為什麼五年內你必須把房產轉移到省會及以上城市?

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文章來源：微信公眾號：黔財有話說金融八卦女

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向大城市轉移家庭資產的競賽，並不是無厘頭，而是有其背後實實在在的供需邏輯。
全文5392字，八妹讀了大概7分鐘，本文有數據有分析，乾貨滿滿，或許值得你參考。

表弟的煩惱
數周前，塞冬的表弟到北京出差，塞冬自幼和他一起玩耍長大，關係親密，很自然的打開話匣子聊起了老家的事：
表弟在省會貴陽市上班，在老家縣城有一門面房，兩三年前市值約百萬，問詢者眾，如今打八九折，卻已無人問津。而表弟的一樁心頭大事，是希望為他的親弟在省會安家。一邊是日益貶值的縣城資產，另一邊是節節上漲的省會房價，表弟感到很緊迫也很無奈
周末和表弟聊微信，沒想到僅僅過了兩三個月，他關注的小區又漲了一千，而老家的門面房仍無人問津…
下圖：表弟心念已久的觀山湖區
也是上周末，塞冬和老家親戚視頻聊天，情不自禁地又一次推銷了自己的觀點：
「老家的房子和門面一定要儘快處理掉，最多只留一套當臨時旅館和紀念品。其他的全轉移到貴陽，最好是兩城區+觀山湖區的學區房，最好是全國大牌房開商的新房和次新房」
好友的質疑
仔細算起來，從上大學到工作後，塞冬已經數不清勸過多少人把老家的房產轉移到北京，現在回頭來看，也無意中造福了不少身邊好友。當然，也有許多人對塞冬的邏輯表示不解，他們的問題通常有以下幾類：

大城市有啥好的，堵車、空氣污染又重，並不是人人都想去大城市，我呆在老家也挺好的，你看這些年縣裡也發展得很快呀

塞冬你說得不對，現在國家不鼓勵發展特大城市，而是鼓勵發展中小城鎮。國家都要疏解大城市人口了，你還在鼓吹大城市，你能比政府更聰明？

人家歐美大公司的總部都在鎮上，隨著社會的發展，公司和居民像歐美那樣走向小城鎮才是大趨勢

你沒有考慮到我國是有戶籍制度的，大城市不是想進就能進，大部分人還是只能呆在小城市，塞冬你說的不對

本文就是想通過詳盡的數據來告訴大家，上述論點究竟犯了哪些錯誤，為什麼我們必須把家庭資產儘可能的轉移到省會及省會以上規模的大城市
城市化後的「大城市化」
無論在雜誌報紙上，還是在網路論壇里，每每談及中國的城鄉差距、大城市病等，主流論調基本都是下面這樣：

中國的政治制度導致大城市資源過多，從而導致城市規模太大，人家歐美都是發展小城鎮

如果中國農村都像歐美農村那樣生活便利，在村裡就能找到世界500強的工作，誰還去大城市

這樣的論調從塞冬小時候一直持續到現在，熱度不減。因為在中國，「反大城市」是一種從官方延續到民間的政治正確，中國也是世界上極其罕見的從財稅、土地、規劃等多項制度上有組織有紀律反大城市、挺中小城市的國家

然而，從全球歷史和現實來看，確實這樣一番景象：

「城市化」是一種無法逆轉的趨勢

「大城市化」在城市化完成後仍然會繼續進行

所謂的「歐美小鎮」其實是「郊區化」而不是「逆城市化」

我們先來看一張表格，美國曆年top20「都市統計區（MSA）」人口變遷
（數據來源：Historical Metropolitan Populations of the United States）
PS：中美行政區劃差異極大，美國行政區中city（市）的概念，其規模通常只相當於中國的「區/縣」、小的甚至只有「街道/鄉鎮」大小。美國統計署的Metropolitan Statistical Area（MSA）口徑，則大致類似於我國的「地級市」，中美的地級市/MSA數量都是300多個
從上圖可以看到：

