2018年房價及政策分析預測 :樓市的春天終於來了！

來源：柯談

本期分享的文章是我好朋友文章

一、2018年經濟形勢壓力巨大

二、樓市調控政策轉向

三、一二三線城市政策及房價走勢預測

四、房產投資建議

毋庸置疑，2017年是我國樓市最驚心動魄、最跌宕起伏的一年，更是載入史冊的一年。既有一線城市的急速速凍和二線城市的冷熱不均，也有三四線城市的劍拔弩張躍躍欲試。據統計，2017年全國各地累計發布了250多條房地產相關政策，政策調控層層加碼，熱點城市全面開啟「五限時代」。不過在年底之際，卻自上而下的吹來了一股暖流，給樓市帶來了一絲回暖的興奮劑。

2018年經濟形勢壓力巨大

完全可以預見，2018年國內經濟形勢會非常困難。一方面，經濟下行壓力增大，財政收入繼續下滑，另一方面，美國減稅帶來的「稅制競爭」，迫使我國也必將進一步減稅。此外，熱點城市樓市成交量大幅減少，導致中央和地方財政下滑顯著。

1、財政收入下滑

從2017年12月11日，財政部公布的11月財政收支同比數據，可以看出我國財政收入和支出已經出現了負增長，主要原因是：企業減稅和房地產的稅收下降。

2017年，全國重點城市中，絕大多數住宅成交量均出現下滑，直接導致地方稅收減少、財政吃緊：

2017年50個重點城市新建商品住宅成交面積同比2016年增幅

（來源：易居研究院）

2017年全年，上海二手房住宅成交14.8萬套，同比2016年下降59%，新建商品住宅（不含保障房）共網簽5.2萬套，同比2016年下降52%。

2017年全年，北京二手住宅共計網簽13.6萬套，同比2016年下降約50%，新建商品住宅（不含保障房）共網簽3萬套，同比2016年下降48.4%，

2017年，南京全市共成交新房6.2萬套，跟2016年「史上峰值」的12.8萬套相比，整整少了一半。

由於各地ZF陸續出台調控政策，商品房銷售業績下滑，再輔以限價措施，很大程上抑制了房企拿地熱情。如果樓市預期不改，2018年會有更多的城市土地出讓收入持續減少。2017年各地ZF土地出讓收入差距很大，三四線城市普遍增幅較大，部分調控力度較大的一二線城市則同比下滑：

12月29日，南京土地拍賣中，板橋G77地塊就慘遭流拍。

2017年，上海土地出讓收入為1423億元，同比減少8.7%。

南京土地出讓收入為1734.246億元，同比減少2.11%；

合肥土地出讓金收入821.97721億元，同比減少33.37%。

綜上所述，樓市成交量的顯著降低和土地出讓金的減少，對地方ZF和中央財政都構成較大的壓力。

2、國際形勢影響

美國出台「減稅、加息、縮表」組合拳，旨在使企業、人才、資金迴流美國，剪全世界的羊毛，當然，也包括中國。據悉，美聯儲今年還會加息3次。加拿大、英國、韓國等發達國家為應對壓力，全部都跟進減稅和加息。中國為抵抗資金外流的壓力，央行也勢必會在2018年被動加息，而且，進一步減稅也勢在必行。這主要從兩方面影響我國經濟：一是減稅會直接縮減ZF財政收入，使因樓市低迷財政銳減的情況雪上加霜；二是資金外流會直接影響我國金融安全，阻礙經濟增長。

3、開發商面臨資金斷裂

2017年，對一二線城市的開發商來說，完全可以用兩個詞來形容：「限價」和「等證」。北京、上海、廣州、南京、杭州、重慶等地的開發商就如同熱鍋上的螞蟻，拿到預售證，因為限價虧死，拿不到預售證，就得活活耗死。

比如上海，170個項目、64591套房、6412億的房子在排隊等待預售證。據同策研究院的數據顯示，按照去年末的去化速度，目前，上海的商品住宅庫存已到達13.2個月，今年上半年將會高達15個月。這個庫存壓力已經大於很多二三線城市了。

