不了解日本民宿法可能損失100萬？科普：投資日本民宿我們要承擔哪些風險

大家都知道日本近年來旅遊業火爆，大批遊客湧入日本，帶動了民宿產業發展。一時間日本民宿被貼上了高回報投資的標籤。各路大神聽到民宿賺錢之後便大批湧入。有錢的沒錢的，買房做的租房做的。一時間民宿市場魚龍混雜，玩家資質參差不齊。那麼問題來了，一個新興產業勢必會對現有市場造成衝擊，而這個時候政府則會出手干預。

如果你曾在日本訂過民宿，你是否遇到過這樣的情況。房東要求你從公寓後門悄悄進入。甚至在入住當天被取消訂單，原因是公寓被查。

如果你擁有自己的民宿，那你一定知道管理組合跟保健所兩個平時不斷給你添堵的存在。

如果你什麼都不知道，卻抱著對民宿的憧憬和手中的鈔票準備進入這個充滿機遇的市場大賺一筆。那麼，你可能需要先來看看這篇文章。

今天我們不吹牛逼，也不推銷產品，只講乾貨。給你還原一個真實的民宿市場。

日本法律對於公寓民宿究竟是怎樣定位的

首先我要明確的告訴你——根據日本[旅館業法]第三條明確規定，在沒有取得許可的情況下，收取住宿費並向他人提供住宿場所是屬於違法行為。那麼現在所有在公寓中運營的民宿有多少是拿到旅館業運營許可的呢？往多了說不到10%。所謂的許可也分各種類型，但是我相信大多人都買不到有許可的民宿，或者現在正在無許可運營。所以這篇文章主要來說說大家最關心的無許可運營問題。

http://elaws.egov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=323AC0000000138&openerCode=1

相信正準備，或者已經買下了公寓的一間將其改裝並上線到AIRBNB上的人一定不在少數。這些房子大體沒有許可，甚至房東連許可是什麼東西都不知道就稀里糊塗開始了民宿。那麼此類行為就屬於違反旅館法。根據日本現行旅館業法改正案第十條，將面臨的處罰是100萬日元以下罰款或者6個月以下拘留亦或者是兩者並罰。聽起來是不是非常可怕？感覺自己在國內遵紀守法活了大半輩子，卻在日本變成了違法旅館運營者。

但實際情況又是如何呢？在日本做民宿的人到底後來都被抓沒有呢？答案是沒有的。不敢說一個都沒有，但是被抓的真的是鳳毛麟角而且理由大多為同行舉報與利用民宿進行盜攝行為，並且運營者是常駐日本。至今為止，沒有一例常駐在中國的買房客因為違法運營民宿而被處罰。

這是因為根據日本法律，受理民宿許可申請，取締違法民宿是歸保健所管轄。但是保健所的職責是為住民的衛生和健康提供支持的公立機關。跟民宿其實沒有任何關係。兩周前去保健所提交完民宿許可申請的時候，我曾經義正言辭的質問大阪市保健所的公務員，你們為什麼不去取締違法民宿？！他非常無奈的告訴我是因為他們無法取證。民宿的check in比較晚，check out又比較早。他們都是公務員，工作時間是朝九晚五，雖然日本的公務員兢兢業業，但不代表他會每天晚上 8點蹲在一家公寓門口拍攝客人入住的民宿的瞬間。不止如此，他又指了指身後。一共二十幾個公務員，一個個忙的不可開交，基本電話不離手。他又跟我說：「我們本來的工作就已經夠忙的了，現在還得受理日益增多的新規民宿申請，哪有時間去取證違法民宿。」於是乎，這些所謂的違法民宿就一直處在無人問津的狀態。

所以從結論來說這種所謂的黑民宿其實是違法成本趨近於0的違法行為，就算你經營規模非常大，真的遭到了同行的舉報，但你人在國內，日本法律也是很難制裁你的。

聽到這裡，你懸著的心是不是已經放下，慢慢的舉起了手中的鈔票？別急，請你站在當地日本人的角度再考慮一下。每年有數以萬計的外國人，跑到你家隔壁開黑旅館，入住群體也都是來自世界各地的人。有的喜歡半夜蹦迪，有的喜歡白天唱歌，對日本的規矩一竅不通，煙頭亂扔，垃圾堆到門口。最大的問題是你們之間還無法溝通。就問你，怕不怕。

