商品房退房的策略和基礎

關於商品房退房，業內人士通常有一個誤區，就是認為退房的原因主要是房屋降價。確實，當房價呈下跌趨勢時，購房人申請退房的現象數量會顯著增加，甚至是呈爆炸性的事態，從一兩個人擴大到一個樓，甚至一個小區的數百數千業主。我個人認為，對於一降價就維權的邏輯略顯幼稚，在我見證的大部分維權戰鬥中，房屋除了降價以外自身往往有其他問題，合理的使用法律，保護那些平時沒有受到充分保護的弱勢購房人無可厚非。

聲勢浩大的退房維權，隨著內外交困，業主往往是無奈而不了了之，戰鬥鮮有勝者。但是由於行業的特殊性，我從職業角度見證了少數人的成功案例，從其中整理一二，幫助更多第一次涉足房地產維權大業的業主少走彎路。

策略一：退房的方式方法，訴訟與協商

退房其實是一個法律過程，因為業主和開發商簽訂了契約，受到商品房買賣合同的約束。業主的退房，並非將房子推回開發商的懷抱那麼單純，他往往有三條殊途同歸的道路：把合同解除，把合同撤銷，將合同確認無效；

解除合同法有兩種方式，一是協商，一是訴訟，訴訟有很多理由。本團隊的王佳紅律師在退房的十種辦法中略有總結，大家可以參詳，此處我們不細說。

有人說，談判是沒有結果的，我們必須訴訟。也有的人說，訴訟法律是不公正的，我們堅持談判。其實高明的博弈，並不追求一紙判決，也未必執著於調解，高明的博弈是且談且訴，為了訴訟而談判，為了談判而訴訟。

【什麼叫為了訴訟而談判】

有些業主一發現房子有問題，馬上找開發商要求退房。可以預見的，開發商絕不會痛快答應業主的要求。於是業主一紙訴狀將開發商告上法院，卻因為沒有合適的理由和證據而敗訴。這就是打官司打得太急了。

我再舉一個比較極端的案例，北京通州一個別墅區的業主15年沒有辦下房產證，其中一個業主請了個水平不太高明的律師打了一場履約官司讓開發商辦證。

開發商違規開發變更規劃，沒有預售證就賣房是業主沒有房產證的主要原因。按照2003年司法解釋的精神，沒有預售證可以判無效，法院也就判了無效。結果由於業主的冒失，不但沒有辦下房產證，反而以15萬（另有30萬購房款沖抵了房屋使用費）的對價損失了價值1300萬的房產。

業主維權的時候，證據的準備很重要，你急著告訴開發商房子不買了，你就違約了。下次你再找開發商的時候，他也會有所防範。正確的做法是先不要急著告訴開發商你的意圖，在律師的指導之下，先搜集證據。比如售樓人員那些永遠不會兌現的承諾，在你們關係尚未冷淡的時候，他們有可能仍然堅持，至少給我們業主一個錄音取證的機會。

【什麼叫為了談判而訴訟】

2011年我們代理的商品房退房案件都有一個共通的特點，就是即便口頭承諾業主同意退房，最後往往也要三拖四拖。這裡面最主要的原因就是限購，市場上沒有買家，開發商資金鏈條緊張，房子銷售困難。

我不知道大家能不能理解，凡是訴訟的業主都通過調解拿回了購房款，而凡是只申請退房的業主都沒拿到錢。這就是訴訟的好處。我們並非追求一紙判決，可是如果沒有判決書或者法院的調解書，開發商一旦不兌現承諾怎麼辦呢？業主拿著法庭的判決和調解書，可以到執行庭去申請強制執行，而倘若你不訴訟，開發商就可以一直拖延下去，直到你起訴為止。

各位可能沒有經歷過爛尾樓的博弈，毫不客氣的說就是一場賽跑，跑在前面的業主有錢，跑在後面的業主就只有廢紙了。訴訟不是目的，而是手段，倘若不訴訟，你連談出結果的機會多沒有。

