育的人收入並不低。而且現在已經出現了補習班的老師教學水平高於公立學校，因為在課外補習這個更開放的市場上，凡是教學水平低的老師都沒法適應市場化的競爭。

這種情況下，實際上（特別是對於高收入人群來說），中小學提供的只是個學籍，子女在基礎教育上的優勢實際上是通過這些遊走在教育政策法規邊緣的教育從業人員提供的。一個簡單的，有資質的中小學學校，配合更靈活，更繁榮的補習班教育，其效果甚至可能高於現有的大部分中小學教育水平。而從父母的角度來看，高價補習班的開支也遠比一套學區房便宜。從這點兒來看，未來中小學也無需建在大城市裡。

醫療資源

這些年各大城市房價飛漲的情況下，大家解釋大城市房價上漲的時候，往往會提到醫療資源。但這個理由非常可笑，成都的醫療資源比北京上海差多少？深圳的醫療資源又比北京上海差多少？如果說醫療資源導致房價差異的話，難道在成都感冒了，打算包架飛機去北京看病嗎？

我們生病，有大病、小病、急病等區別，按照現在城市的擁堵程度，如果真得急病了，大概救護車會堵在路上吧？我們平時一些小病，並不需要去什麼著名專科醫院，需要的是一個靠譜的、能解決常見病的醫院，如果經濟條件更好，還需要一個能專門接待我們的保健醫生，而不是提前半個月預約或者凌晨幾點排幾個小時的隊，然後花上大半天的時間在人堆里從一個科室擠到另一個科室；遇到事故或急病的時候，我們需要的是馬上就近送到有急救條件的地方，而不是等著預約哪個全國著名的專家。沒有人會因為擔心自己將來可能得癌症，而選擇在著名醫院門口買套房子。

由於體制和歷史問題，醫院的利潤基本上轉移到了藥品和醫療檢測，醫生再通過選擇高價葯、高價檢測等從中分得行業利潤。但從私立醫療上，並非不可能將這部分利潤轉移回來，通過較高的診斷費用、更便宜的藥品和檢測，為遠離城市的大型社區配置的小型醫院，最終會發展成為類似水電氣一樣的收取人頭稅的基礎設施，而社區居民的醫療費用未必會上升多少。

消費娛樂

除了餐飲之外，過去需要逛街才能滿足的消費，現在有多少是通過網購完成的？有多少娛樂是通過網路遊戲和下載電影完成的？凡是已經成家又有小孩兒的家庭里，靠在城市商業區閑逛來娛樂和消費的時間，一年內有多少？一個數萬人的社區，其規模和一個綜合性大學沒有多大區別，除了無法提供大型商場和商業街之外，完全可以提供小型電影院、酒吧、健身房等活動場所。

另一方面，現代信息網路支撐下，物流並不需要依賴大城市作為物流中心和信息中心，只需要在交通幹道上設立中轉場所，就可以直接發放到各節點，這種情況下物流成本甚至比以大城市作為物流中心的成本更低。過去物流模式是從大城市到大城市，再從大城市到小城市、鄉鎮，物流行業內部稱之為幹線、支線。未來幹線→支線的物流模式必然會被網狀物流替代。

現在運滿滿、貨車幫等網路貨運平台正在推動這個趨勢。直接從生產地到各聚居地的物流，其物流里程和物流時間都比以大城市為集散地低太多，而且由於地價和生活成本的問題，擺脫了大城市作為物流樞紐，物流運營成本也會更低。這種情況下，未來小城鎮的日常消費品，甚至部分高檔品牌商品的價格應該是低於目前大城市的價格的。

工作崗位

這個才是最重要的，沒有工作，沒有收入，一切都談不上。現在城市提供的崗位中，凡是事務性的，信息處理的工作崗位，都可以通過網路遠程完成，而生產性企業的工作，雖然無法遠程完成，但這些企業其實絕大多數本來就不在大型城市裡。

對於員工來說，在北上廣兩萬的工資、數萬一平米的房價，和小城鎮上8000的工資， 3000的房價之間，你選哪個？用人單位又會選哪個？對於一個企業來說，在過去需要依靠大城市，無非是要依賴城市的物流和信息，而現在這兩個都不成問題了，只剩下人才招聘的問題。一個區域人口太少，細分行業的人才數量是無法滿足企業需求的。但如果大部分工作可以遠程完成，則不存在這個問題。

但遠程工作會帶來管理效率下降、溝通效率下降等問題。為解決這個問題，一方面需要身臨其境的感受來營造氛圍；另一方面需要管理模式的改變。通過目前AR、VR技術的發展，未來可實現如同科幻電影中一樣的虛擬交互，這個可以解決溝通效率和工作氛圍的問題。而管理上，從工作內容管理轉向任務目標管理，是更有效的管理方式。

