買房踩坑記(二)

01-26

第一部分講到因為我的目標是希望在利率上浮前爭取到某銀行的9折利率，所以明知被中介擺了一道，但仍答應繼續接下來的購房流程，只希望能趕緊達到目標（相比短期內損失的2-3萬來說，追趕時間的腳步早點確定9折利率長期來看是更優的選擇）。

第二部分經歷：

隨後，權衡利弊後，我慢慢平復心情向前看，開始著手準備簽訂定金協議和購房居間合同前的準備工作。因為我的目的是爭取9折利率，而中介的目的是趕緊簽訂定金協議（鎖定交易）和購房居間合同（收取傭金和後期費用），所以我們約定好在周六下午將定金協議，購房居間合同和銀行面簽一起做了，銀行面簽周六在中介處有駐點（其實從理論上來說，簽訂定金協議後違約無非只是損失定金預付的款項而已，但一旦簽訂購房居間合同，那麼買賣雙方所有的責任和義務都已定性，無法更改，否則視為違約，需要額外支付違約金，違約金的數額視成交價來定。因此，我建議在和中介和房東明確所有事項後，將定金協議和購房居間合同放在一個時間簽訂）。在簽訂定金協議前，要與房東和中介明確一切事項，並將其寫入購房居間合同的補充條款內，包括但不僅限於以下8點，每一點都很重要，不能忽視：1，如果需要房東的傢具家電，需要明確所有傢具家電的數量，品牌並拍照記錄，盡量明確所有細節（我踩坑，送床但搬走床墊，送空調但只有1台等）；2，因為銀行放款後房東才會交房，而買方在放款後進入月供周期，建議房東3-7日內交房，房東後續如再需居住，可酌情以市場價出租給房東，並約定最長租期和租金；3，約定交房後的戶口遷出問題，這個最為關鍵，約定一個遷出截止日；4，如為學區房，確認房子學區指標是否佔用；5，如果房屋屬多個房東共有，一定要確保所有房東均同意出售，是否共有可以查看房產證比例；6，再次明確後期費用問題；7，明確不可抗力因素包含內容；8，約定交房後一切質量問題，由房東負全責維修（我踩坑，購房合同上只說有質量問題，但房東故意隱瞞才負全責，交房有問題扯皮時，房東可以發誓自己不知情而非隱瞞，講不清）。

周六下午，我按與房東約定的時間1點到達中介處，耐住火氣和中介尬聊了3個小時，房東才趕來，當時已經下午4點半，在約定好所有事項後，簽訂定金協議，繳納5萬定金給房東，我們驅車前往中介駐武漢簽約中心簽訂購房居間合同（上述事項一定要當面和中介和房東約定，必要時可以錄音，否則，你跟中介談好後，中介可能並不會告知房東，所以上述約定可能並不會被順利寫入補充條款）。因為當時已經比較晚，預計開車時間會超過一個半小時，我在車上和電梯里明確詢問中介，現在是否還能辦理銀行面簽，他們都說可以，沒問題，甚至還假模假樣的打電話讓銀行駐點人員等我們1個小時。到達目的地後，中介指了指一邊空位置說，喏，待會面簽就在那兒，駐點人員吃飯去了，待會來，咱們先簽購房居間合同，一式六份，簽字按手印，大約需要2小時。剛簽完，中介才跑進來說，面簽材料銀行面前人員今天只帶了30份，在他們銀行辦理貸款的人太多了，上午就簽完了，現在沒辦法，只能下次來簽了，咱們先去交錢（我當時心裡幾萬匹草泥馬奔過，上午就不能簽了，下午還忽悠我來這兒。況且銀行員工又不是傻子，該下班的點還等在這兒2-3個小時給你辦面簽？扯了半天皮，我死活不同意給錢，恰好女房東不太願意配合簽字，所以中介也就做了罷，3方都不愉快。中介這樣做的目的在於，只要居間合同一簽，這一單就算做成了，馬上繳納中介費和後期費用，後期所有的服務都屬於售後，售後好壞就全靠人品。另外，一定要保證房屋共有產權人都同意出售房屋，這一塊只要共有人全體都簽字按手印即可，問題不大）。

