大城市的生生死死 #1530

大城市的生生死死 #1530

地產這一行，究竟多少個城市可以活下來

一）農田

我們有三種最基礎的資源：農田，礦藏，人力。

農田，有其天然的特性，即空間的分散性。

1979年，改革開放前，中國還是一個農業國。13億人口，如果以濃度圖來說，那是非常「均勻」地分布在神州大地的。

因為當時中國最主要的人口是：「農民」。

最主要的職業，是農業，種植業。

而農業，是一種和「農田」緊密聯繫的職業。

可以說，農田在哪裡，農業就在哪裡。僅僅以人的雙腳，活動區域是非常有限的。往往也就一二個村莊。十幾公里頂天了。

1937年，日本侵略中國。兵精糧足，正面戰場的火力，日本重炮是中國人的十倍。

按照《李宗仁回憶錄》，當時日本「可以打下他們想打下的任何一個中國城市，包括重慶。可以守住他們想守住的任何一個中國城市」。

但是日軍，陷入了深深的絕望之中。因為他們所面對的，不是「任1個」，而是1000個中國城市，10000個中國縣城。

當時的中國，是一個徹底的農業國家。雖然有4萬萬同胞人口，但極其平均地分散在廣袤的華夏大地之上。其毛細血管之深，甚至深入到了每一塊梯田，每一塊山丘。

中國的農業化特色，使得中國政權無力發揮四萬萬人的國力。

整個抗日戰爭，中國的人力動員率只有3%，位列七大國最末。

但是另一方面，日本人也找不到「中國力量」決戰。

泥足深陷，宛如踏入了沼澤流沙。

（美國的人口圖。如果每一個1KM的土地完全沒有人居住，就標為綠色。大約47%的美國國土是無人區。參見《三代之治7 -----番外篇 民族性國家的形成》#F129）

