專欄:北京房姐在倫敦 / 第五回:低進高出碎碎念

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上次聊了房地產投資應該首先注意的兩個基本問題：

1. 投資房產和自住房的衡量標準不一樣，前者有一套很專業很冷血的規矩，後者你喜歡就好

2. 房產投資等很多經濟決策都會受到認知偏差的影響，一定要儘力獲得專業建議，避免先走心後走腦的情況。

下決定投資之前，要先明確咱們的目標是實現資本增長還是收入增長，因為目標不同，投資的房型也不同。

我和我的同事發現了一個很有意思的現象，就是很多中國大陸投資者其實不像英國本地人那樣有特別明確的要求。比如，就像上期的分析，大部分中國投資者會在英國購買豪華公寓作為資本升值型投資，其實買這種房型由於溢價部分很高，並不能最大化收益。我也和幾個投資者聊了這個事情，他們的心路歷程大概是這樣的：首先很多人都不太了解英國，對在市場上流通的樓盤並不是特別清楚，只能看中國中介賣什麼，自己買什麼。

更重要的是，對於這些投資者來說，最大的決策是資金出不出去，去哪，然後怎麼說服家人。至於出去了之後買什麼這種細節性問題，就沒什麼心力考慮了。伴隨著人民幣多年超發，國內多地房價泡沫明顯，部分以前從國內房產投資中獲利的人們開始意識到見好就收的時候到了，但大多數人仍然很難想像咱們房價會跌，畢竟從98年中國城鎮住房制度改革開始，我們的房價就沒怎麼正經大跌過，這個思想的轉彎是個很難的過程。另外，對於已經決定往外投的人來說，北上深一線城市有的老舊小區都和倫敦市區新房價格差不多了，國內買一套產權不到70年的二手房就可以去倫敦這種國際大都市買一套租金回報率更高的新房，就算是要付出一些溢價，和國內比心裡也是賺的。

不知道到看文章的你是怎麼想的，海外投資心裡都有什麼坎兒？歡迎分享給我。但不管怎樣，我們的工作是讓中國投資者獲得和英國本地人一樣的信息優勢，所以大家還是要聽我們嘮叨以下這些投資概念。

其實不管投資目標是為了資本增長還是收入增長，請注意你的海外投資用房產最好要保持一個正現金流，也就是說貸款的月供以及維護費用不超過房租收入，避免擠出生活費養房這種狀況。比如，在英國申請 Buy-to-Let 以租養房貸款都要通過一個壓力測試，就是假設利率5%的情況下，租金收入高於貸款月供的125%。現在英國買房貸款利率普遍3%左右，壓力測試的演算法就是防止利率調高或者房租價格走低等情況出現時，房東還貸困難。

對於追求資本增長的房型，控制買入價(成本)並保證未來漲勢 (獲利空間) 是非常重要的。我們建議買入實用型房產，避免支付奢華房型的溢價，最簡單的標準就是看本地工薪白領會不會買。另外，也不要只圖便宜，買太舊的房子，舊房維修可能是一個填不盡的坑，尤其是當你身在異國的時候。

控制了進價後，還要衡量拉動價格增長的因素。首先要看該地區的長期供給和需求關係。比如英國總體是有長期鋼需缺口的，政府自己都預測未來幾年新增住房趕不上買房人口增長，這種實際需求拉動的增長更加安全穩健。

除此之外，附近人口就業情況，商業和教育的發展進度，以及政府的長期規劃都能對房產租售價格產生影響。 買房的時候留意一下英國的政府的regeneration 都市再發展計劃，這是重建老舊的城區設施以拉動該區經濟的政府主導投資，很多城市都有。如果你要買房的區域有regeneration 計劃，一定是個拉動價格的好消息。

另外就是交通樞紐，投資用房產最好離火車站或者地鐵站這種交通樞紐保持步行距離，這個在倫敦尤其重要。雖然英國整體上是一個汽車保有量很高的國家，但倫敦市區絕對不是個適於開車的地方。市區停車費一天花出500塊人民幣不算稀奇，堵車也是常有的事。除非是大款，一般倫敦白領上下班都是地鐵偶爾Uber。另外，在英國尤其是倫敦打車是很貴的，短距離也要平均10個英鎊，周六日和晚上起步價更高。比較典型的倫敦白領單身的時候住城裡的公寓，成家有娃後住郊區小洋樓，每天先開車到家附近地鐵站，然後坐地鐵去城裡上班。另外倫敦市區不少地方都被政府劃成不通車區，這種地方的樓也就普遍不配備停車位。