策略二：訴訟的技巧，民事訴訟與行政訴訟

商品房案件，案由一般是商品房買賣合同糾紛，這是一個典型的民事訴訟案由，被告是開發商。業主的目的無非就那麼幾種，要違約金，要損害賠償金，要求退房，要求開發商履行合同（辦房產證，交房等）。

但是有所謂條條大路通羅馬，達到目的的路並不止一條。有的業主來找我，說我們這個小區問題很多，比如綠化和合同中約定的不一樣，所以我要退房。這裡不得不說，並不是業主能想到的所有的理由都可以達到退房的目的，這就好比有的病人找醫生，說自己是感冒或者腸炎，這完全是他們主觀的願望。律師的價值不在於告訴你你的想法正確與否，或者把你的想像變為現實，更不是心理醫生，說當事人愛聽的事情。我們要設計方案，幫助你達到目的。

比如退房，如果我說你可能通過行政訴訟退房，你可能覺得匪夷所思，因為我的思路和你原來想的完全不同。其實這就是一種曲線救國，比如我們起訴規劃局，要求確認建築工程規劃許可證違法。這個官司一旦勝訴，相應的退房的民事訴訟也就降低了很大的難度。而且按照我們一般的實踐，行政官司還沒打，房就退掉了，這就是法律的遊戲。

策略三：業主的組織技術，反搭便車與封口

商品房買賣合同糾紛主要就將就兩件事情：律師的博弈和法律技巧，業主的組織技術。很多維權光靠組織就成功了，當然更多的維權也是因為組織失敗了。

失敗的業主組織無非有這麼幾種：

第一，組織了半天被自己人罵的沒意思了，業主代表黯然退場；

第二，組織了很多人結果代表被收買了，業主群眾如鳥獸散；

第三，戰鬥了一段時間人越來越少，最後不了了之；

第四，風聲大雨點小，沒組織起來，不了了之。

所以想成功維權，先學組織技巧，怎麼聯繫，怎麼開會，怎麼集資，怎麼管賬，怎麼分工，這些技術紛繁複雜，學習的難度堪比運營一家中小型企業。很多組織者本身也是商人，卻未見的都能成功，這也和業主和業主之間的平等地位有關。與其責怪中國人整體素質差，不妨先從小事做起。

反搭便車

中國特色，簡單說就是一個人幹活，大家都來占你便宜。有的業主開始很有正義感，說我是自願的帶領大傢伙，不圖私利。但是真正出錢出力的人少，冷眼旁觀的人多。大家都是嘴上支持你，一到行動的時候就集體沉默。大家都在觀望，你成功了，他就加入坐享其成，你失敗了，他沒有損失。這種明哲保身的處世哲學是我們民族的一種文化，並沒有什麼可鬱悶的。但是我們在組織的過程中，一定要做一件事情，就是反搭便車，比如我們的維權組織，三天內可以免費加入，三天後只能收費加入。收費這一件事情，就把先努力地人和後加入的人區分開，讓大家有所差異。我相信大部分初涉此事的人對此頗不以為然。但是從結果上，封閉的小群體成功，開放的大群體失敗。很多時候，戰鬥力和人數成反比。

封口

比反搭便車更狠的，就是我組織10個人我就不擴大組織了。這也是一種明智的組織策略。封口的好處很多，我們在組織拆遷維權的時候就充分體現了封口的實惠。參加組織的業主拿到更多的補償，這是因為糕餅本來就那麼大一塊，獨行狼死，群行狼生。人人都加入，那就是人人都不加入，你的優勢沒有了，你的包袱也大了，談判的難度也會成倍的增長，而那些晚加入的人，往往也是最先調轉槍頭指向組織者的人。

上述內容並非敘述一種假象，而是通過經驗總結一些規律提供給各位，理論應用到各位的維權過程中需要一個理解和消化的時間。