中國的房價什麼時候會崩盤？

國慶節過去了7天了，還有2天股市才能開盤，正好趁十一的時候有空我談一下中國的房價。

房地產乃中國最大的經濟支柱，槽點很多，G點也很多，沒人可以說透，所以我只說一下自己的一家之言，給大家參考便是。

近期房地產瘋漲，漲到什麼地步呢，漲到了回小區的電梯里，都是談論房價的地步，很有一點股市5000點的時候全民炒股的感覺，於是十一的時候國家重拳調控，各地紛紛開始限購，房價暴漲勢頭戛然而止。

既然說到了調控，那麼我們談房價之前，先說說調控。

圖1是我搜集到的資料，如圖1所示，1989年的時候國家就開始重拳調控房價了，當時北京的房價是1600-1900一平米，89年的時候北京還不算髮達，三環都是很荒涼的，商品房大概只在三環內普及，我就算他是三環內的房價吧。

大家一看是不是覺得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是沒有泡沫，再看看報紙上的下一條，總價6萬多元，也就是30多平米的二居室吧，折中計算，按1750的均價，六萬五的總價計算，計算結果是37平米，我想這個計算精度已經足夠我們分析問題所用了。報紙上說大學生日日節衣縮食，每月儲存50元，一年儲存600元，100年才能買得起這37平米。

報紙的報道是否正確呢，我們再百度一下89年時候的大學生工資。

如圖2所示，89年的時候，大學生畢業的工資大致在80-86元每個月，你有第二職業能幹二份活，才能多拿點，正常的大學生只有這點收入，所以報紙說節衣縮食每個月儲存下50元是正確的。

那個時候的大學生金貴，雖然也是本科，但是可不比現在滿大街跑的本科大學生，現在估計985的碩士或者全國前十名以內的十所大學的本科生才能比擬。

按清華北大同濟浙大武大華科等前十名大學生計算（十個太多，沒點到的勿怪，排名不論，舉例而已），這種大學生，在北京，進入事業單位等，每個月到手8000左右，公積金繳納1500，單位補貼1500應該是很正常的數據。扣掉其他的花費，我算他節衣縮食一個月可連工資帶公積金可以攢下來5000塊，畢竟北上廣裡面月光族遍地都是，房租巨貴，即便是超級重點大學的本科生，一個月能攢下來6000塊，也算能吃苦了，想賺大錢可不是剛畢業的學生可以做到的。

好，89年的時候，一個本科生節衣縮食100年才能買得起37平米，這樣的人才現階段我按照每個月攢5000來算，一年6萬，一百年是600萬，除以37平米，一平米的房價應該是16萬。

現在北京三環內的平均房價遠沒到這個水平，而不吃不喝一百年買37平這個背景下，16萬也並不誇張，畢竟一個稍微一般的事業單位公積金都很高，即便工資吃干喝凈，僅僅公積金一個月扣1500的單位，在北京絕對是屬於墊底的，所以我認為這個數據沒問題。

故，即便今年房價暴漲，其泡沫也小於89年，畢竟一個媲美89年本科生的超重點本科或者985的碩士，在北京節衣縮食一百年，絕對是能買得起三環內37平米的房子的，我查了一下最新的報價，買37平的話，大概可以買二套，我說的是全款，不是貸款。

既然沒有狂吹泡沫，那麼為什麼房價從89的1600-1900一平米，而朝陽區的房子報價大概都在5萬-7萬一平米呢，東直門的90年的老公房都是十萬起步，所以這個數據大致還是對的上的。

再看看下面這組數據，1990年到1998年，中國的廣義貨幣，也就是M2，從1.39萬億開始，增長了10倍,到2015年，又增長了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達到了150萬億的規模。換句話說，如果你買的某個商品，從90年到15年都沒有漲過價，那其實就代表他貶值了100倍。

其實大概房價就是十年漲十倍的樣子，比這個數據略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概還是有的，大家自己可以估算一下自己家省會的房價，所以說，15年之前的房價，都屬於正常範圍，都是順著貨幣增長而增長的，只是保值，談不上增值，雖然房價暴漲，但是泡沫真的不算高，也就16年的這一波，算是有一點小泡沫,短期急漲已經脫離了房價基本面，這個基本面不是什麼價值，而是社會上泛濫的貨幣。

中國其實一直在壓房價，其實99-06年，房價紋絲不動，12年到15年，房價也是紋絲不動，重大的上漲只出現在2個階段，08年金融危機之後，和15年小型金融危機之後，這二次都有一個重大特點，政府拚命印錢，量化寬鬆，放水經濟，泛濫的貨幣加上政府維穩的需要，導致了房價上漲。