周一，按中介的約定，我和房東分別再次來到簽約中心，中介還沒來，我這才想起來問銀行小哥公積金貸款的事情，是不是像中介說的審批和放款很慢，銀行小哥說其實現在還都很快，只要房東願意配合，最後就慢幾個工作日，當時房東還一臉詫異的問我，難道你辦的不是公積金貸款？我當時真是懵逼了，又被中介擺了一道，但是居間合同已經簽了，再改過來也很麻煩，並且對銀行來說，你都已經決定辦全商貸了，到嘴的鴨子不能飛，勸我反正現在我的公積金還辦不滿，索性二套房再用吧，當時想想也是這個理，我就沒吭聲（這裡需要注意的是，銀行卡的工資流水，一定要覆蓋貸款月供的2倍，不然在目前行情下辦不下來，如果能覆蓋等額本息那是最好，就是月供逐月遞減的形式。因為月供相同的等額本金是先還利息，提前還款還的也是利息部分，不太划算，但銀行不會主動告訴你這點。不過它的優點是月供較低，流水比較好實現，具體選哪種視個人情況來決定）。中介來以後，我就質問中介上述事宜，中介甚至還跟我扯皮，說什麼公積金貸款審批快不快要看銀行啊，誰說的都不算，我說銀行就在這裡，你問他啊，他又跟我扯其他銀行怎麼怎麼樣，總之就是死不悔改不認帳。隨後辦理貸款面簽，中介跟我說建議我列印1年的銀行流水，但是銀行說不要1年的，你去換個半年的就可以，我又當場出去跑了半天換了個半年的流水回來，辦理完我的部分後。輪到房東，他資料竟然沒帶齊，沒帶齊，沒帶齊！說要過幾天帶齊了重新來辦，房東辦好才能報上去審批，真是氣得半死，資料相關的事情，中介竟然不跟房東確認清楚，可是氣有什麼辦法，現在也只能這樣。因為時間上的不方便，房東提出希望周六再過來一趟，我好說歹說才把他勸到周四過來一趟。那天我勢單力薄再也扯不過，把中介費和後期費用，總計4萬塊交了。直到最後，因為中介的極其坑爹和不專業所導致的這2次事件，我華麗麗的和該行的9折利率說了拜拜。銀行發通知取消利率打折在6月19號，我是6月24號審批通過基準利率，中介說這看銀行，他們沒辦法，誰讓我不早點簽定金合同走流程呢，真是呵呵噠，草泥馬。（從這以後，我才徹底看清了武漢「吉某地產」的不專業和不要臉，一切以收取傭金而最終目的，一步步下套，絲毫不考慮客戶出發點的同時還口口聲聲的喊著一定為站在客戶的立場上著想。不過想來中介公司都是一個德行，大家要早日看清他們的真實面目。另外，利率的確定時間點看銀行，有些以審批時間為準，比如我辦理的銀行，有些以放款時間為準，比如工商銀行，一定要弄清楚，如果以放款時間為準的話，不確定性就太大了）。

除了需要事前約定一切事項外，最後再說一點為什麼定金協議和購房居間合同要一起簽。這也是武漢「吉某地產」最讓我噁心的地方。定金協議，理論上是在樓市異常火爆一天一個價的時候保護買方，大意就是定金協議簽訂後，如果房東反悔不想賣房子了，房東需要賠償至少2倍定金但不超過房屋成交價的20%違約金（具體由定金的繳納數額決定），違約金均歸買方所得。但「吉某地產」的定金協議在最後卻赫然寫著，如果賣方違約，違約金的一半將收歸中介。這意味著，只要定金協議一簽，中介利益最大化，空手拿到了房東的真實違約金。所謂的保護買方也無從談起，如果房東違約，只是退回了已支付的定金，所有額外的賠償都被中介拿走了。既然這樣，在任何時候都不應該早早簽訂定金協議，不僅權益得不到保護，大概率還會被中介坑到哭泣，強烈豎中指！

第二部分小結：

1，中介任何話都是打屁，千萬不要信，任何事情都要自己找當事人口頭確認，這件事情要強調一萬次。

2，在簽訂定金協議前與中介，房東當面約定好一切事情，並作為補充條款計入購房居間合同內，在此基礎上，定金合同和購房居間合同一起簽（任何時候都成立）。

3，有2個時間段是中介下套和說謊的高發地，基本上就沒有可信的，第一就是第一篇筆記里說的簽訂定金合同之前，目的是儘快鎖定這一單，確定買方中介費率和後期費用，同時鎖定房東違約收入。第二就是這篇筆記里說的，簽訂購房居間合同之前，目的是和中介方面的交易完成，收取中介費和後期費用，之後的所有流程均屬於售後服務，好壞全看人品。

4，因為中介的不可避免性（除非是朋友和親人之間的房屋買賣），在了解前3部分坑點並避免的情況下盡量還是請一個熟悉業務的中介幫你代辦，否則除了他騙你的話，剩下的都是不靠譜，事後證明是錯的話，實在讓人心力交瘁（第3篇筆記會提到）。

5，買房還是在看準的同時弄清所有必要事項後再決定走購房流程，任何企圖卡時間點的小聰明大概率都得不到滿足。因為中介和房東只會為自己的利益著想，中介只會坑你，房東通常不會管你，所以很容易失敗。

第二部分總結：

簽訂購房居間合同後，雖然真正的購房流程還沒開始，但幾乎所有的事項都基本定性，所以這個時間點最為關鍵，前文提到的8點補充條款僅僅是我當時提的和後面發現被坑了需要補充的，理論上需要約定好一切後期有可能會扯皮的事情。完成上述事項後，再一起一起一起簽訂定金合同和購房居間合同，繳納定金和購房居間合同。