既然地鐵和城鐵對倫敦人出行如此重要，新建的城鐵和地鐵線總能帶出地產熱門。最近幾年的倫敦地產寵兒就是 cross rail 橫貫城鐵沿線的房產，買房的時候可以關注一下。

學區房這個概念在英國也有，也是影響價格的一個因素，但沒有北京之前炒的那麼邪乎。是這樣：英國小學和中學分私立和公立兩種。私立學校就是貴族學校，學費每年十幾萬到幾十萬人民幣不等，一般都是本國有錢人以及外國人的孩子去。老百姓一般送孩子去公立學校，這種學校收費很低，但是不接受家長沒有居留權的外國小孩。公立學校是劃片制度，只需家長在學校附近有房產或者租房滿一段時間就可以上。公立學校里最棒的就是文法學校grammar school, 相當於咱們的重點高中，名校升學率很高，現任首相梅姨就是文法學校出來的。文法學校雖然也是便宜並只收附近居民，但學生進去需要通過比較嚴格的入學考試。所以英國也有很多虎媽，跟中國媽媽的較勁程度不相上下，一邊從幼兒園就開始逼著孩子上各種補習班，一邊尋找好的公立學校旁邊的房子。就是這些原因，好的公立學校附近房子價格都會高一些，但也不是高出太多，因為有錢人都會把孩子送到私立學校，那裡不僅教學環境好，學生和家長的交際圈也很高級。另外，再說一句，父母在英國沒有居民身份的中國孩子只能申請英國的私立小學和中學，好的私立學校不是有錢就能上的，入學考試和申請都非常費勁。我們一個英國同事，孩子今年剛四歲，前一陣他興奮地和大家宣布：我女兒被錄取了，她獲得三年後進入Dragon School 的資格！ (牛津龍小學是一個特別特別厲害的私立學校，住宿生學費一年要近三萬英鎊) 為啥這麼貴的學校三年後才有位置，他當時卻比中彩票還開心? 英國就是這樣，好小學是需要提前申請，等上幾年才能有位置的。中國家長若想把孩子送到英國頂尖的私立初高中，一定儘早惡補英語並培養一項文體特長，申學校的時候這些太有用啦。感慨現在當小孩真辛苦，我四歲的時候有幼兒園上就已經很洋氣了，母親大人當時就兩個要求：1 不要每天尿床 2 坐自行車後面的時候不要把腳伸到輪子里去。

對於從大開發商手裡買公寓的投資者，要留意一下你買的是整個項目裡面的第幾期。這個和中國的情況很相似，開發商拿一大塊地建小區，分好幾期賣。為了保證房產銷售，他們通常會採取逐期提價的策略：第二期的售價總比第一期高一些，第三期又比第二期高一些，這樣不僅買了房的人覺得值，不會鬆手，準備買的人也會受到漲價的誘惑，果斷掏錢。對於投資型房產來說，最好選擇前面幾期的房子入手，因為越到後面，開發商抬價的空間越小，加上之前買房人讓出來的准現房也多了，你以後出手時候的盈利空間就受限制了。如果你是炒樓花，這個就尤其重要。個人炒樓花有風險我們不建議做，如果大家對炒樓花概念還不熟悉，我們以後可以單拿出一期來講。

除了這些，投資英國房產還有個特別重要的東西要看，就是價格周期。市場化程度高的歐美樓市是有周期性的，有人說7年一輪迴，也有人說18年一輪迴。我個人比較青睞18年周期論 , 這個理論著實有些學術分量，也成功預測過2008年房市下跌，大概就是：就像人的壽命一樣，土地/房價會經歷18年左右的盛衰輪迴，這18年的周期分為三個階段：前7年6-7%的緩慢增長，然後短期的下跌調整，接著是10%以上的7年瘋長，最後是4年的價格大幅下跌。

對於投資者來說，房產周期可以在宏觀層面幫助咱們判斷買入和賣出的大概時間點。比如買房的時候，要避免卡在下跌拐點之前給別人當接盤俠，也不要在小幅調整的時候就坐不住，錯過大漲的階段。這個話題特別大，要說的很多，篇幅所限，咱們下周繼續聊。

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