北京房價80萬/平？我信了！（深度慘文）

「這不是空穴來風，未來多少人會無家可歸？！」

顯然，因錯失太多機會，中國經濟已經步入到了一個騎虎難下的困難境地，繁華背後是風聲鶴唳，擺在政府面前的三個最大問題就是：資產價格過高、人民幣估值過高、債務負擔過重！每一個問題爆發，都能引發系統性的危機！都是政府不願意看到的！也是百姓不願意麵對的！政府會怎麼做？我們該怎麼辦？

一、三大泡沫之資產泡沫

20多年以來，中國經濟模式一直都是以政府主導投資驅動為引擎的經濟模式，在以投資、出口、消費三架馬車的模型中，如今能主要關注的只有投資了，談投資，主要的也就只有房地產經濟了，所以，當下在中國談資產價格，主要就是指房價。

北京近10年的房價變化：

深圳近10年的房價變化：

鄭州數據較全，我們來看近15年鄭州房價變化：

可以看出，在近幾年，房價漲幅加快，這是中國資產價格的基本面。

看下目前均價在3萬以上的區排行

中國房價TOP10城市和全球典型城市房價對比：

顯然，如果你說中國的房價還不夠高，我就無語了。對於中國房價的泡沫問題，已經根本不需要去爭論，這已經是危害到了國計民生的問題，已經是全球公認的問題。

如果政府要去除資產泡沫，會發生什麼負能量的事情？

1、去資產泡沫，直接說就是要降房價

2、降房價，則觸動的是地方政府、開發商、購房者、銀行四方的核心利益

3、房價降20%，首付20%的購房者則可能拋棄已購房產

4、房價降，土地價格就要降，地方政府的貸款、融資平台、地方債務怎麼辦？

5、房價降，對於買漲不買跌的中國大眾來說，房地產市場會立即降溫，開發商欠銀行的錢怎麼辦？

6、房價跌，勢必會引發債務產業鏈上的大面積債務違約，購房者不還貸、開發商還不上錢、地方政府賣不了地還不了錢，最終，銀行壞賬大面積產生。

7、中國特色的維權開始，購房者堵售樓部要求退房，處理不好就是群體事件。

8、這個問題，動搖的可就是國家穩定的根基。

如果政府要去除資產泡沫，會發生什麼正能量的事情？

1、樓市降溫，錢去哪裡？會不會倒逼入實體經濟？

2、如果政府能給企業家信心，一個中長期的信心，在中長周期內是堅決的去除資產泡沫，扶持實體經濟的話，大量資金會轉向實體經濟。

3、只有民營經濟的心轉向了實體經濟、只有錢流向了實體經濟，中國的經濟才有未來和希望，才能徹底解決當下的大多數經濟問題。

4、理論上，這是最好的處理危機的方式。當然，陣痛是必須要有的，而且很痛，要為以前的不理性付出代價，這也是日本模式。地產經濟不死，實體經濟必然難活，因為在現在的中國，地產就是金融，金融就是地產，這個現狀不改變，金融就起不到為實體經濟服務的作用！

如果繼續保資產，讓資產泡沫繼續，會發生什麼？

1、對中國實體經濟是致命摧毀，中國僅有的一點實體經濟也會被摧毀。

2、對民眾信心的嚴重傷害，雖然房價高漲不跌，但百姓也不是傻子，自然知道不合理，全國恐慌情緒會蔓延。

3、中國經濟結構性調整的周期繼續後延，中國經濟進一步下滑。

4、像董潘所說，未來北京房價80萬/平，這也是有可能的。

二、三大泡沫之貨幣泡沫

什麼是M2、GDP、通貨膨脹、CPI？

M0就是社會上的現金，M1就是M0+企業的活期存款，M2就是M1+全國的定期存款。

如果把國家比作一個超市，M2的增長也就是貨幣總量的增長，GDP的增長可以簡單看作是整個超市內貨物數量增長。貨物的增長速度跟不上錢的增長速度，貨少錢多，貨就會漲價。貨漲價的幅度就是CPI的漲幅。

