夫妻單方處分共有房產

最新案例：

陳某與沈某為夫妻，2016年3月21日，二人通過中介向王某購買房屋一套，價格為92萬，當日支付定金5萬元，同年4月，陳某二人與王某網簽，同日支付首付款27萬，並對成交價外的14.5萬元裝修補償款約定了支付時間與方式。後王某拒不配合辦理過戶手續，陳某二人遂訴至法院要求繼續履行合同、配合過戶。王某與黃某為夫妻，二人辯稱本案系夫妻一方單方處分夫妻共同財產，合同應屬無效，不能繼續履行。一審判決原告敗訴，陳某與沈某上訴，二審時，陳某將剩餘房款一次性打入法院代管賬戶，二審改判原告勝訴。

一審法院觀點

合同為有效合同，然而依據我國物權法規定，合同有效不一定能夠引起物權發生變動。本案中因王某欠缺處分權，其需徵得黃某的同意方有權處分共有財產，而黃某明確表示不同意轉讓系爭房屋的所有權，故原告的訴請缺乏法律依據，不予支持。

二審法院觀點

合同合法有效。關於系爭房屋買賣合同能否繼續履行的問題，上訴人已支付部分款項，現上訴人已將剩餘房款全部交至本院，故上訴人具備履行系爭房屋買賣合同的履約能力。

至於系爭房屋產權過戶登記手續的辦理，因系爭房屋產權登記在被上訴人王某一人名下，故王某有義務、亦完全有能力協助上訴人辦理系爭房屋的產權過戶登記手續，故系爭房屋買賣合同不存在法律上或事實上不能履行的情況，可以發生物權變動的效力。

法律規定

《買賣合同司法解釋》第3條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

《婚姻法司法解釋一》第17條規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

《婚姻法司法解釋三》第11條規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

法官觀點

最高院法官辛正郁曾經寫過《夫妻共有房屋單方處分中的法律適用問題》一文，對《婚姻法司法解釋一》第17條與《婚姻法司法解釋三》第11條進行了對比分析，深入淺出的對不動產善意取得制度進行了研究，目前網路上的理論性的文章大多借鑒了該文。

辛法官認為夫妻單方處分共有房屋，可分為以下三種情形：

1、登記在夫妻雙方名下，一方進行處分，糾紛很少；

2、登記在夫妻一方名下，未登記一方進行處分，糾紛很少；

3、登記在夫妻一方名下，登記一方進行處分，糾紛比較多。

其中不動產善意取得只適用於登記權利人處分不動產之時，實際權利狀態與登記所體現的權利狀態一致的情況下，該處分為有權處分，而在處分人本身並非登記權利人的情況下，受讓人的善意很難成立。（參見附圖）

時兵觀點

1、夫妻單方處分共有房產，主要糾紛集中於夫妻共有房產登記於一方名下，登記一方出售房產的情況，相關糾紛有兩種情形。

第一種情形，是房價上漲，夫妻以單方處分為由不願繼續履行合同，此類糾紛比較常見，本案即為最新案例【案號（2017）滬01民終764號】，極具參考價值。

第二種情形，涉及婚姻、繼承、分家析產，包括夫妻感情不和一方擅自出售房屋轉移財產，94方案未登記一方過世遺產糾紛，拆遷安置房的分配等各種情況。此類糾紛法院在審理時需要綜合考慮共有房產的登記狀況、夫妻之間的授權狀況、第三人是否善意並支付合理對價、合法的交易行為、房產是否辦理過戶登記手續等，相對第一種情形更加複雜，筆者後續撰文進行分析。

2、針對第一種情形房價上漲類糾紛，筆者研究上海市2016年、2017年案例，發現目前上海法院的傾向性意見是根據買賣合同司法解釋認定合同合法有效。

需要注意的是，如果存在合同法第52條規定的情形，合同是無效的。審批實踐中此類糾紛的爭議焦點往往集中於夫妻一方是否與購房人惡意串通。法院會根據購房信息來源、房價是否合理、房價是否實際支付等情況進行判斷。

3、合同有效與合同履行是兩個不同的概念，如果合同能夠繼續履行，那麼買家可以順利過戶、交房取得房屋所有權。如果合同不能繼續履行，買家只能主張損失賠償。

針對合同能否繼續履行，學界存在不同的觀點，本案一審法院與二審法院的不同判決即是不同觀點的碰撞，從維護交易的角度出發，筆者認為二審法院的終審判決更加符合情理，對一審判決的糾正是正確的。

但是，如果不是由於房價上漲導致糾紛，筆者認為應當具體案例具體分析，是要求合同繼續履行還是要求解除合同賠償損失，又或者打確權糾紛、法定繼承糾紛等，均需當事人與律師自行協商後採取合適的訴訟策略。