樓市崩盤後，普通人有多慘？看看日本就知道了

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1990 年代在高位接盤的日本人，在房價崩潰後都怎麼樣了？www.zhihu.com

所有數據均有日本官方數字支撐，公開資料非常容易查得到。除額外標註外，貨幣單位均為JPY。

沒有任何觀點

1不唱崩

2不預測

3想買就買

4當個故事看

先介紹下當時日本的情況吧：

1985年，美、日、英、法、西德五國領導人在紐約簽下了廣場協議，聯手控制匯率，人為做高日元對美元匯率。日本經濟靠出口，日元升值，相當於日本賣到美國的東西變貴了，買的人就少了。為了振興經濟，日本又降低了國內的利率。同時，美國國債因為匯率波動影響，賬面錢變少了，大家就更加爭著把錢拿到日本避難。

▲ 紙醉金迷的泡沫時代

圖源：http://matome.naver.jp

匯率走高、銀行低利率、國外熱錢湧入，日本又推出稅制改革，一下日本好像就到了最好的時代。這麼打個比喻，就是突然手裡美元多了，去銀行借錢利息也低了，交的稅少了，國外還有人要給你投資，手上多了那麼多錢，使勁花呀！

日元的升值，帶動了國內物價的下降，整個國家的經濟全部由內需拉動。金融行業的繁榮，也讓很多企業放棄了主業，專司投機，普通員工的工資也飛漲。在那個年代，隨便一個公司都能開出18薪，街上揮著萬元大鈔打車都根本打不到。

▲ 圖源：http://ameblo.jp

當時的日本人就和現在的國內土豪一樣，全世界掃蕩奢侈品、穿金戴銀，企業則是到處收購併購海外公司。利率低，說明存錢在銀行不划算，貸款卻很便宜。誰都不想把錢存在銀行里，不是拿去買買買，就是拿去搞投資。

一間現在只賣900萬的公寓，在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣場協議的1986年，東京平均房價直接暴漲120%，在1991年樓市頂峰，平均能到272萬日元每平米，而東京市區更是高達1450萬每平米。按現在的匯率來算，相當於北京城六區或上海外環內均價83萬！

全盛時期，光是東京都23個區的地價，就能把整個美國都給買下來。

漸漸的，普通民眾就不滿意了，因為房價太高了，已經到了無力承受的地步。日本在1991年提升了利率，之後又加征房產稅，一開始大家還叫好，結果樓市直接崩盤，房價暴跌，從此大批日本人被套牢在樓市，一輩子要給銀行打工。誰買得越多越狠，誰就虧得越慘。

▲ 1990年剛建成的新宿副都心

圖源：http://mainichin.jp

最近出演陳凱歌新片《妖貓傳》的阿部寬，連續數年日本電視人氣之星，19歲就出道當模特，賺到了人生第一桶金。像所有賺了錢的明星一樣，阿部寬也希望把賺到的錢拿來投資。在當時「房地產絕對只賺不賠」高收益下，阿部寬經過熟人介紹，在1987年他23歲那年投資公寓。未曾想到泡沫破裂後，直接導致他欠下了數億日元的債務。數億日元是什麼概念呢，有人做過推算，當一輩子白領賺到的工資總數大概是2億2千萬日元。

▲ 模特時代的阿部寬

圖源：Yahoo! JAPAN

而且在泡沫經濟時代，奢侈品很好賣，當模特非常好賺錢。但泡沫之後，奢侈品根本賣不出去，阿部寬基本也就失業了。

他選擇轉行當演員，但因太高不好搭戲、面相又過於有特點，3年找不到工作。3年里，阿部寬甚至靠賭運氣玩彈珠機過日子，有一次一口氣輸掉了25萬日元。即使在之後靠著話劇和電影重新成名後，阿部寬仍然過著表面上是大明星，私下卻過著窮困的生活。直到2007年，他才在公開場合向媒體開心地宣布：「終於把債務都還完了。」苦熬了28年才終於還完欠債。