M2是最能體現信貸情況、判斷經濟基本面的一個數據。

中國15年以來的M2變化：

我們的M2數據在過去15年膨脹了10倍！

中國與美國M2變化：

可以看出，美國M2數據在過去十多年是平穩上升，沒有劇烈變化，但中國的M2自2008年開始加速上升，在2009年超過美國，並繼續保持高昂的姿態在上升，截止2015年底，中國的M2數值已經是美國的1.813倍！

中國與美國M2同比增速比較：

如圖，我們的M2擴張數據在過去10多年間，一直遠超美國！

中國與世界四大經濟體的M2與GDP數據比較：

可以看出，目前中國的貨幣可以出去買下整個美國和多半個歐盟，到2016年底，我們就可以買下整個美國和整個歐盟了，可笑不？

中國目前的M2增速是13%左右，全球M2增速是7%左右，照此速度不變、人民幣不貶值的話，不出10年，中國可以買下全世界！當然，這是理論上，你問問你自己，這可能嗎？這背後的問題有多大？如果你是上帝，你會怎麼想？怎麼做？

所以，人民幣貶值，已經是全球公認的事實，只是貶值速度、何時貶值的問題。

如果人民幣直接大幅貶值，會發生什麼負能量的事情？

1、國內的資金恐慌，爭相跑出中國尋求安全的庇護所，中國外匯儲備必將很快耗干，人民幣貶值就變得不可遏制。

2、如果中國強行管制，違背的就是全球經濟公約和一系列合作協議要求，人民幣國際化的步伐直接停止，國際指責如何應對？

3、主權債務問題也會發生，主權評級也會下調，對中國在國際形象影響較大。

4、人民幣貶值後，我們大量對外依存的進口商品（如大豆、石油、礦石、農產品、精密儀器、藥品 等）將成本大大提升，勢必加重國內人民負擔，提高國內生活成本，造成輸入性的通貨膨脹！

5、人民幣貶值，出國旅遊、海外投資就降溫了，影響的是企業或有錢人。

6、人民幣貶值，外匯出逃時，通常政府都會加息來對沖，反過來，加息會加重危機中的國內經濟，加重企業負擔和債務負擔，處理不當，也會引發連鎖危機。

如果人民幣直接大幅貶值，會發生什麼正能量的事情？

1、人民幣貶值影響最多的是有錢人，是老闆，是外企，是外資，是熱錢，這些人畢竟是少數。

2、基本上，老百姓不會鬧事，因為，對於沒有大多數沒有存款的老百姓來說，只要房價不跌，抱著房子睡覺最安心，那怕人民幣貶值80%呢，和百姓沒啥關係。

3、對出口企業利好，可以改變近幾年出口貿易一直不振的現狀。

4、對國家和政府最好的是，基本上不會有群體事件發生。

如果保人民幣，不貶值，會發生什麼？

1、在全球公認的估值過高之下，大多數的錢會選擇趁高位離開中國，要不出去購買資產，要不出去尋求安全。

2、在錢逐步離開中國之時，外匯耗干之時，人民幣不想貶值也要貶值。

三、3大泡沫之債務泡沫

不容忽視的債務數據：

1、中國企業債務已經佔到了GDP的1.9倍

2、地方政府債務已經佔到了GDP的50%，達30多萬億

3、法興銀行在一份研報中稱，中國銀行業不良資產貸款率達15%左右

4、企業債務（包括國企）違約狀況已經接連到來

如圖，信貸在擴張，但增速在下降：

20年以來，我們一直得以生存的投資式經濟發展模式，突然行不通了！突然走不動了！信貸在擴張，經濟卻沒有增長，這是很可怕的事情，從去年的股災、今年的房災、以及中間發生的螺紋鋼事件，以及未來可能發生的農產品動蕩事件，都與此有關，因為，M2在擴張，錢太多，卻無處可去，就流向可炒作的資源，所到之處，無不造成重大動蕩和傷害。

