馬光遠說，現在不買房，未來五年都沒有機會上車

2016年可謂是全民瘋狂炒房的時代，中國房價瘋狂翻倍，政府眼瞅著這個漲勢下去如果再不下發點政策調控，恐怕就要激起民憤了，於是今年中國房地產市場進入最嚴的調控周期。熱點城市限價限購限貸趨嚴，土地供應嚴重缺緊，商改住限制也大幅加碼……廣範圍、大力度、多手段的調控政策下，中國的房地產交易量應聲而落，房價似乎也逐漸趨於理性。與此同時，新一輪的樓市分化迎來了新的周期，一二線城市在政策調控下開始降溫，三四線城市則在投資需求的推動下人氣高漲。

作為吃瓜群眾，面臨著歷史性疑難問題，現在到底該不該買房？如果要買房該在哪兒買房？

騰訊理財通大講堂特意邀請了獨立經濟學家、中央電視台財經頻道評論員馬光遠，為吃瓜群眾詳細解析中國樓市的未來走向，下面就給大家帶來馬光遠在這次分享會上的幾個觀點：

一、房價從未便宜過，最嚴調控周期下房地產市場變天

自2016年第四季度開始，房地產政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出台新政以控制房價、地價過快上漲。進入2017年，樓市調控進一步收緊，高層頻頻警示房地產泡沫的風險。

此次調控，範圍廣——從一線到全國貧困縣；手段多——限購限貸限離限賣；

力度大——首套房貸有的提高至35%的歷史高點，二套房貸有的提高至80%。

也就是說，監管層的調控邏輯在改變，政策目標從抑制過快上漲變為抑制泡沫，短期意圖非常明確，即房價不能漲。雖然房價不能漲，但未來五年出現全國性價格大幅回落的可能性並不大。馬光遠認為，中國的經濟和產業結構決定了房地產行業的支柱地位不會人為改變。

既然房價不能漲，五年內大幅回落可能性也不大，那什麼時候房價才算最便宜呢？

回過頭去看才便宜，我們完全可以用後視鏡理論來回應大家對房價高的呼聲。價格是一個歷史概念，中國的房價從來沒有便宜過。用後視鏡來看房價，房地產投資的決策一下子就清晰了，長期看房地產行業仍然是中國最值得關注的行業之一。

二、樓市降溫但不會崩盤，仍然是中國經濟的晴雨表

作為吃瓜群眾，我們最關心的當然是未來房地產會怎麼走？

馬光遠給出了三個基本判斷：

第一，市場降溫是確定的；

第二，政府不會打壓房地產；

第三，房地產目前沒有任何崩盤的跡象。

一方面，房地產和中國政府的關係是愛情關係，不是博弈關係。

在嚴厲的調控政策影響下，房地產市場降溫毫無疑問，無論是交易量還是價格都會出現調整。但房地產長期作為中國經濟支柱的地位不會改變，政府不會也不願意打壓房地產，目前抑制房地產的所有舉措都是為了防治風險。

另一方面，過去十年中國房地產的發展有六大周期支撐，如今經濟高增長、貨幣高發行、國際資本高流入這三個拉動中國房價的力量雖然已經結束，但城鎮化、中國經濟對房地產的依賴、貨幣化和證券化這三大周期還在持續發熱，整體上拉動中國房地產往上的力量仍然強勁。所以2017年中國房地產市場雖然經歷著大變化，卻不可能崩盤。

房地產是中國最大的灰犀牛是對房地產最大的誤解。過去20年中國房地產平平安安，中國80%的財富都在房地產。從2015年下跌，到2016年反彈，再到2017年持續反彈，房地產運行走出真正V型的反彈行情。從中可以看出，房地產與中國經濟的關係緊密，對經濟的反映非常準確，是中國經濟的晴雨表。2016年中國經濟有6.7%的增長，仍然是全球經濟增長最快的地方，所以中國的樓市運行也基本協調。

三、現在仍是買房好時機，中長期4+10核心城市值得投資

縱觀2009年、2013年、2016年三波房價上漲周期，其背後都有一個相同的原因——政策。

要知道政策變化是房價變動最重要的因素，所以買房短期內一定要重視政策及周期變化，一旦政府開始救市，就是最好的買房時機。

當前整個房價向上的大格局沒有改變，房地產政策出發點由去庫存轉變為穩定房地產市場，所以現在仍然是買房的好時機。

從中長期來看，買房還要看城鎮化程度和人口轉折點是否出現。4+10核心城市：北上廣深、廈門、杭州、南京、蘇州、天津、三亞、成都、珠海、武漢、青島，長期來看城鎮化人口將進一步集中，依然值得投資。

此外，雄安新區、粵港澳大灣區和長三角這三大城市群是未來中國經濟發展、城鎮化發展的重心。這些城市群核心城市的周邊三四線城市也存在補漲的行情。

對於普通投資者，馬光遠給出的建議是：

1、以北京為首的一線城市，需重點關注產業、生活配套、人口流動等層面；

2、綜合考慮物業情況、所在區域、購買目的、資產狀況等的情況下，地鐵、高鐵接駁的樞紐物業或成為置業的熱點板塊；

3、三線城市因經濟發展、城市規模等客觀因素限制，價格具有明顯優勢，雖然在投資方面略有欠缺，但可成為剛需置業首選。

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