重複性的，機械化的工作，從事這種工作的人員素質要求很高么？如果要求不高的話，為什麼要擔心招不到人？而創造性，開拓性，高級管理崗位等，需要的人才素質是高，但這類工作，如果不按照目標成果來管理，每天監督著他們裝模作樣的上班又有什麼意義？企業管理能不能完成從工作內容管理轉向任務目標管理的改革？至少目前一些合夥形式的設計室、一些小型公司是成功做到了的。

三、未來城市展望

20多年前，有些城市曾經提出過衛星城計劃，即大城市周邊幾十公里內，分布多個城鎮，以城鎮的發展促進經濟發展。而在國際上，20司機初就提出了衛星城的概念，目的就是限制大型城市惡性膨脹。但在國內，商業地產興起後，衛星城的商業地產價值遠不如大城市；其次，在信息化技術推動下，更複雜的商業活動需要更高端的人才，沒有人口基數支撐的情況下，一個城市內根本無法提供足夠的高端人才，相距過遠的衛星城本身阻礙了人才的流動，這兩個原因導致了衛星城概念沒能真正變為現實。

但現在，大型城市已經遠遠超出過去的想像，大城市本身帶來的社會問題，環境污染問題日益嚴重，城市本身也阻礙了交通物流的發展。隨著網路技術的高速發展，信息和物流去中心化的發展已經起步。第一次世界大戰後，軍事技術和理論的進步，使城市喪失了軍事防禦功能；100年後的今天，隨著信息技術的進步，交通基礎設施的完善，大城市將逐漸失去信息和物流中心的功能。

未來將出現專門的居住區域，容量大約在10萬人這個級別，分布在現有大型城市100公里範圍內；配套有專門針對常見病、具備急救能力的小型社區醫院；簡單的餐飲和購物，通過網路解決部分娛樂和消費；通過社區學校提供基礎的教育，並以私營的補習班作為補充，提供高質量的教育；通過遠程辦公解決人才流動的問題。

這種形式下，居住區域會形成以現有互聯網為基礎的新型城鎮，大大降低生活成本，依靠高速路和高鐵作為到中心城市的快速交通手段。居住區域內環境優美，治安良好，並且徹底解決了居住地交通擁堵和污染嚴重的問題。

過去需要政府力量才能推動的衛星城計劃，以現在大型房地產商的體量，衛星城的建設完全可以由房地產企業推動。實際上現在已經出現了一些大型企業自己規劃聚居地的案列，也有開發商在推進超過10萬人居住的大型地產項目，這些本身已經達到了小型城鎮的規模。

四、醫養旅遊地產-----企業版衛星城計劃的發展跳板

建立上述的小型城鎮，需要解決醫療、教育、消費娛樂、就業崗位四大問題。

這四個條件中，醫療需要的是醫療行業商業模式的轉變，只有類似家庭醫生的模式，才可能在遠離大城市的地方提供滿足居民需求的醫療服務，而只有以醫院的形式才能適應我國現有的醫療政策。但現行利潤分配模式下，沒有特色又體量過小的醫院缺乏投資價值，無法驅使資本在這方面投入。因此整個產業鏈從藥品盈利、檢測外包盈利，轉向診斷治療盈利，才可能將醫療的經營收益變成類似人頭稅的形式，才具備長期投資的價值。使醫務人員本身成為獲利的核心，才可能讓醫務人員願意遠離大城市，免除醫護人員對於脫離原來的利潤分配體系的擔憂，同時使醫院本身的經營管理和盈利模式簡化，才可能在保持較高的治療水平的同時，同步降低醫療費用和醫院的運營管理成本，一個小型化高水平的社區醫院才可能維持運營。當然，這個過程也非常困難，而且問題多多。

教育方面，以社區中小學為基礎解決學籍問題和兒童的日常管理，配合中心城市的私立教育機構派遣老師到社區提供補習班服務，解決兒童在本地的教育問題。

消費娛樂方面，需要在新型衛星城裡提供小型化、精品化的消費娛樂場景，促進居民的自發性交流，形象的說就是一個超大型的業主活動中心和小型化的商業綜合體的結合，再以網路遊戲和電影作為補充（我可以說我家現在的日常娛樂是以遊戲和電影電視劇為主么）。

剩下唯有就業問題，遠程辦公需要AR、VR等虛擬技術的進步，並且企業自發性的調整管理和經營模式，房地產開發商在這個問題上只能被動地等待。

介於這種現狀，實際上目前最適合切入的角度是醫養地產。首先，醫療養老針對的主要是中老年人，退休人士。這些人本身就不存在就業問題，即使還在工作，同時還能夠負擔的得起專門的醫養服務的人，也是屬於經濟條件較好，社會地位較高的人，這些人本身往往就是長期出差遠程辦公的。至於那些退休了的老人就更無須擔心就業問題了。