深層次影響的就是整個中國企業界的投資信心：

我們看到，從2016年初開始，民間投資信心銳減，這是很可怕的事情，為什麼不再投資？是對未來沒有信心，或者說，是已經對政策沒有信心，再嚴重一點，是對政府沒有信心。

這個情緒的蔓延，很可怕，最終導致的就是大面積的債務違約，就是經濟危機。

一張100元的鈔票，我相信你，這就是100塊錢，我不再相信你時，這就是一張廢紙。

債務泡沫根本上還是資產泡沫的延伸：

1、過去10年以來的房價上漲，就是一直靠債務擴張來維持的，房價漲、地價漲、信貸擴張、債務擴大。

2、債務泡沫破裂會影響並刺破資產泡沫，資產泡沫破裂也會影響並刺破債務泡沫，兩者是相互依存的骨肉兄弟。

3、而債務大面積違約，最終會導致，經濟危機，會形成群體事件，這是國家和政府不願意看到的。

四、為什麼房價和匯率不可兼得？

如果想保房價？

就是讓所有人都認為房價還要上漲，於是購房者繼續買、開發商繼續拿地，不管是因為恐慌還是因為期待，反正就是認為房價還要漲，怎麼玩？

就只能靠繼續信貸擴張、繼續增加M2投放、給開發商和地方政府繼續加槓桿、繼續借新還舊維持房價上漲，錢越來越多，錢繼續往房地產市場上涌，泡沫繼續拱，大家爭相購買，房價自然就降不下來，地價也是一路漲，資產價格一路升，如同你在2016年上半年看到的一樣。

在此情況之下，國內實體經濟肯定是繼續下滑，消費也是不振的，國內的錢會越來越多，M2餘額越來越大，遠超世界平均水平，越來越多的人對未來充滿恐慌，人民幣預期估值肯定就會再被下調，加重人民幣貶值壓力。

如果想保匯率？

想保匯率，就要遏制資金外流，如何不讓資金外流？就是讓錢自己知道，出不出去差別不大，比如國內資產已經貶值了，錢出去還不如在中國呢，反正國內資產已經貶值這麼低了，出去再回來也賺不到錢，還不如在國內呆著看那個企業頂不住資產貶值帶來的壓力要破產，抄底收購優質資產更重要，其實就是要增加錢呆在國內的預期，減小錢出去之後的預期。

錢不再外流了，匯率自然也就保住了。

所以，保房價、保匯率是兩條不一樣的經濟思路，不可兼得，不可同行！政府只能選擇一條路去走！

五、政府會怎麼做？

政府會怎麼做，也就是選擇東京泡沫破裂模式還是莫斯科泡沫破裂模式的區別。

1、日本模式：刺破資產泡沫

日本房地產也是在1985-1990經歷了瘋狂的泡沫式增長，最終，日本選擇的是去除資產泡沫的解決方式，日本房價下降50%，但日元和美元匯率變化不大，最終，也教育了整個日本，從此20多年，日本房價再也沒有起來過，所有的企業都在乖乖的從事著以前的實體製造業。

當然，那次經濟危機也給日本經濟造成了重傷，房價下跌下的債務危機全面爆發，購房者跳樓、開發商破產、企業破產、銀行破產。那些在高位接盤的購房者不得不面對現實，用餘生來償還高額的房貸。

而，很多日本企業，又不得不出售很多的國外資產，回國救災。

好的是，傷害了日本人民，也最終挽救了日本經濟。

2、莫斯科模式：保資產、棄匯率

緣於烏克蘭事件，2014年，世界原油價格開始暴跌，從年初的100美元跌至年底的53美元，以美國為首的西方國家集團對俄羅斯實施了一系列經濟制裁，並且不斷加碼，嚴重干擾了俄羅斯的金融形勢乃至實體經濟的發展，不僅中斷了俄羅斯在西方的融資通道，而且還促使俄羅斯國內資本(包括外來投資和境內資本)大量外逃，外匯需求猛增，盧布遭遇集中拋售。

2014年上半年1美元還可以兌換35盧布，到12月中旬的時候不但腰斬過半，還曾下探1美元兌換80盧布的歷史低位，貶值幅度超過50%。2014年12月15日盧布曾一夜暴跌13%，創近16年來最大單日跌幅。