二）趕集

和農田，農民，農業國相聯繫的，第二步是「集市」。

所謂「趕集」，這是一個無比重要，卻又逐漸被淡忘的詞。

每一個農民都需要趕集，通常是每周一次。或者每月一二次廟會。

小農經濟雖然自給自足，但畢竟還是有商貿需求的。

例如平原地帶，糧食多而柴火少。山丘地帶，柴火多而糧食少。

「柴米交易」，即使在最原始貧窮的地區，也是廣泛存在的。如果再算一些土家織布，貿易就很豐富了。

如果我們仔細觀察「趕集」的特徵。會發現每一場趕集，步行最多二三十里地。腳程大約是二至三小時。

因為趕集需要考慮「經濟性」。早上出發，晚上回來。單程二三個小時。已經是極限。

「趕集」的需求，商業的刺激，誕生了一批村鎮。

譬如上海南匯，下轄宣橋鎮，六灶鎮，大團鎮，萬祥鎮………

每一個鎮，都有自己的人口聚集。還有一定的商業，飯店供銷社大賣場。

這些「鎮」的興起，就是因為附近農民需要趕集，交易和市集的需求。

平均每個鎮50平方公里。

將這個思路，繼續再外沿，外延，外延，我們一步步向前推算。

交通工具的發展，會不會使得中小村鎮消失。

答案是，是的。

2000年後，中國進入工業化時代，其中之一標誌，是汽車產量的突飛猛進。連續突破了100萬輛，200萬輛，1000萬輛的大關。

隨著汽車的遍地，路面急劇硬化。四通八達的高等級公路，連接四方。

居住在北京上海等大城市，熟悉地產的人，敏銳地感覺到：地段不值錢了。

因為以前上海郊區是真不值錢。你給員工分房，分一套張江或者莘庄的房子，人家寧可和領導鬧翻。也死活不要這套。

不是不要，是真心沒法要。

1990年代，上海平均上班通勤時間1.8小時。在這麼巨大的犧牲之下，城區邊界僅到內環線。

一種以Bus為核心的城市交通，他就是那麼慢。

起早貪黑，住到10KM邊緣也是極限了。

住到莘庄張江，每天上下班2.5小時。不是不想要，是沒法活。

但是交通工具的技術發展，徹底顛覆了這一切。

首先是軌道交通，其實是城市高架橋。最後則是汽車的普及。

汽車普及以後，人們普遍發現，20~30KM根本不算事嘛。

如果我們對「合理通勤」的定義，是每天1.5小時單程。

則汽車的1.5小時，往往可以開出去30~40公里。「城市」的概念，因此極大延伸。

不到十幾年的時間，中國十大城市，紛紛長到了30KM的邊界。

庸人只看眼前，哲人舉一反三。

在「汽車文明」顛覆了城市內部地段之後。也有有識之士想到，「高速公路」便利，會不會顛覆「省會—地級市—縣鎮」格局。

造成三四線城市的空心化呢。

三）進城

我們看隔壁的鄰居：韓國

大韓民國面積10萬平方公里，和浙江省等大。粗俗點說，類似於中國一個省。

韓國人口5100W，其中首爾+仁川+京畿道人口2600W

也就是說，全國50.2%的人口，生活在「首爾都市圈」。

如果看燈光圖，則效果更為明顯。

韓國的第二大城市釜山。人口400W。

第三大城市Daegu，因為舉辦世界盃而出名。但市區只有150W人，已經完全沒存在感了。

甚至有人開玩笑說，所謂「韓國」，韓國就是一個城市：「首爾」。

拿下了Seoul，就獲得了韓國50%的人口和60%GDP，剩下也不用比了。

如果單舉一個韓國，有點「孤證」的感覺。

則我們看看日本，日本1.1億人口，其實日本=東京

英國6500W人口，英國=倫敦

法國6700W人口，法國=巴黎

俄國1.4億人口，俄羅斯=莫斯科+聖彼得堡

這些世界第一流的強國，工業化國家，捷克斯洛伐克匈牙利葡萄牙，發展到最後。

整個英國法國，往往退化成一座城市。

這並不是特例，反而是世界普遍現象。

因此，我們要問：中國發展到最後，還能剩下幾座城市。

簡單計算一下，韓國面積10萬平方公里。

南北長約500KM，東西寬約250KM。

工業化國家，高速公路已經是標配。

高速公路的數據，和一般人想的不同。不是「油門一腳」踩到底的奔速。

扣除各種損耗，目前中國小客車移動速度，大概能跑到70KM/小時。

貨運重卡經過多次升級，目前移動約50KM/小時。

這個速度意味著，如果省會位於地理中心的話，平均3小時就可以把貨物送到。

那麼，我們幹嘛還需要小城市呢。

全省只需要一個城市。所有的資源，統統送到「省會」進行集中，處置，豈不是更好。

四）服務業