同時在現在城市污染嚴重，特別是霧霾嚴重的情況下，這些人也是最迫切需要遠離城市的。現在老年人跑氣候環境較好的旅遊區常住已經是普遍現象，但現狀基本上都是旅遊區某某旅遊地產熱賣，從一開始規劃，是作為高端人群的旅遊獨家小屋來賣的，並未考慮如果業主長住該怎麼考慮，配套的醫療也比較缺乏，往往是開發商出乎意料的發現樓盤裡出現了大量退休人員後，才匆匆配上診所，而等到退休人員帶著小孩兒來住之後，又匆匆配上一個幼兒園。

針對這些人的醫養服務，中醫其實有特別的優勢，而正好中醫對醫療器械代理商，醫藥代理商等依賴程度較低，容易脫離過去的利潤分配體系。而且中醫基本上都是按全科醫生來培養的，大大降低了醫療資源配置的難度，特別是在這種衛星城模式的創立初期，缺乏管理經驗的時候，中醫的全科醫生特點尤其重要。雖然合格的中醫師較少，但在這種新型衛星城模式大規模推廣之前還是夠用的。再配合少量針對簡單疾病治療的西醫、急症科，和中心城市的大醫院建立大病重病快速轉院制度（甚至可以配備直升機，這可以和景區的通航公司配合），就可以在遠離大城市的地方建立完善的醫療服務。

另一方面，大量的人口入駐，是個漫長的過程，如果早早配上醫療養老的基礎設施和人員，意味著早期醫療方面的投入是處於空轉的狀態，而如果不投入醫療基礎設施，則無法吸引老年客戶。這就變成了先有雞還是先有蛋的問題。為了避免這種問題，其實最佳方法是讓政府出面，房地產企業參與投資，在當地建設與醫療和養老相關的，比如中醫藥研究和養生等的相關科技研究項目，再依託該項目開展養老項目，以先吸引老年人，在通過老年人引入兒童，最後等技術發展，遠程辦公的技術和社會環境都成熟的時候，由老年人和兒童引導青壯年入住（你父母和子女都住在這兒了，你來不來？PS：中醫是對現在醫療產業的利益分配體系的依賴遠小於西醫，這也是以中醫的名義在遠離城市的地方開展醫療養老項目的）。

早期開展的這類項目，優先選擇的地址應該是現有的小城鎮附近，在缺乏城市規劃和管理經驗的情況下，先藉助小城鎮上現有消費娛樂設施，後期逐步實現開發商自己規劃消費娛樂等基礎設施。

其次，選取的位置應該位於附近有旅遊資源的地區，讓中老年居民的子女在節假日有充分的意願來這些遠離大城市的地方。可以同步開發當地的旅遊資源，以此盈利；另一方面是吸引青壯年和小孩兒更長時間生活在這些遠離大城市的地方。並且在現在大城市空氣污染嚴重的情況下，旅遊景區的自然環境對老年人和兒童有絕佳的吸引力。

與之配合的是開始對教育產業的投資，逐步滿足小孩兒在這些地方的教育需求，建立新的教育產業模式，最終實現兒童在本地定居。由於老年人和小孩兒都是脫產人員，並不需要考慮就業問題，這種情況下可以從老年人起步，逐漸擴展到小孩兒，將非這些生產性人員從中心大城市逐步轉移到遠離大城市的新型衛星城。而在這個過程中，對於城市依賴性不強的工作崗位上的青壯年自然就會轉移到這些衛星城。然後等待信息技術的進步，遠程辦公實現後，從事事務性工作的青壯年自然會自發性的轉移到自己父母和小孩兒的所在地。

五、在當前條件不成熟的情況下，如何構建遠離大城市的社區。

未來房地產是個大城市人口外遷，形成城鎮群落的過程，通過現有的信息技術和互聯網技術支持下的物流網路，實現信息和物資集散的去中心化。起起步階段，最佳方案是選擇氣候優良，富有旅遊資源的小鎮，借用政府資源在其附近投資醫療科研項目，以此吸引在大城市背負了沉重的買房和生活負擔的科研人員。再以該醫療科研項目為基礎，衍生養老地產，並以科研人員作為高消費人群，老年人作為中等消費人群，吸引當地小型商業自發興起。

在養老常住人口達到一定水平後，在原有的旅遊小鎮和新建的養老聚居地之間，新建小型商業綜合體。同時投資私立中小學和幼兒教育，並與各類課外補習教育機構合作，提供教育資源，吸引兒童入住。

最後等待技術進步和企業管理的革新，遠程辦公實現，吸引中青年入住，完成城市人口的外遷。

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