政府一直想壓制房價，政府並非看不到房價崩潰的後果，我們都看得到的東西政府的智囊團看不到？他想壓，但是他同時也要保增長保穩定，政府要讓房價大跌崩潰有一萬種辦法，而且可以讓房價一夜之間崩盤，但是讓房價崩潰的同時維持經濟的穩定增長，那就很難了，近乎於不可能，中國正處在中等收入發達國家陷阱裡面，穩定和增長是政府的頭號任務，他不可能放棄，哪怕犧牲平民的利益。

全球都在印錢，中國也不例外，中國的貨幣一直超發，尤其是08年金融危機後大量量化寬鬆，貨幣放水，曾經引起蒜你狠，豆你玩等大量物價暴漲現象。12年之後貨幣放水開始逐步收斂，但是15年小型金融危機之後再度開閘放水，收不住了。

但是新一輪的貨幣放水，並沒有引起物價暴漲，各種民生用品的價格像釘子一樣被釘在了地上，工業產品的價值更是一路下跌，有句話說做實業的人都是活雷鋒，這麼多超發的貨幣哪去了？全被房地產吸進去了。

這裡順便吐槽下中國的實體行業，更精細點是說基礎工業品，大閘蟹之類的雖然紅火肯定不能算中國實業行業。中國的實體行業就是個坑，做實業的簡稱活雷鋒，工業產品價格不漲還節節下跌的原因並不僅有房地產吸收了大量超發貨幣，還有其他的原因就是中國的工業品嚴重過剩了，改革開放30年，誰經商誰發財，這裡的造富效應導致資金源源不斷的進入實業行業進行投資，各類工廠一開再開，如果不是用貨幣代替了黃金導致現代政府可以用貨幣貶值來「抹平」所謂的經濟波動，那改革30年後的中國其實也已經到了一輪瘋狂殺價來清洗競爭對手的時候了，換到美國，那就是向河裡倒牛奶的時刻到了。舉個簡單的例子，速食麵的價格十年沒漲，房價十年十倍，速食麵廠家的日子可想而知到底有多難過，其他的電視、電腦等家用品的價格大家也清楚，性能節節上升，價格節節下降，想賺錢真難，都掙扎在盈虧線上，都指望對手先破產把市場讓出來。所以說，但凡有其他賺錢的去處，資金都不會去實體行業的，因為現在的實體行業的產能已經到了最後爆破的時刻，都在拚命的想擠死

對手自己活下來，圖窮匕見了，你一個新資金進去存活率可想而知。

全球一直在量化寬鬆，貨幣持續貶值的同時，政府對於土地財政的依賴越來越大，沒有任何政府的一把手希望自己的稅收是來自於土地的，這並不光榮，但是以當前全球的金融局勢來看，他沒有辦法。

所以僅此一點我可以認為，因為幾年內全球金融形勢不會有大的變化，所以房價幾年內不會下跌，政府會繼續印錢，同時絕對不會真正出殺手打擊房地產，哪怕房子只有保值功能，他的價格也會緩慢爬升。

那什麼時候房價會跌呢，政府印錢則會帶來貶值預期。在貶值預期中，手頭持有人民幣越少虧得越少。如果手頭持有人民幣為負數則會賺錢。而買房必然要貸款。貸款就是負債。當房貸數額超過人民幣流動資產的時候。買房在通脹行情下是賺錢的。

簡單的理解就是，你的銀行存款越多，你就越虧，你從銀行借的錢越多，你就越賺，政府剝削大頭，借錢多的人剝削小頭，所有錢存銀行的人用自己的血汗供養以上二類人。

政府本身並不能產生價值。印錢則是犧牲人民幣持有者也就是說，也就是剝削。它必須要犧牲人民幣持有者。犧牲者越多。則犧牲產生的效力越大。犧牲者越少。則犧牲產生的效能越小。如果沒有犧牲者，或者犧牲者是負數。那麼則會產生反效果。

簡單點說，如果銀行的存款超過銀行放出去的貸款，那麼人民作為一個整體，他手頭的人民幣資產是正的，國家印錢是剝削人民補貼自己。如果人民貸款過多，超過了存款，那麼再大量印錢，是剝削國家補貼人民，國家是不可能這麼做的。

所以，當銀行貸款的總額超過人民幣存款或者達到一定比例的時候，國家一定會開始緊縮房貸，而一旦國家開始緊縮房貸，房價一定會下跌。

那如何緊縮房貸，二個手段，第一個是強制銀行減少發放或者不準發放，這個在市場經濟下不太可能，現在的限貸限購只是讓房價不過熱，國家從來沒說讓房價下跌過，不算真正的釜底抽薪。第二個手段就是加息，我個人認為，加息10次之後，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之後，房價會在一年之內崩盤，這個數據參考了08年美國次貸危機，美國06年開始加息，到07年，總共加息了十次多，房價在08年開始崩盤，逼迫美國開始減息。