樓盤的開發周期通常為2-3年，如果明年這些項目不入市，就不單單是開發商資金周轉和控制貸款成本的問題了，而是會面臨資金鏈斷裂，將風險直接傳導給銀行，影響地方金融穩定。

所以，作為地方ZF，很大程度上會逐步分批批准項目入市，並且鼓勵消化庫存，化解風險。當然，先放開的一定是央企、當地國企開發商和背景深厚的民營開發商，因為要充分考慮到地方財政收入和就業穩定，小開發商的未來怎樣，只有天知道？

4、房地產是經濟調解的工具

我在前文中多次強調過，房地產調控不是目標，只是經濟調節的工具而已。經濟發展勢頭向好時，需要暫緩房價上漲，經濟疲軟、財政吃緊時，就需要利用房地產拉動經濟增長。房地產已經深度捆綁中國經濟，並且是經濟調節最快最有效的工具，沒有之一，畢竟，消費和進出口不是靠單方面就可以快速拉動經濟的。

5、新時代倡導更高的居住需求

石九大報告指出：中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾。這個新時代的新矛盾當然包括了廣大百姓追求更高舒適度、更高層次住房的需求。所以，滿足剛需、支持改善，讓全體人民住有所居是今後各級ZF的執政宗旨和根本原則。

樓市調控政策轉向

首先，我帶大家簡要回顧下石九大以來中央層面的房產政策，以便後續解讀。

2017年10月18日石九大提出：「房住不炒、租購併舉，讓全體人民住有所居」，並且要「健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線」。

2017年11月21日，住建部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開座談會，要求保持調控政策的連續性和穩定性。

2017年12月18日至20日，中央經濟工作會議提出：「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控」。

從上面可以很明確的看出，2017年ZF抑制房價繼續上漲的決心和魄力是非常堅決的，防範樓市泡沫導致的金融風險是重中之重。但是，歐美加息、企業減稅，資金外流等國際形勢又給我國明年的經濟增長造成了巨大的壓力，導致國內加息、減稅也勢在必行。此外，樓市成交量的顯著降低和土地出讓金的減少，對地方ZF和中央財政都構成較大的壓力。

因此，在這雙重影響之下，樓市政策開始微調轉向。在從嚴調控了2年之後，樓市終於迎來了一縷曙光：

12月23日，在全國住房城鄉建設會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年我國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

住建部的這次會議，是近2年來第一次提出「滿足首套剛需、支持改善需求」，既符合2017年的調控政策的精髓和宗旨，又對2018年經濟形勢不容樂觀採取了預判，雖然只是微調，但其實是方向性上的扭轉，並且釋放出了非常重要的樓市回暖信號：

一、會議提出「滿足首套剛需」。這輪房價暴漲的城市中，絕大多數都已經提高了首套房的首付比例，如北京上海的35%，並上調貸款利率至基準線甚至上浮10%-20%，不惜壓制首套房來抑制房價。但是，這次會議的召開，可以肯定2018年絕大多數城市必然會再次降低首套首付，並利率打折。另外，交易稅費也會有相應優惠。

二、會議要求「支持改善需求」，則意味著，以小換大，或者購買二套改善住房將重新得到政策鼓勵。二套房的首付和利率也會下調，很有可能，將改善二套歸併到首套剛需來給予優惠。

三、會議要求「庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作」，這充分說明，ZF會繼續鼓勵這次庫存去化不充分，房價上漲不明顯的三四線城市繼續去庫存，並結合當地的棚改和政策優惠，讓人民享受到政策紅利。

四、會議提出：「分類調控」以及中央經濟會議提出的「分清中央和地方事權，實行差別化調控」，表明樓市政策的決定權和裁量權將更多的下放地方ZF，全國各地樓市調控的輕重和節奏也會千差萬別。地方ZF大權在握，而恰恰最在意、最依靠房地產也的就是地方ZF。