我們具備三種最基本的資源：農田，礦藏，人力。

農田，具有其天然的地域分散性。在古代，以農民和「種植業」為主，天然就決定了人口的均勻分布和分散性。

但是，服務業和農業不同。服務業的需求，是非常渴望「人口集聚」的。

服務業分為高端服務業，和低端服務業。

對於高端服務業，主要是信息的處理。例如金融，廣告，展會，律師。

1) 要不要給客戶貸款，客戶是否誠實可信。

2) 要不要推銷債券和理財產品，PPT如何演示。天使輪。

3) 鎚子手機的發布會。

4) 律師，和客戶反反覆復的會議。酒會和取得信任。

5) 「跑部進班」拿取批文。

這種種「高級服務業」都嚴重依賴「肢體語言」。也就是你只能待在北京，只能「交朋友」。離開了圈子，你什麼都幹不了。

而對於低端服務業，例如電商，快遞外賣，滴滴打車，美容按摩，家政寵物，餐廳日料。

你如果生活在北京的「邊緣」，哪怕五環六環七環。京東和美團，都很容易把你「包進去」。

他們只需要讓騎士多騎幾公里。你便享受到北京便捷的電商服務。

有一次20:00我在「掌魚生鮮」下了一個單；

我對那玩意一無所知。下完單繼續寫文章去了。

結果20:40有快遞敲門，嚇得我半死。趕忙把咖啡倒了。

對這樣的「生鮮水果」服務，你若生活在呂梁，長治等山西鄉鎮。你是無論如何享受不到的。

「大城市化」以及聚集化，極大地提高了服務業的效率。使得每個人都可以享受高質量的生活。

「服務業」天生就是集聚的。

既然同一個省內，任何城市運送到省會，都只要3~5個小時。

那為什麼我們還需要地級市，小城市，三四線城市呢。

發展到最後，每個省剩一個市，便能完成所有的人類功能。

五）礦藏

我們具備三種最基本的資源：農田，礦藏，人力。

就礦藏而言，它具備「密集」「不可移動」的要素。

一個省內，會有幾個資源型城市。他們是不可移動的。

譬如說，著名的「煤炭城市」。淮南，朔州，榆林，遼寧撫順，阜新。

隨隨便便一個煤礦，大同，或者神華，至少就是40W煤礦工人。家屬翻倍。

有了基礎煤礦業，再加上衍生的餐飲，運輸，衛生，教育等輔助娛樂。立刻就可以撐起一個二三百萬的地級市。

也就是說，只要「礦藏」存在。地級市和人口集聚，是不會向省會移動的。

直到資源枯竭。

「資源型」城市不適合投資不動產，也是人盡皆知的。

更進一步講，有了「礦藏」。還會進行「粗加工」。

例如有些水果黃桃，根本就沒法往外運。因此誕生了「黃桃罐頭」，果脯，葡萄乾。

食品加工業，在當地留下了工人和人口。

河南省是養豬大省。河南省政府長期煩惱「第一產業」的鏈條太短，增殖太少。錢都被培根漢堡賺去了。

因此誕生了「雙匯」火腿腸，500g的價格翻了好幾倍。

山西大約每年生產10億噸的煤炭，如此可怕的天文數字。鐵路系統根本無法承受。山西長期受困於「煤運不出去」。

為此，山西提出了「煤從天上走」。直接在山西建設高壓電廠，先把煤燒成火電。然後通過超超超高壓線路，輸送到北京和河北工業。

字面上是提供了雙渠道，確保戰略安全性。

小算盤則是增加了山西的GDP，本土的工業和就業。

值得注意的是，大型的江河湖海，水電站，也是一種「礦藏」。

例如三峽大壩，廉價的水電周邊，集合了一大群「電解鋁」企業。先把電力短距離燒掉。燒成高價值低體積的物質，再往外運輸。

因此人口集聚，也形成了一個巨大的城鎮。

另外，二河交匯，二條鐵路線交匯等「交通樞紐」。

也是某種意義，有存在價值的「礦藏」。

六）結語

總結一下思路：

在農業時代，960萬平方公里，人口是均勻分布，按照農田可耕種面積分配。

但是工業時代，尤其是汽車，火車等交通工具的改善。使得「集市」的概念，從方圓十里，變成了幾百里。

在未來的時代，整個省，可能只有一個城市能活下來。大概率是省會。

除了省會，其他所有城市，都可能被「廢棄」。

人們完全可以把一切貨物，統統都運到省會去交易，去生產，以提高效率。所有的「複雜加工」企業，都可以放在省會周邊。

人力是可以移動的。

唯一不能移動的，是「礦藏」。

以及礦藏衍生的周邊再加工企業。

但是，我們不能被「礦藏」晃花了眼。不能因為礦藏型城市，而否認「人口集中」的大趨勢和威力。

未來，除了不能移動的。所有能移的，都將移入省會。

贏家通吃。

（yevon_ou@163.com，2017年10月5日晚）