從1930年到1960年，在美國300多個「地級市」中，居住在top 20「地級市」的人口比重，從23.6%提升到了32.8%

1960年美國基本完成城市化後，其「大城市化」進程仍在繼續，到2010年人口普查時，37.5%的美國人生活在top20「地級市」里

要知道的是，2016年中國的城鎮化率是57%，大致等於美國1930年的水平，也就是說，「大城市化」的快速發展期就在眼前

我們再來看一組美國各州的數據：
（數據來源List of U.S. states and territories by population；List of Metropolitan Statistical Areas）
從上表可以看出，美國各州最大「地級市」的人口佔全州比重大都超過1/3，一些州甚至達到70%。以美國第一人口大州——加州為例，其第一大「地級市」的人口佔了全省的1/3，前兩大「地級市」加起來則佔了全省的46%
一些讀者會問：「塞冬你說得不對，我百度過，洛杉磯只有300多萬人，舊金山只有80多萬」。塞冬的回答是：「那指是的city人口，如前文所說，美國的city比中國的「地級市」範圍通常小1-2級，如「舊金山city」只有海淀區面積的1/4」
為了和4000萬的加州大致可比，我們選取人口在3000-6000萬的中國省份做對比，這是中國中等省份的典型規模
數據來源：《中國統計年鑒2016》，各省會城市《2015年國民經濟與社會發展統計公報》

由上表可見，中國典型省份的省會人口比重大都在20%以下，其中一半不超過15%——中國的城市化率和大城市化率，和美國相比，差距是巨大的
為了直觀起見，我們看一個美國人口分布圖，如下所示：

西部內陸以荒漠和大農場為主，除了丹佛、鹽湖城、拉斯維加斯等少數城市外，人口極其稀少

人口較多的州（如加州、德州、佛州），有兩三個人口中心，而普通的州，一般就只有一個人口中心，全州人口高度集中於這些少數人口中心

美國以外呢？——我們再來看看歐洲各國，並將其與中國人口規模類似的省份作對比
數據來源：wikipedia，太多而不詳列
從上表可以看出，除了四川/成都 VS 德國/萊茵魯爾勝出外，中國省份最大城市的人口比重普遍也不如歐洲國家——德國在西方也屬於人口不太集中的案例

亞洲的日韓就不用多說了——典型的人口高度集中於首都：
我們拿韓國和浙江做個對比：

韓國的人口、面積、地形等基本情況，和浙江基本一模一樣

韓國首都圈行政區面積1.17萬平方公里，人口2550萬，佔全國人口的一半

浙江杭州市行政區面積1.66萬平方公里，人口920萬，不到韓國首都圈的40%

再來看看日本：

東京圈一都三縣行政區1.35萬平方公里，人口3600餘萬，占日本人口28%

相比之下，北京1.68萬平方公里，2100餘萬常住人口，規模小太多

過去幾十年，歐美日韓等國/州的最大城市，倫敦、巴黎、首爾、東京...都在持續甩開和第二位的差距。英國越來越等同於倫敦，韓國越來越等同於首爾，日本越來越等同於東京，下圖：倫敦相對於其他城市的巨大優勢

下圖：日本top都市圈的人口變化情況，即使同2-4位的大都市相比，東京的首位度也愈發提升
（數據來源：List of metropolitan areas in Japan by population）
說完大城市化，最後提一句，所謂「歐美企業總部都在小鎮」，其實絕大部分是指巨型企業在郊區修建的總部園區，就和百度、聯想總部在西北旺鎮，阿里總部在西溪，華為終端總部在東莞松山湖，上海交大在閔行，中科院大學在懷柔是一個邏輯。隨著城市的發展，一些幾萬人的大機構通常會選擇在郊區修建自己的園區，這是「郊區化」，而不是逆城市化
中國省會的未來規模
許多人可能會覺得，和發達國家比太遙遠，中國未來可能並不會發展到歐美日那樣高度發達的程度，那我們的大城市化水平也自然不會達到那樣的高度。那我們就回頭來和發展中國家比一比，看看窮兄弟們的城市規模——部分典型發展中國家的最大都市規模如下所示（來源仍是wikipedia）：
從上表可以看出，13.7億人口中國的首都北京，大致和1-2億人口的菲律賓、墨西哥、奈及利亞的首都相當，被印尼、巴基斯坦秒殺。而中國7千萬以上的人口大省：廣東、山東、河南、四川、江蘇、河北，除了廣州和成都外，其他省會的人口規模都遠遠比不過土耳其和伊朗首都
於是我們會發現，中國特大城市、大城市、省會的規模，不僅比不過發達國家，甚至也比不過發展中國家中的人口大國。中國目前的「大城市化率」，其實是低於中國當前的經濟水準——這和中國獨有的制度是分不開：