另外還有一個重要的原因，當前的中國實業頹廢難振，經濟惡化，政府離不開減息離不開土地財政，只有當政府徹底認為經濟形勢開始好轉的時候，他才敢去加息，一旦政府判定經濟形勢好轉，離真正下手打壓房地產就不遠了，所以，我認為，連續加息十次能代表政府判定經濟轉好的決心，從放水貨幣貶值轉為開始貨幣緊縮政策，這之後一年之內，房價必然崩潰。

政府利用房地產維持金融穩定的意圖非常明顯，11年到15年，房價本已經長期橫盤，穩中帶跌，政府意圖擺脫地產綁架，走出一條新路，於是推升股市，搞金融改革，互聯網金融等等新路都去嘗試了一下，結果15年股市崩盤，全球股市都進入危機，互聯網金融改革也不算成功，沒有辦法，只能重新走地產老路，於是15年底，各路央企奉旨出擊，製造地王，同時減少土地供應，人為製造土地緊缺的狀態，才讓房地產突然爆發了起來，穩住了經濟。

所以我認為，十月的調控是政府避免房價過熱，讓房地產能為中國經濟的穩定支撐更長的時間而出路的，政府根本無意讓房價真正下跌，以目前的金融形勢，他還離不開房地產。

所以，我對房價的判斷是，再度橫盤2~3年，然後房價還會再度爆發性上漲，再遠的事情我就不知道了，需要根據當時的經濟形勢來判斷，即便是國家級智囊團，12~14年的時候也沒預料到15年的全球股市崩潰，還必須走地產救國的老路，否則他12~14年絕對不會打壓房價讓房價穩步下跌，以至於15年底親手拉抬地價做的那麼明顯，吃相難看。

做個總結：

對於購房的建議，一定要買大城市，一定要買核心城區，越貴越買，別貪便宜買郊區，一定要買平時擠死人，春節是鬼城的城市。

對於房地產大勢的判斷，我的看法是2~3年的橫盤，隨後還會繼續上漲。

對於買房者的建議，對於投資房，我建議下一輪放開限購限貸之後再去購買，目前房價會停滯幾年，沒必要參與，對於剛需，任何時候買都是對的，你完全不需要關注房價漲還是跌，房價這種東西，即便跌，也是陰跌一二十年，你根本等不起，存夠錢就買吧，漲跌都和你無關，漲了也是紙上富貴，你根本落袋不了，所以，夠錢就買，越早越好。

另外，我個人認為的房價崩盤前兆有以下幾個，供大家參考。

1、政府開始加息，1年之內連續加息5次以上，可以引起高度警覺，能扔的投資房最好先出手一部分降低風險，2年之內連續加息10次以上無條件出手全部非自住房。

2、房地產暴漲一定是京滬深先行暴漲，房地產崩盤一定是四線城市先行崩盤，所以三四線城市房地產崩盤而政府無動於衷不予實質性救市的時候，可先行出手部分房產，一線跟風下跌之後，無條件出手全部非自住房。

3、關注房地產巨頭，尤其是央企背景的房地產巨頭，他們率先拿地製造地王，房價一定會暴漲，不漲政府也會讓他漲，如果他們死活不願意拿地，土地開始流拍，那房價多半就快不行了。

4、如果房地產進入崩盤洗牌階段，那先死的一定不是大型地產商，各地的小地產商一定是先行破產出局的，如果小地產商大面積的出現了資金鏈崩盤破產跑路的新聞，提高警惕，如果連小地產商都沒破產，那這個行業離見頂還遠，可以安心持有。

5、政府放開調控手段，不限購不限貸，房價沒有大漲反而下跌。

6、人民日報不再報道政府必將打壓房價，而是開始報道房價將會繼續堅挺上漲，十萬火急的信號，迅速賣出房子，清倉離場。

房地產雖然出手較慢，但是掛個低價，誠心出售，半年還是賣的掉的，房地產就是經濟航母，上漲的過程輕易不會掉頭，一旦掉頭下行就不會輕易上漲，所以他掉頭轉彎的速度特別的慢，自見頂開始，半年時間一點沒跌都絲毫不稀奇，所以出手完全來得及，我認為以上六條足夠你們在房產方面逃頂成功。

房產是中國所有家庭的重大資產，房產的投資決策可以導致一個家庭由富變窮或者由貧變富，所以我希望，我以上整理歸納的數據和推論，能夠幫到你一點。

十一期間，我搜索了大量基礎資料，加上嚴密的推理，寫出了這五千字，我是以一篇論文的要求來動筆寫的，寫的非常費力，耗時良久，希望大家看完點個轉評贊。

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