這次會議的召開，才是真正意義上的樓市風向標，各地ZF必將會充分運用好這把尚方寶劍。可以肯定的是2018年全國各地樓市將會回暖，量價齊升指日可待。

一二三線城市政策和房價走勢預測

中央下放調控裁量權，鼓勵分類調控、因城施政，2018年的全國樓市一定是一個更加分化、更加冷熱不均的市場，我們將會看到一個更合理，更靈活的、更健康的一個房地產市場。以下是本人對2018年各地政策和房價走勢的預測，不保證一定準確，但具有參考價值：

一線城市

由於此輪房價暴漲，從2016年開始，一線城市調控政策不惜抑制剛需和改善需求，讓樓市陷入了極速速凍。今年，一線城市的調控目標仍然是防止房價過快上漲，主要調控政策不會放鬆。保持調控政策的連續性和穩定性是立場問題和政治問題。從以下事件就可以看出ZF抑制房價上漲的決心和魄力：

2017年12月30日深圳規土委宣布，2018年2月1日即將出讓深圳坪山一幅地塊，實行5年限售政策，也就是商品房自取得不動產權證5年內不得上交易。

2018年1月4日，北京土地市場開年第一拍，朝陽、丰台、密雲三宗地仍然是採用「控地價、限房價」的方出讓式。這種出讓方式短期不會改變。

整個2017年，北京房價下跌超過10％，上海下跌也近10％，成交量全部腰斬，由於預售證不批，上海庫存已經超過13個月。鑒於一線城市財政收入有進一步下滑的可能，而且，限價＋等證導致開發商有資金斷裂的風險，同時為響應住建部「滿足首套剛需，支持改善需求」的政策，我預測一線城市應該會對政策進行微調放鬆。

政策方面：

首套房首付降低、利率打折。北京上海目前執行首套房最低首付35％，今年極有可能降低恢復到30％，純公積金貸款恢復至20％首付。目前，北上深首套商貸利率在基準利率0.9-1.2倍，今年應該會重啟折扣至0.8-0.85倍。並且，首套交易稅費可以優惠。此外，有可能調整普通住房和非普通住房的標準。目前，上海內環內超過450萬就是非普通住房，這個價格只能買到60平以下的老破小，支持改善需求，有可能從調整普通住房標準開始。

限購繼續執行，二套房政策不變。如果二套房政策放鬆，一線城市房價將會報復性暴漲，因為置換改善的需求量要遠遠大於首套剛需。針對一手房的限價政策繼續執行。今年長效機制政策會出台，土地出讓中租賃住房和共有產權住房仍然是唱主角。

房價方面：

由於首套房政策鬆動，通過釋放首套剛需的需求，來達到去庫存的目的，會帶來一定的成交量，會對下探的房價形成一定程度的兜底，跌幅會逐漸收窄、止跌企穩，緩解財政壓力、支持開發商度過難關。但是絕對不會上漲，因為上漲就意味著調控政策的再次出台。

二線城市

政策方面：

首套房首付降低、利率打折。過去兩年漲幅明顯的城市、漲幅明顯的區域二套以上政策基本不變；漲幅較小的城市、漲幅較小區域二套以上貸款政策放鬆、限購政策放開。比如：

1月5日，蘭州宣布從1月8日開始取消「西固區、九州開發區、高坪偏遠區域」的限購政策。

城關區、七里河區、安寧區範圍內（含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區）仍然限購，但不用「再提供社保證明和納稅證明」。

宣布在主要城區實施「購買新房，限售3年」（二手房未限售）的政策。

廈門緊隨其後，在1月6日召開的人大會議上提出：「滿足首套剛需，支持改善需求」，接下來極有可能放鬆首套剛需和改善需求相關政策。

今年，在響應住建部「分類調控、因城施政」的前提下，其它二線城市很有可能會效仿蘭州，通過放鬆部分郊區、開發區、工業區的限購，來達到引導產業、引導人才進駐的目標。

之前已經執行限售的城市，如果沒有發生很大的經濟波動，不會放開限售政策。因為，一旦放開就是直接鼓勵投機，有違中央精神。

此外，2017年，很多省會二線城市為了爭奪人才，爭相降低落戶門檻，定向放鬆購房條件，發放購房補貼和房票。比如，南京、鄭州、武漢、長沙、西安等城市。相信今年會有更多的城市加入爭奪人才、發放房票的戰爭中，很有可能還會進一步放寬購房條件。

