本輪房價上漲的不同尋常之處，要看清楚這場陽謀的真正意圖！

本輪房價上漲，有許多弔詭之處。

首先是周期的延長。

其次，是房地產調控方面，首次使用「限售」手段

最後，就是在房價表現上，三四線和以往非常不同。

為什麼會造成這個現象？

陰謀？陽謀？明線？暗線？

我會用我的視角，一點點把他們全部亮出來！

首先是周期的延長。

眾所周知，從2006年到現在，房地產經歷了三個周期，本輪屬於第四周期的下行階段。

過去的三個周期，基本都為期三年左右。根據庫存去化的趨勢來看，從15年到現在，我們經歷了2年零5個月的時間，但依然還沒看到庫存向上增加的拐點。根據前兩輪去庫存的經驗看，至少本輪周期也要再延長2年多。

對三四線來說，目前房價依然在高位，需要有一個很緩慢的下行期。

其次，是房地產調控方面，首次使用「限售」手段

本次調控政策除了認房認貸認離婚，最震撼的大概是用了前所未有的「限售」政策，多地城市新房、二手房在規定的期限時間內不能交易。

最後，就是在房價表現上，三四線和以往非常不同。

之前幾輪房價上漲，大部分三四線是不怎麼漲的。而本輪是普遍上漲。注意，是普遍上漲，而並非一些專家們說的，是一線城市群周邊的溢出效應。

和一線城市不接壤的，偏遠的三四線，也在上漲。

所以，我們要問三個問題，

以往房價漲跌三年為一周期，為什麼本輪會延長？

限售手段，到底有什麼深意？

多年不漲的三四線突然上漲到底有什麼原因？

去庫存

答案，就在我們經常提到的辭彙中，

去庫存

在中國經濟好的時候，一切的問題都不顯得急迫，但中國經濟低迷期的時候，一切問題就顯現出來。美聯儲加息，我們要收緊信貸，但中國目前的經濟情況又沒有辦法直接加息，導致基準利率回升緩慢。房價很難像在之前那麼短的時間調整下去。三年的周期現象被打破了。

PS：這裡稍微解釋一下。房價和利率走勢是相反的。利率上升，房價下跌，利率下調，房價上漲。所以，有人說，過去房價是人口現象，但是隨著人口紅利消失，大城市的房價就是貨幣現象。

從國家的層面來說，房價漲與跌，真的不是太關心。國家關心的是：在經濟低迷，全球大環境並不好的時候，如何控制風險，確保基本面不出問題。

經濟下行的時候，每個行業都在去產能。就像公司不景氣的時候，都要考慮裁員一樣。為什麼單獨房地產就這麼顯眼呢？一是跟老百姓息息相關，大家都要買房住，二是，房地產帶動的上下遊行業太多了，達到60多個。說房地產是帶動GDP行業里的「一哥」絕對不過分。所以，射人先射馬，擒賊先擒王。去庫存，當然要從樓市抓起。

如果單獨從開發商的角度考慮，去庫存可能也沒那麼急迫。但是你要想想，開發商的土拍、蓋房子的錢是從哪裡來的？銀行。如果不去庫存，開發商賣不出房，資金鏈斷裂，那大面積的銀行壞賬怎麼處理？再者，大量的庫存在那堆著，地方政府的債務問題怎麼解決呢？

去庫存，表面上是房子的問題，實質上是金融的問題。金融業叫做降槓桿，房地產叫去庫存，本質都是為了降低金融風險。

任志強：樓市庫存只能炸掉

不是所有的城市都要去庫存。人均住宅面積只有28平方米的深圳，還有其他一線，強二線城市，本身就有大量的人口，對土地饑渴程度已久，抓緊供地還來不及，有什麼好去的。

但三四線就不一樣了。尤其是沒有產業，經濟落後的地區，年輕人都去外地打工了，只有老人在留守。建那麼多房子誰來住呢？現如今，我國到底有多少庫存，一直是個謎。任志強曾說，「樓市庫存只能炸掉」，那可想而知庫存是有多嚴重了。

「以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，現在的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話說，這些庫存只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。」任志強曾公開表示。

我這裡雖然給不出確切的數據，但是全國確實有大量的三四線城市庫存去化周期達到30個月以上。樓市庫存，已經成為中國經濟的痛點。更頭疼的是，去庫存最大的難點不再於多，而在於區域分化嚴重，每個城市的情況也都不一樣。

政府也希望炒房客去三四線炒一炒，去一去庫存啊。去庫存，最大的困難就是結構性問題，即使放寬信貸，錢也不是想讓流動到哪兒就去哪兒的。沒準還會把一二線城市房價推的更高，三四線去庫存更沒戲了。

