九成人認為房價不會跌，這就是最大的國情

文|凱風

每逢暴漲尾期，房價上漲還是下跌，總會引發無數爭論。

其實，在一個投機性泛濫的市場里，衡量樓市冷熱有一個非常簡單的指標，那就是市場情緒。換句話說，有多少人相信房價會跌，又有多少人相信房價會漲，這是判斷行情再簡單不過的指標。

央行每季度都會公布一份城鎮儲戶調查報告，其中涉及居民對於下一季度的房價預期，我們梳理了過去兩年的房價預測數據，來告訴你，為何在中國房價上漲容易下跌難。

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不久前，央行發布了2017年第二季度城鎮儲戶調查問卷。根據該調查，僅有9.6%的居民認為房價會下跌，而在今年年初時，這一數字還是10.6%，更早的2015年第一季度，這一數字是17.6%。

短短兩年時間，相信房價會下跌的居民比例，從17.6%降低到9.6%，降幅接近一半。其實，即便在樓市哀鴻遍野的2015年初，相信房價會持續下跌的也只有17.6%，也不到兩成。如今又進一步收縮，看空的人真正成了市場上的少數派。

要知道，這其間，還有層出不窮的樓市調控手段出台。2016年10月十多個城市同時出台限購限貸等措施，隨後又逐步升級為限購限貸限價的組合拳，2017年，接近40個城市又出台了新購住房2-10年禁賣的新政策，再加上銀行變相提高貸款利率……樓市政策真可謂「史上最嚴」。

然而這一系列層層升級的政策，並未逆轉市場的預期。相反，有意思的是，每逢新政策出台，都會引發一場徹夜的搶房大戰。限購政策出台之前的網簽熱、離婚熱，都是這種情景的真實寫照。

這恐怕就是最真實的市場情緒，也是再現實不過的國情。

要知道，這還是一向被詬病在真實性上存疑的官方數據，如果放在門戶網站或者微信公眾號里調查，看漲與看跌的比例恐怕會更加懸殊。

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為什麼會出現這種局面？

往近了說，這兩年從一二線到三四線的普漲，讓幾乎所有居民都接受了房價持續上漲的現實。要知道，就在一兩年前，各地都還在忙著去庫存，幾乎所有城市都鬆綁了限購、放鬆了首付、寬鬆了貸款，甚至還有地方發文發財政補貼呼籲農民工來接盤。

沒想到的是，一轉眼間滄海桑田，庫存突然變得緊張，限購又集體回到了公眾視野，賣不掉的房子突然成了搶手房，而且價格越高搶的越激烈。在部分一二線城市，一度還出現恐慌式搶房，業主坐地起價，一夜反價十萬甚至幾十萬的比比皆是，業主彼此之間互相競價，不斷抬高房價的上限，唯恐即將到手的財富被別人搶走一樣。

往遠了說，從1998年住房商品化改革以來，房子就成了經濟中彌足重要的一部分，成了經濟發展難以割捨的重要支柱，成了地方政府愛不釋手的土地財政來源，也成了讓所有國民都猶如吃了鴉片般興奮的財富增值來源。

另一方面，房地產具有金融屬性。對於房地產企業來說，有一到兩成的自有資金，套取大量的銀行貸款，來完成擊鼓傳花的槓桿遊戲，放大的槓桿讓房企賺的盆滿缽滿，也讓風險轉移到了整個金融體系。對於居民來說，用兩到三成的首付貸款買房，這就無形之中讓居民加了槓桿，隨著房價不斷暴漲，槓桿也在不斷膨脹，風險也在不斷鬱積。

正是在這種利益與金融風險的雙重捆綁下，房地產綁架了中國經濟，而政府也不得不在背後為其提供剛性擔保。既擔心房價過度暴漲，又擔心房價下跌，所有的政策都在這兩極之間搖擺。

2008年房價大跌之下，四萬億橫空出世，接著就有了2009年的大漲；2014年樓市低迷時，去庫存席捲而來，接著就就有了2016年以來的大暴漲。

大多數人也正是看到這種無形之中存在的剛性擔保，才敢於在房地產市場里不斷放大槓桿。如果冒險的代價不過是政府來收拾殘局，那麼冒一下險又有什麼問題？

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剛性擔保不是個新名詞，與此對應的概念叫做「剛性泡沫」。剛性泡沫有馬太效應，擔保越來越多，國民的預期就越來越高，以至於到了最後，無論是調控還是表態，都不再有人信。

與此同時，所有購房者都形成了「能漲不能跌」的信念。房價一旦出現局部調整，拉橫幅、砸盤、退房就會成為時代變調三部曲，這在2008年、2011年和2014年的樓市裡都不是新鮮事。

一邊是「一二線城市永遠漲」的強預期，一邊是「房價能漲不能跌」的信念，綁架與自我綁架，將房價推得越來越高。

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