樓市崩盤後,普通人有多慘?看看日本就知道了

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1990 年代在高位接盤的日本人,在房價崩潰後都怎麼樣了?www.zhihu.com圖標

所有數據均有日本官方數字支撐,公開資料非常容易查得到。除額外標註外,貨幣單位均為JPY。

沒有任何觀點

1不唱崩

2不預測

3想買就買

4當個故事看

先介紹下當時日本的情況吧:

1985年,美、日、英、法、西德五國領導人在紐約簽下了廣場協議,聯手控制匯率,人為做高日元對美元匯率。日本經濟靠出口,日元升值,相當於日本賣到美國的東西變貴了,買的人就少了。為了振興經濟,日本又降低了國內的利率。同時,美國國債因為匯率波動影響,賬面錢變少了,大家就更加爭著把錢拿到日本避難。

▲ 紙醉金迷的泡沫時代

圖源:matome.naver.jp

匯率走高、銀行低利率、國外熱錢湧入,日本又推出稅制改革,一下日本好像就到了最好的時代。這麼打個比喻,就是突然手裡美元多了,去銀行借錢利息也低了,交的稅少了,國外還有人要給你投資,手上多了那麼多錢,使勁花呀!

日元的升值,帶動了國內物價的下降,整個國家的經濟全部由內需拉動。金融行業的繁榮,也讓很多企業放棄了主業,專司投機,普通員工的工資也飛漲。在那個年代,隨便一個公司都能開出18薪,街上揮著萬元大鈔打車都根本打不到。

▲ 圖源:ameblo.jp

當時的日本人就和現在的國內土豪一樣,全世界掃蕩奢侈品、穿金戴銀,企業則是到處收購併購海外公司。利率低,說明存錢在銀行不划算,貸款卻很便宜。誰都不想把錢存在銀行里,不是拿去買買買,就是拿去搞投資。

一間現在只賣900萬的公寓,在泡沫時代可以賣出16.5億日元的高價。簽訂完廣場協議的1986年,東京平均房價直接暴漲120%,在1991年樓市頂峰,平均能到272萬日元每平米,而東京市區更是高達1450萬每平米。按現在的匯率來算,相當於北京城六區或上海外環內均價83萬!

全盛時期,光是東京都23個區的地價,就能把整個美國都給買下來。

漸漸的,普通民眾就不滿意了,因為房價太高了,已經到了無力承受的地步。日本在1991年提升了利率,之後又加征房產稅,一開始大家還叫好,結果樓市直接崩盤,房價暴跌,從此大批日本人被套牢在樓市,一輩子要給銀行打工。誰買得越多越狠,誰就虧得越慘。

▲ 1990年剛建成的新宿副都心

圖源:mainichin.jp

最近出演陳凱歌新片《妖貓傳》的阿部寬,連續數年日本電視人氣之星,19歲就出道當模特,賺到了人生第一桶金。像所有賺了錢的明星一樣,阿部寬也希望把賺到的錢拿來投資。在當時「房地產絕對只賺不賠」高收益下,阿部寬經過熟人介紹,在1987年他23歲那年投資公寓。未曾想到泡沫破裂後,直接導致他欠下了數億日元的債務。數億日元是什麼概念呢,有人做過推算,當一輩子白領賺到的工資總數大概是2億2千萬日元。

▲ 模特時代的阿部寬

圖源:Yahoo! JAPAN

而且在泡沫經濟時代,奢侈品很好賣,當模特非常好賺錢。但泡沫之後,奢侈品根本賣不出去,阿部寬基本也就失業了。

他選擇轉行當演員,但因太高不好搭戲、面相又過於有特點,3年找不到工作。3年里,阿部寬甚至靠賭運氣玩彈珠機過日子,有一次一口氣輸掉了25萬日元。即使在之後靠著話劇和電影重新成名後,阿部寬仍然過著表面上是大明星,私下卻過著窮困的生活。直到2007年,他才在公開場合向媒體開心地宣布:「終於把債務都還完了。」苦熬了28年才終於還完欠債。

▲ 債還完了,當年的小鮮肉也變大叔了

圖源:Yahoo! JAPAN

阿部寬在明星里欠債算多的,但普通人的日子也不好過。2013年出版的《新城的黃昏》中講到這麼一個故事:

