萬達又「白菜價」賣酒店給富力，到底在急什麼?
0721更新：昨天剛發出來幾分鐘就被「建議修改」，原因可以確定是一張銀行機密文件的照片，該圖已刪，其他內容沒有什麼改動。
幾天前，融創632億併購萬達文旅與酒店的公告，牛姐還歷歷在目，誰知昨天兩者在北京的發布會，又有新變數：富力地產半路殺出，接手了萬達原要賣給融創的酒店。
三個地產巨頭昨天下午一起舉辦了發布會，並且發布會現場一波三折，還出現三方曾經「談崩」的跡象。
富力接手萬達77個酒店
今天，萬達、融創中國、富力地產聯合舉辦發布會，此前原定的萬達和融創的併購交易，做了相應調整：
- 原來萬達作價335.95億準備賣給融創的76個酒店，現在轉而賣給富力。77個酒店（多了一個）作價199.06億，只有原價的59%。
- 原來萬達作價295.75億準備賣給融創的13個文旅項目，現作價438.44 億，提高了48%。融創此外還需要承擔現文旅項目的454億的貸款。
- 因為融創需支付的數額減少，因此原交易結構中需要萬達借296億給融創來完成交易的安排，現一併取消。
調整後整個交易金額共637.5億，相比此前的631.7億，變化不大。
不過，發布會曲折頗多，堪稱史上「最戲劇化」的發布會。該發布會原定4點召開，然而推遲到大約5點半才正式開始。發布會推遲期間，王健林、孫宏斌以及富力集團董事長李思廉陸續到場，但並未進入主會場，而是進入小會議室，會議室內傳出爭吵、以及摔碎玻璃杯的聲音。同時，會議的背景板上，富力地產的LOGO被撤下過一次後又重新換上。
會議開始前富力地產的logo 就已經在上面：
大佬們在小會議室里「密談「，而其他人都被請出場的時候，背景被換了，其中富力地產的logo不見了：
不過會議重新開始後，帶有富力logo的背景版又被再次放了回去。
王健林後來解釋說：「我們在等列印簽字，其實印表機慢。然後看網上的直播，說現場傳出了爭吵、摔玻璃杯的聲音。謠言怎麼來的？就是這麼來的。明明是談笑風生。」
不過這個說法這個牛姐可不信，畢竟背景板拆了又換是有圖為證的。
顯然，中間大佬們有細節談不攏。生意場中談不攏是常有的，但是這種馬上開發布會了，又臨陣變卦的事，牛姐還是頭一次見。最後雖然還是happy ending, 但是相信老王在中間肯定做了不少讓步，所以最終富力才能以「白菜價」得到了萬達的77個酒店。
可見這次老王真急了，趕鴨子上架，快速把這次資產收購給談成了。這就更別提，萬達跟融創的交易，也是一個月內搞定的，而且還是老王找的孫宏斌（孫宏斌原話）。
萬達為什麼那麼急？
萬達本次緊急出售資產，主要有三個原因 (牛姐此前寫過，文章鏈接在文末）：
- 萬達急需在A股上市。萬達商業從港交所退市後，就開始準備回歸A股，而且退市的時候和投資人簽署協議，規定2018年8月31日前必須在A股上市。然而，現在地產公司幾乎無法在A股上市，這就導致了萬達必須變身「輕資產」公司，才能順利上市。
- 萬達此前曾被監管機構點名，認為此前海外併購步子邁得太大，而國內債務又太高，因此遭到銀行排查風險，導致上個月遭遇股債雙殺。
- 萬達此前就已經計劃要逐漸退出重資產運營模式。
所以對萬達來說，現在最重要的就是，必須去地產，必須降低負債，必須趕快上市！
實際上，萬達上個月遭遇股債雙殺的時候，相信老王壓力就很大了。而且包括銀行、證監會等應該早已經跟萬達溝通過相關事宜。負債高還積極進行海外投資的企業，現在自然是不會被監管層支持的。
上個月牛姐寫了一首打油詩，簡單梳理了監管層點名銀行排查萬達、復星、海航等企業的深層原因：
前天，央視新聞又再一次批評了近年來對外投資比較兇猛的企業，稱「企業對外非理性投資實質上是一種轉移資產行為」。其中特別提到，「將繼續關注房地產、酒店、影城、體育俱樂部非理性對外投資風險，建議有關企業審慎行事」，顯然，萬達就是「有關企業」之一，上面提到的這些業務，萬達無一不沾。
實際上，這些進行海外投資的企業，很多都是在國內有很高負債的，有許多都是通過內保外貸等方式進行對外投資的。也就是說，出去浪也就算了，還把風險都是留給國內的銀行了。這個不僅外管局不悅，央媽也不悅，剛剛設立的「金融穩定發展委員會」就更不悅了，所以央視出來批評這些有前科的企業，順便提醒下可能有「賊心」的企業。