但是，辦法總比困難多。三四線城市的庫存，這兩年居然去化掉了。部分城市居然還出現供不應求的局面。

那麼，政府究竟是如何做到成功去三四線庫存的？

三四線房價上漲是否有可持續性呢？

三四線的上漲

關於三四線的暴漲，大部分人認為有兩個理由：「房價的層級傳遞」和「一線需求外溢」。

關於房價上漲的層級傳遞：

這個概念，我也曾經提過。

什麼意思呢。因為本輪主要是信貸放水造成的，大水漫灌之下，資金像水一樣分層流入一級一級的城市。

每個城市，都按照自己的等級帶起漲價的節奏，往下層級傳遞。比如，北京漲價後，開始影響北三縣、天津、石家莊；天津、石家莊二級城市漲的差不多了。在第三梯隊的保定、滄州、衡水開始上漲。當三四線都漲到一定階段的時候，一些小縣城開始漲。

按照這個理論來說，只要信貸足夠寬鬆，資金足夠多，那麼基本上從一線到小縣城，每個城市都會享受到這波房價上漲的福利。只是三四線、小縣城屬於資金傳導的最末端，所以漲的比一線、二線要晚。

但實際上，在本輪周期中，有一部分三四線城市房價上漲是很早的，甚至早於強二線。從16年第一季度開始，590個城市（大多數為三四五線）的銷售量已經同比增加29%，而且蔓延至今，這是持續性的向好。

而二線城市房價四小龍是什麼時候被提及的呢，我記得是16年年中左右。

三四線成交量向好，是和一些強二線城市同步，甚至提前的。所以，三四線上漲並不存在嚴格意義上的時間節點延遲，房價隨著城市等級的高低逐層由上而下傳遞，這個理論說不通。

那麼需求外溢這個邏輯能不能解釋呢？

大家認為，三四線城市上漲，主要是因為一線城市的需求外溢。比如，燕郊上漲，是因為北京上漲的帶動，而在北京有資格買房的人很少，房價門檻太高，所以無奈之下在燕郊買房。

又比如，崑山、花橋的上漲，是因為上海的需求外溢；中山，東莞，惠州的上漲因為深圳需求的外溢。

這個觀點，本身是沒錯的。但只能解釋一線，強二線周邊三四線房價上漲的現象。但是無法解釋偏遠的大部分三四線房價上漲現象。

本輪三四線房價上漲，是具有普遍性的。

今年3月，統計局在公布1-2月份銷售數據時顯示，三四線出現了全局性、普遍性的熱銷。全國653個城市的住宅銷售面積同比增長了24%，但主流的城市銷售面積增長僅為3%。 在以往周期表現並不亮眼的三四線，成為本輪推動房價上漲的助力，但這個現象很少有人注意。除了63個主流城市外，剩餘590個城市住宅銷售面積同比增長達到46%。

所以，需求外溢這個理由也說不大通。

大部分機構，和房地產從業者往往把注意力放在熱點的70個城市中，而對偏遠三四線的房價鮮有研究。而590個城市中，大多數是低能級的，偏遠三四線城市，他們是本輪房價上漲中的「沉默的大多數」。

我們不得要問，是多麼強大的力量，讓庫存頑疾的三四線群眾產生這麼強大的買房需求？

圖片引用於華創證券投資報告

棚改貨幣化去庫存的驚人效果

這股去庫存的洪荒之力來自於，棚改貨幣化的力量。

上世紀60年代，我們的城市中有很多自建住房，或者是計劃經濟時代的集合宿舍、城中村等等。從08年以後，政府一直在努力提高城市化率，推動棚改。從16年開始，棚改產生了重大的進展。速度從從2012年的300萬套/年上升600萬套/年，今年的棚改任務也是600萬套/年。

於是，我們看到了三四線城市的銷售變化。2016 年 2 季度起，三四線城市銷售基數不斷攀升。據長江證券研究所調查，2016 年三四線城市房價均價提升了近 8%，至 2017 年 3 月，同比再次提升 11%；4 月， 三四線城市房價繼續上漲，均價已至 6257 元/平方米。

接下來說說，什麼是棚改貨幣化。

15年棚改安置，都是以實物安置為主。什麼意思呢？就是被拆遷掉房子的老百姓會補貼同一地段相同面積的房子，或者是不同地段和拆遷房屋一樣市價的房。15年6月以後，國務院頒布了《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，要求積極推進棚戶區改造貨幣化安置。

以前，是拆房補償房。現在是拆房補貼錢。

棚改貨幣化，相當於政府出資支持買房。

如何去掉三四線的庫存？刺激三四線居民的買房的需求。如何刺激呢？以棚改區居住條件不好的居民為例，拆掉他們的房子，再直接補貼錢。這樣，他們既有購房的需求，又有了購房的資金。