阻礙你在公寓里運營民宿的真正敵人其實是管理組合。

接下來請允許我向大家隆重介紹阻擋在你民宿致富之路上的最大敵人——管理組合。

所謂管理組合其實就是大樓自治委員會。由大樓全體住戶組成，選取1-5人任管理者。管理組合是有權決定公寓的規則，並且強制全體住戶遵守的。簡單來說就是某人提出某項議案→大家開會討論→然後全體住戶投票表決→過半數則通過。民宿前幾年剛開始進入人們視野的時候，日本人還沒有什麼反應。但是由於遊客的素質參差不齊，對本地人造成困擾的事件漸漸增多，很多管理組合就會考慮這樣兩個問題了。

1我們的公寓里有人在做民宿對我們有什麼好處嗎？答案是沒有的。

2我們的公寓里有人在做民宿對我們有什麼壞處嗎？答案是有的。

於是大家一拍腦袋，那我們為什麼不把禁止民宿列為條款加在公寓的管理規約之中呢？於是乎越來越多的公寓把[禁止民宿]作為公寓的規則寫入管理規約，在公寓入口處貼上NO AIRBNB的警示牌，開始全面禁止民宿。

這時候你可能會想：我連政府都不怕，區區管理組合又能把我怎麼樣呢？我非要做的話，他們會對我怎麼樣嗎？

當然不會，區區管理組合是沒有執法權的。他們能做的只有報警，訴訟，以及給你暗地裡搞破壞。

民風彪悍的地方看見你做民宿直接就報警了，但是你人不在日本，警察也無可奈何，只能找到你的民宿託管公司口頭警告。更彪悍的地方會組成受害者聯盟，一紙訴狀把你告上法庭，當然那這種情況很少，大家也都有自己的生活和工作。你不過分到一定地步，大家也不會出此下策。就算你真的被起訴了，你就躲在國內到最後也只能不了了之。這些案例其實都很少見，真正棘手的問題是鄰居的暗中破壞。

當管理組合決定禁止民宿，而你擺出一副非暴力不合作的態度的話，那日本人也不在乎跟你撕破臉皮。你在國內他們也不能拿你怎麼樣，，但是住你民宿的客人可就不同了。請你想像一下你的客人從機場長途跋涉到你家民宿，正準備進門休息的時候，發現鎖眼被膠水封死了。又或者是你的客人半夜3點睡的正香，突然門鈴響個不停。這樣一來二去你房間的差評率直線上升，不用誰來取締你的民宿，你自己就運營不不下去了。所以我建議大家不要跟管理組合做對，他們雖然對你不會造成直接威脅，但他們會影響你的客人，給他製造很多的麻煩。而你完全沒有精力和能力為你的客人解決管理組合給他製造的麻煩。最終你會被你的客人們煩死，民宿也徹底運營不下去。

那你可能會說，那我買管理組合允許做民宿的公寓不就好了嗎？很遺憾，現在這種公寓少之又少。就算真的有，還被你買到了，誰也不會保證管理組合不會修改管理規約。那麼到時候你該怎麼辦？

以上說的都是公寓，再來解釋一戶建的情況。在沒有許可的情況下無論是在公寓里還是在一戶建里運營民宿均為違法。但是一戶建由於相對獨立，不存在管理組合的問題。只要你的左鄰右舍沒有痛恨你到一定地步，現階段來說風險還是比較小的。

說了這麼多，不是為了危言聳聽而是想告訴大家。在日本開一間民宿，聽起來很有吸引力，也一度被吹捧。但是無論你做什麼投資，你都要對這個市場有足夠的了解。現在來看，大多數的公寓房都沒有許可，就算有許可也不代表可以無視管理規約的制度。

綜合結論：現在盛行的無許可民宿是回報率很好的一種違法成本趨近於0的違法行為，同時它的運營風險很大。雖然回報率確實比較高，但是無許可民宿的回報率是否能算作長期且穩定的回報，我認為還值得探討。

下一篇文章我會向大家介紹在日本所有合規的民宿許可所包含的種類，以及其中的區別。