打砸售樓處的鬧劇，2018年必將陸續上演！

文章來源：柯談

導讀：

一、歷次打砸事件發生的背景及分析

二、2018年將是開發商有史以來最為艱難的一年

三、房產投資建議

原本我這篇文章從上周就開始搜集材料著手寫了，沒想到文章還未寫完，我預測的打砸售樓處事件就提前發生了，不得不佩服自己對房地產市場敏銳的洞察力啊。

先給大家觀摩下2017年12月9日、10日發生在上海寶山區招商中環華府的這次老業主拉橫幅示威事件：

該項目共分四期，計劃12月16日加推最後一期房源，備案價為42300-70300元/平，而上次5月10日的開盤的三期單價為47400-71100元/平，每平減少800-5100元，按照100平計算的話，相當於每套房損失8-51萬元。僅僅過去半年，房子不但沒有升值，反而跌掉了幾年的工資，老業主們的過激行為還是可以理解的。據業內人士分析，此次四期開盤價略低於三期主要原因是政府限價以及四期大戶型配比較多且緊鄰配電站所致。

歷次打砸事件發生的背景及分析

以下是我為大家整理的近10年來發生在我國一二線城市老業主打砸售樓處的典型事件：

2008年9月3日，杭州萬科白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣四大項目全線8.5折開盤，售樓處被砸。

2011年10月23日，上海嘉定雙單路的龍湖酈城售樓處被砸，新開盤精裝修房源售價1.4萬元，而很多老業主購買的毛坯房單價就達1.8萬元。相當於每平直降約6000元。

2011年11月，北京大興順馳領海預售價從1.8萬降到1.4萬，售樓處沙盤被砸。 2011年11月12日，上海領海朗文世家房源大幅降價，老業主聚集售樓處維權，打砸沙盤模型。

2011年11月13日，上海萬科清林徑售樓處被砸，前期業主購買價格為1.6萬元-1.7萬元/平，而新房源售價則是1.3萬元-1.4萬元/平，降幅18%。

2012年5月3日，杭州崑崙天籟，5月4日杭州中豪四季公館、鎮海保億·麗景英郡，5月5日杭州江南銘庭，整個2012年，單是發生在杭州的靜坐、舉橫幅、砸售樓處就超過20起。

2014年2月23日，下午，杭州天鴻香榭里開盤價從1.72萬元/平降到1.18萬元/平，德信·北海公園從1.9萬/平直降至1.58萬元/平，兩處售樓處均發生打砸事件。

從這些打砸售樓處的鬧劇中不難看出， 事件全部集中發生在2008年、2011年、2012年和2014年，這幾年剛剛好就是房地產行業周期中最困難的幾年，經濟危機、庫存積壓、銷量下滑，開發商債台高築，急需打折促銷回籠資金。所以新推房源降價出售，遭到了老業主的暴力示威。

2018年將是開發商有史以來最為艱難的一年

我寫這篇文章的初衷，就是想提醒大家：從目前形勢分析，2018年，這種鬧劇將在一二線城市陸續發生。因為2018年將是有史以來國內開發商最為艱難的一年！

從石九大召開到現在，短短兩個月的時間裡，國內外發生了太多的影響房地產行業的經濟事件，為便於大家看清大勢、分析利弊、正確決策，我在這裡分別逐一解讀：

2017年10月18日，石九大原文：「健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線」。

解讀：今後的貨幣政策將是從20多年的寬鬆轉向收緊，缺錢，資金慌將是常態。利用宏觀審慎政策對槓桿水平進行逆周期的調解，抑制資產泡沫、限制銀行等金融機構盲目負債，放貸。成立國務院金融穩定委員會，協調金融監管，防止爆發金融風險。