房價方面：

控制房價也會是今年二線城市的主基調。但是，過去2年漲幅不明顯的城市還是會通過政策鬆動滿足剛需和改善，帶動房價穩步上漲。單單靠針對「人才引進」的定向寬鬆對當地房價的推動也不會很大。

三四線及以下城市

根據住建部指示精神，今年，庫存較多的三四線城市和縣城將會承擔起穩定全國樓市成交量和去庫存的大旗，量價齊升。

政策方面：

庫存大的城市限購限貸政策會放鬆，ZF會鼓勵當地居民除自住房外投資房產，針對外地投資客，也暫時不會提高門檻。棚改政策的持續推進也會助推去化庫存。過去漲幅較大的城市，庫存其實已經基本去化完成，因此，只會放寬首套和改善需求政策，限購政策不會放鬆。

房價方面：

毋庸置疑，2016-2017年房價漲幅小的城市，今年將迎來房價顯著上漲，剛需、改善人士，務必儘早入市。

4

房產投資建議

一、2018年，將是首套剛需和改善需求客的春天，無論你在哪個城市，可以認為，這次是剛需改善客最後的上車機會，如果你沒有趕上2015-2017年的房價大漲的機會，那麼這次你務必要好好把握。全國房價上漲是大勢所趨，質疑房價上漲，就是質疑中國未來。

二、剛需改善客出手的信號就是當地出台放鬆政策的時候。比如，首套首付降低，利率打折，普通住房標準放寬，限購放鬆和人才購房補貼等。政策出台3個月內，房價必定上漲。當然，一線城市應該呈現止跌企穩的狀態。

三、響應住建部精神，今年的去庫存，一定會推高庫存量大的三四線城市的房價，所以剛需改善客務必要及時上車。

四、三四線城市房價上漲，並不代表你可以投資。投資客尤其是外地投資客要頭腦清醒，在人均幾套房子的小城市，你投資的房子根本就沒有變現能力。三四線城市供大於求是常態。新城、新區明顯沒有產業支撐，而房地產開發項目卻一大堆。請記住一點：三四線城市的房子只有一個屬性：居住。

五、針對一二線房價已經很高的城市，多數城市已經執行了限價措施，一手房開盤價格明顯低於周邊二手房。剛需自住，尤其首套房和改善客戶，可以積極關注，淘淘筍盤，等待政策明朗時就可以出手了。

六、先上車遠比上啥車重要。很多朋友後台諮詢我，我應該買上海哪個區啊？應該買市區還是郊區啊？還有人問我，你覺得嘉興潛力大還是崑山潛力大，我只想說一句話：你熟悉哪裡，就買哪裡，你能買到哪裡就買到哪裡。不要在彷徨中錯失，不要被糾結耽誤。只有你最熟悉的區域，你才能買到性價比最高的筍盤。

七、2018年樓市最好的投資機會就在中部二線城市。一線城市已經開始限地限人，然而，二線城市正在以最具開放的姿態，張開懷抱吸引年輕人才的安家落戶。過去一年尤其是中部省會城市就開啟了搶人大戰。未來城市的競爭就是人才的競爭。借用吳曉波2018年跨年演講的話：中國未來5-10年內，會出現這些以千萬級人口為基礎的超級城市群，而其中很多將來自於中部地區。中部崛起，就意味著房價掘起。

最後，再次感謝大家的支持和鼓勵！歡迎大家給我提出意見和建議。有房屋買賣需求的朋友，可以在後台給我留言諮詢，我將一如既往的誠懇解答。也勞煩大家分享轉發到朋友圈給更多需要幫助的人，謝謝！