城市土地國有：城市土地出讓由政府壟斷，政府嚴格限制大城市土地供給

戶籍制度：通過限制大城市公共品對非戶籍人口開放來限制人向上的自由流動

轉移支付：每年數萬億資金在縣、鄉鎮、村保持大量體制內就業機會和公共品供給

但是，上述各類國家的數據可以表明，人們嚮往大城市的意願在全球都是一樣的。中國獨特的制度，並不能抹掉人們的內心需求，而只能是通過給新移民創造麻煩來人為地減緩大城市化速度。就像一個蓄水池，雖然出水口被人為縮小，但終有一天水還是會流完。於是在現實中我們就會看到，中國特大城市的規劃往往是首先迎合決策者的主觀意願，而通常不能滿足人民群眾的實際需求，然後在一次又一次被現實打臉後，只能按照實際的人口規模來修改規劃以作為補救：

《北京城市總體規劃（1991年至2010年）》里預計，北京到2010年常住人口控制在1250萬以內，但實際上北京到2000年就達到了1382萬

《北京城市總體規劃（2004年－2020年）》里預計，北京到2020年常住人口控制在1800萬以內，但實際上北京到2010年就達到了1961萬

於是，在2015年時，北京2020年總體規劃又被修改為：2020年常住人口控制在2300萬以內

於是，隨著中國城市化的深入，大城市化的持續，政府規劃被現實教訓得步步「退讓」，中國的省會最終可能將會發展到如下規模：

6000萬人以上的大型省：省會人口達到1500-2500萬

2000-6000萬人的中型省：省會人口達到600-1500萬

2000萬以下的小型省：省會人口達到300-600萬

屆時，中國大多數省1/5-1/3的人口將會集中在省會，全省2、3位的城市大都將只有不到省會一半的人口。部分雙核、三核的省，如山東、遼寧、福建、內蒙、江蘇等，屆時將會是top2、3的城市佔據全省1/2-2/3的人口，其餘城市的規模則將會小到無法相提並論
關於這一點，塞冬在老家的一位好友已經有所感觸，他說：「以前並沒有覺得貴陽有多好，但現在去貴陽，發現商場里都擠滿了人，而老家地級市的商場里服務員比客人還多，就幾年時間，差距被實實在在的拉開了」
投資品、消費品和紀念品
說道這裡，可能很多人會有疑問：「塞冬你這說法有點誇張了，中國和美國不一樣，美國是移民國家，美國的小地方本來就是大農場沒啥人。但中國是有幾千年歷史的，小地方世世代代住滿了人，保定、阜陽這些大平原地級市，都是上千萬人口，怎麼可能會在幾十年後縮減到相比省會不值一提的程度」
塞冬對此的回答是：老齡化+少子化+城市化將共同造就這種奇特的突變
我們就以著名的中原塌陷區人口大市阜陽和其省會合肥為例，我們先來看看2010年第六次人口普查時的數據：

阜陽，戶籍人口1014萬，常住人口759萬，比2000年減少40.4萬

合肥，戶籍人口502萬，常住人口570萬，比2000年增加124萬

一來一去，10年間，阜陽比合肥的人口優勢減少了164.4萬
但這還不是最關鍵——需要注意的是，常住人口統計的是全量人口，也就是說，大量城市化率很低的中老年人口會長時間作為阜陽的基數。

2010年時，假設整個經濟體共有100人，城鎮化率為50%，也就是50人住在各級城鎮，50人住在農村。我們假設每一級城鎮都住10人，常住在省會及以上的佔總人口的20%