10月18日石九大原文：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」。

解讀：房住不炒、租購併舉的定位將是今後房地產發展的方向。北京上海在「十三五」規劃中都明確將大力發展租賃住房。到2021年，北京計劃供應50萬套租賃住房；上海到2020年也將供應70萬套租賃住房。中央已確定在北京、上海等全國13個重點一二線城市開展集體建設用地建設租賃住房的試點。租售同權、居有其屋將是大勢所趨。

11月21日，住建部會同國土資源部、人民銀行在武漢召開座談會，為未來的樓市定調，要求保持調控政策的連續性和穩定性。

解讀：為貫徹石九大精神，2018年大中城市必將是調控目標不動搖、力度不放鬆，限購、限貸、限售、限價、限商繼續執行。更為重要的是，中央已經把控房價上升到政治立場和政治站位的高度，絕不允許各省市私自放鬆調控。

12月2日，美國參議院通過了特朗普的稅改法案，美國企業稅稅率將從35%降低到20%。此外，大幅提高個稅扣除額。而且以較低稅率對美國企業轉移回國的海外資產進行一次性徵稅等。換言之，就是企業和個人都將受惠。

解讀：美國出台「減稅、加息、縮表」組合拳，旨在使企業、人才、資金迴流美國，剪全世界的羊毛，當然，也包括中國。據悉，美聯儲12月份將再次加息，2018年還會有2-4次加息。加拿大、英國、韓國等發達國家為應對壓力，全部都跟進減稅和加息。中國為抵抗資金外流的壓力，央行也勢必會在2018年被動加息，資金外流和加息都會對國內樓市形成重大利空。

12月5日，中國人民銀行金融研究所所長孫國峰在中國國際金融學會年會指出：長期利率過低是導致金融危機爆發的一個重要原因，如果中央銀行長期保持低利率水平，就會鼓勵銀行的冒險行為。

解讀：孫所長闡述了新貨幣政策框架如何從四方面防範金融風險。其實，也是將央行加息的預期進行了合理化的說明。

12月8日，中央政治局會議指出：2018年要加快住房制度改革和長效機制建設；要使宏觀槓桿率得到有效控制以防範化解重大風險。

解讀：長效機制建設一定包括租售並舉制度建設，土地供應制度建設，房產稅立法和出台納入日程等相關一系列的內容。在出台長效機制前，調控政策絕不會放鬆。另外，去槓桿也將是2018年的主要工作。

綜上所述，以上重大經濟事件匯總下來就是：從2018年開始，中央將收緊貨幣政策、加息、去槓桿、限制銀行過度放貸、抑制資產泡沫；堅持調控目標不動搖不放鬆、出台包括租售並舉、土地保障和房產稅在內的長效機制政策。

在這樣的大背景下，2018年樓市交易量下滑、庫存上升將是不可避免的。地方政府會對樓盤限價，定價低的開盤銷售，定價高的不發預售許可證。而且，一些一二線城市的開發商由於資金鏈緊張，或者前期拍得地王的開發商由於回籠資金的需要，會主動打折促銷。不管哪種原因，新開樓盤打折降價勢必會遭到老業主的暴力反抗。而三四線城市由於棚改繼續，庫存不會明顯增加，開發商壓力較小。

所以說，打砸售樓處的鬧劇，2018年必將會在一二線城市陸續上演！

房 產 投 資 建 議

1、今後房價暴漲不會再現。長效機制建設的目的是今後不會再出現部分城市房價暴漲的局面，政府的目標是慢牛，而不是快牛。從城鎮化的推進和都市圈的建設來看，一二線城市的房價長期仍將是穩步上漲的。

2、理性面對暫時的房價下跌。既然房價長期是穩步上漲的，那麼就不要太在意短期的漲與跌。同一套房子，入市時機的選擇決定了購房成本的高低，自己的選擇自己承擔，怪不得別人。

3、目前不是最佳入手時間。如果是房產投資的話，2018年不適合入手，靜待入手信號出現。

4、剛需置換可入手。2018年，打折促銷的樓盤將會陸續上市，如果是剛需自住或者置換可以操作，注意貸款政策和周期即可。

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