織部一家人在泡沫鼎盛的時期,買了一套遠離市中心的新城區老破小,花費5200萬元。其中4200萬元貸款30年。

但泡沫破裂之後,丈夫所在的軟體公司被併購,丈夫也被降職,工資銳減,根本無法償還貸款,原本當家庭主婦的妻子也只能到便當屋做兼職。家裡的大兒子大學輟學去當高中老師,女兒的大學學費也是靠的教育貸款,但畢業後一直失業,教育貸款也還不上。更悲慘的是,新城區並沒有發展起來,即使想賣房子也不會有買家來接手了。

▲ 高齡化的new-town新市鎮,基本已經失去活力了,圖源:e-kansai.net

業內人士也不能避免。一位叫一郎(化名)的不動產營業員,在1990年與同在不動產業內工作的妻子新婚後,一直就想買一套公寓。他先是看上了一套埼玉縣川越市的新建公寓,距離上班的東京世田谷區42公里,售價3700萬,首付500萬,月供17萬。想著反正房租也要13萬一個月,一郎買的婚戒分期還有2個月就結束了,17萬根本就不是大事。沒有首付,可以直接刷信用卡貸款。

不過這套公寓離車站有點遠,一郎最後買的是一套3800萬的「廣受歡迎的小田急沿線」新的三室公寓。因為1分錢首付都不想出,一郎在購買時稀里糊塗地簽了很多文件,賣方也幫助他進行文件造假,很多合約也進行了篡改,說白了就是借錢付首付,空手套白狼。搬到這間新公寓後,一郎每天要花4個小時在上下班路上,一周6天,相當於每個禮拜有一個整天都是在火車上度過的。回家之後,只有15分鐘休息就要上床睡覺。這樣的生活過了一年,夫妻倆就鬧翻了,一郎經常喝酒喝到錯過末班車徹夜不回,3個卧室的屋子太大了,兩個人乾脆分房睡,交流越來越少。沒過多久,泡沫破裂,公司破產,兩人的收入都下降了。

決定離婚後,這套夫妻共有的公寓需要出售,如果3800萬買入的房子原價賣出,還要額外掏一筆中介費,一郎打算以3950萬的價格賣掉。但畢竟泡沫已經破裂,出售消息掛出去3個月沒有人來看房。一郎嘗試過了各種途徑,都沒能把房子脫手,為了還貸,只能把公寓分租出去,每個月租金10萬,都還有9萬的月供缺口。租客租了一年就退租了,一郎想勸租客買下房子:「反正每個月10萬,不如把房子買下來吧。」租客說:「那要買的話,我也可以買到更好地段的房子。」

拖了幾個月的月供,銀行最終下了最後通牒,要收回房子抵債,房子估價只值1500萬,最終1100萬成交。一郎只在這套屋子裡住了一年,但按虧掉的錢來算,相當於包了一間豪華酒店套房。扣掉稅費和拖欠的管理費,到手只剩100萬現金。另外欠銀行的是無抵押貸款,每個月還1萬日元,需要還1700期,也就是141年才能還清。

這麼一折騰,一郎和前妻已經沒有任何積蓄,還上了銀行黑名單,即使兩人已經離婚了也無法賴賬,催債公司一直催著他們還錢。

1991年之後,日本房價一直在跳水,一直跌到2002年才回暖。

2001年最低谷時,東京平均房價已經從91年的272萬元每平米(按現匯率約人民幣15萬)跌到了61萬元每平米(按現匯率約人民幣3萬)。

即使是過去5年一直看漲,東京的2017年平均房價也就94萬每平米(按現匯率約人民幣5萬),還不到泡沫時代的一個零頭。

看似是抄底的好時候,但泡沫破裂後,日本直接進入「失去的十年」,樓市股市帶動整體經濟全部崩盤,失業率上升,大量炒房的企業破產,很多人都沒了工作。工作都沒了,哪還有錢買房子。

比起泡沫前水漲船高的工資,泡沫後近三十年的平均工資再也沒有更大的增幅,甚至在1997年之後有了下降的趨勢。整個日本社會也從消費性轉向了內斂性,住家收納里的「斷舍離」等概念在日本流行,也是符合日本的經濟條件,一分錢要掰成兩分錢用。

▲ 圖源:日劇《賣房子的女人》

這些年,很多人也都擔心中國重蹈日本的舊轍,國家也在緊緊控制住金融和樓市股市,避免發生和日本一樣的慘劇。

想著房價暴跌抄底的,還是算了吧,畢竟真到那個時候,飯都吃不上,更別說買房了。


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