假設在2010年時總共有20個25-35歲青年，他們的城鎮化率已達到75%，20人中只有5人還常住在村裡，常住在省會及以上的為30%

由於90後出生人口大跌，到2025年時，25-35歲的年輕人的數量，只有2010年的60%，也就是12人。而這12個人中，選擇居住在省會及以上城市的仍然是3+3人，所有的空缺都將由下層居住地來承擔。於是，2025年這一代的年輕人，其城鎮化水平提高到了90%以上，常住在省會及以上的達到了50%

照此演化下去，當較低城鎮化水平的中老年沉澱基數人口逐漸走向衰亡，整個經濟體的城鎮化率就越來越趨近於新一代勞動力的城鎮化率。同時由於生育大幅下滑所造成的空缺基本都由中下層區域來承擔，整體的城鎮化水平、大城市化水平，就會伴隨著超低生育率而戲劇性快速攀升

上述推論的一大環節：「生育大幅下滑所造成的空缺基本由中下層區域來承擔」是否成立？
我們繼續以日本為例（因為中國的人口年齡結構就是完美拷貝20年前的日本）：
在日本整體人口減少的背景下，保持增長的是東京圈的1都3縣（東京、埼玉、千葉、神奈川）和愛知、滋賀、福岡、沖繩各縣。東京都人口達到1351萬人，增加2.7％。東京圈人口達到3613萬人，在5年裏增加了51萬人。在日本全國所佔的比例比5年前提高0.6個百分點，達到28.4％（日本人口普查顯示總人口首次減少日經中文網）
也就是說，當全國出生人口打6折，並導致20年後年輕勞動力數量打6折時，大城市和特大城市可能不會打折（東京人口不減反增），中等城市打6折，縣城打4折，小鎮打2折，農村打1折——越往下層的區域，越會陷入一個惡性循環：
年輕人口減少——》經濟缺乏活力，就業機會少——》促使年輕人口進一步逃離
就中國自身而言，陷入此惡性循環的典型案例就是比全國早10年進入老齡化的東三省
於是，大家會慢慢覺察到這樣一個事實：

2005-2010年，一線城市從5千漲到2萬，小縣城也從800漲到3000，全國一榮俱榮，大家皆歡喜

2010-2016年，一線城市從2萬漲到8萬，省會翻番，但小縣城則在3000橫盤多年

然而需要知道的是，2016年仍然處於85後高峰人口購置婚房的末班車，小地方仍然有一定接盤人群。再過3到5年，當人口總量比85後打6折的95後站上房市舞台時，全國人民可能會發現自己手上的籌碼，進一步分化成三大品類：
1、投資品：大型地級市、省會及更高級別的大城市、特大城市——全國年輕人口打6折時，這些城市的年輕勞動力數量不打折，固定資產仍然不乏接盤人群
2、消費品：普通地級市、縣城——全國年輕人口打6折，這些城市打4-6折，接盤人數量腰斬，人口快速老齡化，當前山海關外的慘狀將會原封不動的在5年後重現在這樣的城市——這些地區的房產屬於消費品，有使用價值，但難以原價轉手了
3、紀念品：偏遠的縣、鎮、村——這些地方的年輕人口將會打1-2折，固定資產大批淪為「鄉愁紀念品」。半個世紀以後，中國農村大地上將矗立著上億棟300平米鋼筋水泥大獨棟紀念碑，用來紀念20世紀90年代到21世紀頭十年期間，在中華民族最佳人口紅利期里所造就的人類煤鐵水泥工業文明巔峰
萬事萬物都是相聯繫的，人口、周期、規劃，這些看似宏大的主體，卻與我們每個人都息息相關。許多人可能並不太在乎家庭資產的增減，只求過得舒坦即可，但這實際上是一個博弈，就如同無厘頭的搶鹽大賽一樣：
「雖然我不想搶，但我怕別人給搶沒了，於是我也被迫參與其中搶」
搶鹽是很無厘頭的，但資產轉移競賽、學區房占坑大賽，並不是無厘頭，而是有其背後實實在在的供需邏輯。祝本號的用戶們都能提前避開波谷，逃離紀念品，把家庭資產放置到更加安全的避風港，而不至於成為下面新聞這樣的空置紀念碑。

註：本文僅代表作者觀點。

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