從經濟學的角度來說，刺激消費就是刺激需求，刺激需求導致資本流通率大大提升，從而促進了經濟的增長。

到這裡會有人問，為什麼16年開始力推棚改貨幣安置呢？

因為之前，沒錢。。。。。。

棚改的錢沒有到位。

14年央媽推出PSL的工具，向國開行購買債券資產，形成了基礎貸款。

利用PSL，國家實現了對三四線城市的貨幣定向寬鬆。

資料：

華創證券分析主流一二線城市（19個城市）貨幣化安置套數佔比全國約10%，進而估算主流一二線城市（約40個城市）貨幣化安置套數佔比全國約20%，那麼剩餘三四線城市（613個城市）貨幣化安置套數佔比全國約80%，因此PSL通過棚改貨幣化安置工程則主要投向了庫存居高不下的三四線城市，其資金流向為央行-國開行（PSL）-地方政府（棚改專項貸款）-拆遷戶（補償款），由此國家從而實現了對三四線城市的貨幣定向寬鬆。

感謝央媽偉大的號召力。

我們看，從15年開始，PSL的餘額情況一路升高。去年棚改資金總共是1.48萬億，國開行達到9700億，農發行發了3000億左右，剩下基本上就是中央的資金了，政策的資金占整個資源來源的80%。再看大頭國開行，過去四五年的棚改改專項貸款增長速度非常快。這些錢，80%流入了三四線城市。

對房價上漲過快的一二線城市來說，補貼現金的拆遷戶肯定是沒有以房換房來的更有誘惑力，但是對於三四線城市，房價多年不漲，本身工資又低，現錢就有誘惑力多了。而且大部分政府也有補貼的獎勵，比如一年內買房再多補貼5-8萬，這樣的情況下，拿錢買房是很有吸引力的。

棚改貨幣化要持續多久？

2年。

根據棚戶區存量和樓市庫存分析，預計棚改貨幣化仍將推行約2年。

存量分析：預計截至2017年末，棚戶區存量將下降至1,600萬戶，按照目前每年600萬套的棚戶區改造速度，還需要改造2.7年（包括今年仍需3.7年），也就是在2020年完成改造任務，這與之前國務院、住建部和發改委關於在2020年前完成棚改相吻合。

樓市去庫存分析：我國已開工未售庫存從14年末8.7億平降到16年末25.4億平。平均一年去化1.7億平。參考12-18個月是庫存健康的狀態，那麼全國庫存達到20億平就是健康狀態，去庫存還需要2年。

接著，我想說一些，非常個人化的觀點。大家聽聽就好。

如果從這個角度去理解一線強二線以及接近40個三四線城市的限購甚至限售政策。那麼在去庫存沒有完成之前，這些城市的限購政策不會放開。

今年的600萬套棚改計劃是肯定要完成的。所以今年三四線房價你們懂的。三四線享受到了棚改貨幣化的紅利，並非是長久之計。除了五大城市群周邊的三四線，其他三四線的上漲，我認為，並沒有持續性。如果你所在的三四線城市面臨大量的棚改，而你又不是拆遷戶的話，剛需買房還是儘早買。如果想投資，慎重。

資料：

易居房地產研究院發布的數據顯示，上半年，中國50個城市的土地溢價率排名中，排名前10位的城市分別為清遠、南昌、珠海、合肥、嘉興、惠州、佛山、肇慶、漳州和鎮江，溢價率分別為214%、147%、137%、122%、121%、100%、99%、86%、82%和81%。在這10個城市中三線城市就佔了8個。穆迪發布的一份報告稱，受強勁銷售增長支撐，中國三四線城市房價已連續第7個月實現環比上漲，且平均漲幅高於一線和二線城市。

一二線，強三四線限購限貸甚至限售，他們為投資客關上了門。但他們為想來落戶的置業者留了一扇窗。人口爭奪戰已經無聲打響。

從14年開始，來大城市打工的人口就不再增加了。

2030年後，我們的總人口就不再增加了。

人口流動方向，人口密度，和房地產的庫存量是正好相反的地區。

你買入的房子，其實是這個城市的股票。

想要在房產上投資獲益，環境，戶型，地段位置這些細節居然重要，但最重要的是，你買入的房子是不是在享受政策紅利、改革開發成果的城市群里。

所以，不要總是私信我，現在買入合適嗎？是漲還是跌。這是房價周期的一個小小波動，哪怕買貴了，或者買便宜了，長期來看沒有多大意義。你要考慮的是在戰略上買入哪個城市更穩妥？除了房子外，你買的是個人發展機會，醫療、教育資源。

尤其，對在大城市發展的年輕人來說，買房，就是對這個城市的命運下注。

社保沒法補繳，去落戶呀。買房置業，「既要考慮自我奮鬥，也要考慮歷史進程」。

這是地方ZF變向給你開的買房的口子。不管他們自己承認不承認。