為應對外匯銳減，數次加息後，基準利率從5.5%提高到17%，提高幅度高達驚人的209%。如此頻繁地調整基準利率，並且提高幅度如此之大，利率絕對值如此之高，均為同期世界各經濟體所罕見，也是俄羅斯本國自1998年金融危機以來的第一次。

貨幣貶值通常與通貨膨脹伴隨而行。據俄官方公布的數據，俄羅斯2015年1月通脹率達到15%，創7年新高。2015年俄羅斯食品價格漲幅達14.3%，通脹率達12.9%，在全球主要經濟體中居第三位。

盧布貶值》加息》國內嚴重通脹，這是俄羅斯經濟危機的發展軌跡，而在莫斯科，以盧布計價的房價，沒有跌。

3、中國會怎麼選擇？

1、國家穩定是最大的根本，所以，從理性上分析，因為80%以上的人除了房子就沒有存款，也沒有什麼國際視野和全球視野，只要房子不貶值，摟著房價就不鬧事，管你人民幣在國際上貶不貶呢，關我毛事？而我也不買進口東西也不出國旅遊，貶就貶唄，於我何干？而維護社會穩定是最大的原則，所以，會選擇國內保資產不貶值，在國際上犧牲人民幣，讓人民幣貶值。

2、這是我們的判斷，但讓人民幣貶值犧牲的是金字塔上層精英階會的利益，而目前的絕大多數權力又還在他們手上，他們會願意選擇犧牲自己利益嗎？這是一個利益博弈的過程。

3、但，在大是大非面前，我想，大勢不可違。中國要選擇的，俄羅斯模式是大概率事件。

4、在保資產價格、棄匯率的大趨勢面前，人民幣國內貶值也是大概率事件，未來北京房價漲到15萬/平以上也是大概率事件，未來鄭州漲到1.5-2萬/平以上也是大概率事件，我知道很多人不願意聽到這句話，也不願意看到這樣的情況，其實我也一樣，但這就是現實，不得不面對的現實。

5、在棄外匯的政策前提之下，不會走目前這樣溫水煮青蛙的慢跌模式，這樣會增加恐慌情緒、加速資金外流，讓問題累積加重，政府可能會選擇快速貶值、然後企穩的模式，比如：在某一天突然政策性貶值10-20%，然後通過媒體、政策集中釋放信息，告訴大家：貶值到位了，都不用跑了，跑也沒啥意思了，目前的中國更安全。

六、我們該怎麼辦？

如果，我們的預判準確，我們該怎麼應對？建議如下：

1、在海外有賬戶的，可以把部分存款兌換成美元匯到海外，這是最佳的選擇，只要到了海外就是自由了，然後想買房、買土地就隨便了，但首先是要匯出去，而且要快。而且時間已經不多了，管制會越來越嚴格。以後待事態穩定，再匯回來也不晚。

2、在海外沒有賬戶的，也可以考慮在國內兌換一部分美金，但也不建議買太多，因為只能是持有，不能增值，也不能作別的投資。換成現金放家裡也不是個事兒，把美元存在銀行也還會受到管制，不讓你用你也沒辦法。

3、可以考慮在國內購買人民幣黃金資產，比如人民幣黃金ETF等，記得，一定要存入類似黃金管家、京東京生金這樣的黃金理財平台，購買黃金一定是人民幣黃金，當人民幣貶值時，人民幣黃金一定會漲，但現在人民幣黃金已經在漲的路上了，最好的入場時機（2015年下半年）已經過去了，但為時還不算太晚。

4、不懂外匯、也不懂黃金的，建議在核心城市、成熟區域購買房子，不要去購買郊區房，但這一條只能算是中下策吧，雖然我們判斷房價不會跌，核心城市房價還要繼續漲，政府會在國內保資產，在國際上犧牲人民幣，但畢竟政府也不是萬能的，如果到時控制不好，國內恐慌時，也不好說，但整體上，這是相對安全靠譜的。

5、沒有了。

適當的核心城市成熟區域房產持有+適當的人民幣黃金持有+適當的家庭資產海外儲備=是當下最佳的對沖選擇！

記住要多元化配置，不要把資產都放一個藍子里！

文/ 整自米筐投資

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