▲ 債還完了，當年的小鮮肉也變大叔了

圖源：Yahoo! JAPAN

阿部寬在明星里欠債算多的，但普通人的日子也不好過。2013年出版的《新城的黃昏》中講到這麼一個故事：

織部一家人在泡沫鼎盛的時期，買了一套遠離市中心的新城區老破小，花費5200萬元。其中4200萬元貸款30年。

但泡沫破裂之後，丈夫所在的軟體公司被併購，丈夫也被降職，工資銳減，根本無法償還貸款，原本當家庭主婦的妻子也只能到便當屋做兼職。家裡的大兒子大學輟學去當高中老師，女兒的大學學費也是靠的教育貸款，但畢業後一直失業，教育貸款也還不上。更悲慘的是，新城區並沒有發展起來，即使想賣房子也不會有買家來接手了。

▲ 高齡化的new-town新市鎮，基本已經失去活力了，圖源：http://e-kansai.net

業內人士也不能避免。一位叫一郎（化名）的不動產營業員，在1990年與同在不動產業內工作的妻子新婚後，一直就想買一套公寓。他先是看上了一套埼玉縣川越市的新建公寓，距離上班的東京世田谷區42公里，售價3700萬，首付500萬，月供17萬。想著反正房租也要13萬一個月，一郎買的婚戒分期還有2個月就結束了，17萬根本就不是大事。沒有首付，可以直接刷信用卡貸款。

不過這套公寓離車站有點遠，一郎最後買的是一套3800萬的「廣受歡迎的小田急沿線」新的三室公寓。因為1分錢首付都不想出，一郎在購買時稀里糊塗地簽了很多文件，賣方也幫助他進行文件造假，很多合約也進行了篡改，說白了就是借錢付首付，空手套白狼。搬到這間新公寓後，一郎每天要花4個小時在上下班路上，一周6天，相當於每個禮拜有一個整天都是在火車上度過的。回家之後，只有15分鐘休息就要上床睡覺。這樣的生活過了一年，夫妻倆就鬧翻了，一郎經常喝酒喝到錯過末班車徹夜不回，3個卧室的屋子太大了，兩個人乾脆分房睡，交流越來越少。沒過多久，泡沫破裂，公司破產，兩人的收入都下降了。

決定離婚後，這套夫妻共有的公寓需要出售，如果3800萬買入的房子原價賣出，還要額外掏一筆中介費，一郎打算以3950萬的價格賣掉。但畢竟泡沫已經破裂，出售消息掛出去3個月沒有人來看房。一郎嘗試過了各種途徑，都沒能把房子脫手，為了還貸，只能把公寓分租出去，每個月租金10萬，都還有9萬的月供缺口。租客租了一年就退租了，一郎想勸租客買下房子：「反正每個月10萬，不如把房子買下來吧。」租客說：「那要買的話，我也可以買到更好地段的房子。」

拖了幾個月的月供，銀行最終下了最後通牒，要收回房子抵債，房子估價只值1500萬，最終1100萬成交。一郎只在這套屋子裡住了一年，但按虧掉的錢來算，相當於包了一間豪華酒店套房。扣掉稅費和拖欠的管理費，到手只剩100萬現金。另外欠銀行的是無抵押貸款，每個月還1萬日元，需要還1700期，也就是141年才能還清。

這麼一折騰，一郎和前妻已經沒有任何積蓄，還上了銀行黑名單，即使兩人已經離婚了也無法賴賬，催債公司一直催著他們還錢。

1991年之後，日本房價一直在跳水，一直跌到2002年才回暖。

2001年最低谷時，東京平均房價已經從91年的272萬元每平米（按現匯率約人民幣15萬）跌到了61萬元每平米（按現匯率約人民幣3萬）。

即使是過去5年一直看漲，東京的2017年平均房價也就94萬每平米（按現匯率約人民幣5萬），還不到泡沫時代的一個零頭。

看似是抄底的好時候，但泡沫破裂後，日本直接進入「失去的十年」，樓市股市帶動整體經濟全部崩盤，失業率上升，大量炒房的企業破產，很多人都沒了工作。工作都沒了，哪還有錢買房子。

比起泡沫前水漲船高的工資，泡沫後近三十年的平均工資再也沒有更大的增幅，甚至在1997年之後有了下降的趨勢。整個日本社會也從消費性轉向了內斂性，住家收納里的「斷舍離」等概念在日本流行，也是符合日本的經濟條件，一分錢要掰成兩分錢用。

▲ 圖源：日劇《賣房子的女人》

這些年，很多人也都擔心中國重蹈日本的舊轍，國家也在緊緊控制住金融和樓市股市，避免發生和日本一樣的慘劇。

想著房價暴跌抄底的，還是算了吧，畢竟真到那個時候，飯都吃不上，更別說買房了。