前段時間樂視被招行申請凍結資產，雖然根本原因還是樂視債務問題同時爆發，但直接原因，也是因為樂視內保外貸去香港收購資產的那筆貸款出了問題。
萬達的海外併購，不管該不該，都已經做了，現在賣出也來不及了。現在能做的，就是變賣土地項目和酒店，去重資產，同時降低負債率。
於是，老王找了自己地產行業的老哥們。
先是孫宏斌。孫宏斌此人，在地產界名聲還是不錯的，做事說一不二。最最重要的是，人家想做地產界的老大，正愁不知道哪裡買地買項目呢！
兩者不謀而合，於是就有了萬達找融創中國接手項目一事。那麼，孫宏斌此舉有利可圖嗎，有錢收購嗎？而半路殺出的富力，又是怎麼回事呢？
融創、富力都打了什麼算盤？
融創的算盤是，現在拿地太貴了，如果能通過併購拿到便宜的土地，何樂而不為？通過此次轉讓，融創將得到13個萬達城，4800萬平米，而且是分布在一二線城市的低成本銷售物業。
同時王健林表示，「孫總買的表面看是負400多億，再加轉讓400多億貸款，好象800億，其實還有300億現金呢。」
這麼看來，融創真的不虧。雖然短期內負債上升，但是這些項目，變現指日可待。
但是，要讓融創收購萬達13個項目，還要把酒店一起買了，顯然心有餘而力不足，這才有了萬達甚至借錢給融創買自己的交易細節。
所以上次交易細節一發出來，標普下調了融創中國的信用評級，而穆迪則把融創中國列入負面觀察名單。同時萬達，也被被標普列入信用負面觀察名單。融創蛇吞象，其債務隱憂讓人無法不擔心。
也許就在這個時候，老王想起了自己曾經的合作夥伴，富力。
萬達和富力本來就有合作關係，兩者16年底還約定，每年要共同開發5個商業綜合項目，5年投資300億，開發25個商業綜合項目。
萬達現在要賣酒店，說實話能符合萬達條件的買家應該不多，而富力，實力擺在那，又曾經有過合作關係，顯然是個很不錯的選擇。
收了萬達77個酒店後，「富力將擁有超過100家高端酒店，也成為了全球最大的五星級酒店業主」。而且顯然，老王為了拉富力進來，出售價格打了6折，這筆交易，富力也不虧。
這次交易後，萬達拿到現金，富力拿到酒店，融創拿到文娛項目以及自己想要的可售資產，皆大歡喜。今天，融創中國、富力地產、萬達酒店發展（三個都是港股）都實現了10%甚至以上的漲幅。
地產行業進入整合期
萬達的故事固然獨特，但這個併購，也是地產行業整合的一個縮影。
地產公司的發展，早已經進入2.0模式。這幾年地產公司，要不就是在賣資產，要不就是在買資產，這說明，行業整合期到了。
比如今天買資產的富力和融創，前者剛在前幾天買下了香港恆基兆業地產公司在廣州的兩個重點項目；而融創中國，最近一年已經花了1000億進行併購，其實大部分都是地產行業的公司（其中投資樂視，也是為了樂視擁有的土地）。
孫宏斌前幾天剛說到：「我不想做樂視董事長，這是小買賣，我這融創是幾千億的大買賣。」 顯然他的大買賣就是地產，所以不僅買地產項目，還把賣房子的鏈家，也給買了。
未來的地產巨頭，只會越來越大。
而相應的，無法適應競爭和地產「新常態」的，也只有慢慢退出了。除了一些小的地產商利潤空間縮減，生存堪憂外，很多香港的地產商，也已經無法適應內地這種需要快速開發、運轉、回收的模式，除了剛說的恆基兆業，近年來還有包括長實、新鴻基、新世界、瑞安、華人置業等香港地產商，均有出售內地資產的動作。
現在的地產行業，面臨的挑戰越來越多：
- 融資成本變高，不管是銀行貸款還是發債都舉步維艱，近期連通過信託等高成本的方式進行融資的方式都被堵截了。
- 土地成本高，利潤空間降低。融創就稱，從去年十月已經不在公開市場拿地，因為成本太高，因此轉而通過併購拿地拿項目
這自然也跟政策轉向有關係。前段時間的金融工作會議，已經全面透露出，要讓資金少流入地產項目、地方融資平台，而更多進入實體經濟的信號。
地產業的寒冬也許才剛剛開始，解決方法是，要不讓自己變得更強大，比如像融創那樣，直指行業no.1。
要不就是退出或者改變模式，比如，像萬達這樣。
相關文章列表：
- 萬達復星有難，恆大心機求贊 - 知乎專欄
- 進擊的融創，與撤退的萬達，到底誰更危險？ - 知乎專欄
- 人民日報稱中國經濟進入「下行清算期」：冬天真的來了 - 知乎專欄
推薦閱讀：