第二回:英國的「以租養房」投資

懶得讀?點擊收聽朗讀版,只要不到9分鐘哦。

第二回:英國的「以租養房」投資【MP3_聲音_錄音】免費在線收聽|下載-喜馬拉雅fm

上一回我們聊了槓桿,精明的投資人可以藉助貸款購買有上漲空間的房產,放大收益。

在英國買房可以辦兩種貸款,自住用房的貸款本息一起付,和咱們國內差不多。另一種叫 Buy-to-Let mortgage「以租養房」型貸款,在英國做房產投資一定要知道它。以租養房, 顧名思義,就是是買一套房,用租金來償還月供和其他費用。值得注意的是,以租養房大都是貸款期內只還利息,叫 interest only,本金要等貸款期結束時一次性還清。

比如,你問銀行借了一筆 50萬英鎊的interest only, 假設年利率5%,你每年只需還 50 X 5% = 2.5萬的利息,每個月大概2,080 磅。貸款期滿後,你再把50萬的本金一次性還給銀行。 (這裡為了講起來容易,咱們先忽略所有的稅費)

對比本息一起還的貸款,英國叫repayment mortgage。同是50萬英鎊,假設5%年利率,還款期放到最長的25年,你每個月要還大概2,930磅,比 interest only 每月要多還近1,000磅,不過好處是等到25年期滿你就不欠銀行本金了。

咋一聽起來,interest only 很不合適,期滿後還得自己想辦法還清本金,而且利息累積起來也要比本息一起付的repayment多一些。

的確,如果是長期持有的自住房,當然本息一起還合適。但是作為投資型房產,interest only 絕對更有優勢,原因有三 :

首先,從長期看,通貨膨脹會幫你解決一大部分問題,25年以後的50萬肯定沒 有現在的50萬值錢。

其次,投資型的房產大都是要等漲價後賣掉賺取價差的,而你欠銀行的本金不會因為房價上漲和通脹而變。

第三,也是最重要的,就是現金流。以租養房一定要保證每個月帶來正現金流,如果你投資的所有房子都要每個月要從自己腰包里添錢,會很影響生活質量。Interest only 的月供比本息一起還的低很多, 這樣就可以保證房子的月租覆蓋貸款和其他費用,不給你帶來額外花費。

舉一個真實 的例子:我們一個客戶準備在倫敦 Canary Wharf 金絲雀碼頭投資個一居室。房子本身45萬英鎊,買房要交一個2.6萬的印花稅和2,000 磅的律師費,我們為了簡便計算,就用個整數50萬。 他申請了LTV 50% 的 Buy-to-Let 貸款, 也就是貸款額是房子總價的50%,自己首付25萬 。按照他目前的情況,銀行出了如下的評估,前5年大概他每個月還700英鎊利息。

這一個非常適合利用槓桿效益投資的房產。金絲雀碼頭目前10萬白領,很多從事金融行業。客戶要買的這個51平米的公寓離金融中心和地鐵站走路不到10分鐘,非常好租。目前看,相似的公寓在rightmove上大概每月能租1,300-1,500磅,咱們保守估計1,300磅。 (對了,推薦兩個英國版的搜房網rightmove.co.ukzoopla.co.uk ) 。

客戶人在國內,所以這個房子要給中介做出租託管,費用大概是租金收入的10%。新公寓出問題比較少,不過我們還是要預估一筆維修費用,一般公寓為房租的5%,獨棟小樓10%,當然實際情況要看房子和運氣。保守起見,我們再假設一年一個月的空房期,也就是每年收11個月租子。

算下來,客戶每月的營收是這樣的:

所以,還了房貸和其他費用之後,這個房子每年至少能給客戶帶來4,455磅的正現金流,按照8.5的匯率,大概37,800 人民幣,夠他養車加油的了。

精彩的還在後面:

剛才提到,這個公寓位於金絲雀碼頭,相當於上海的陸家嘴,北京的金融街,附近房源本來就供不應求,未來10年這裡還要增加6萬上班族。還有,到2018年,這塊會開一個Crossrail (橫貫城鐵)的大站點 。曾經聽一個中介跟客戶說:「Crossrail 沿線的房產必須要買,價格一定翻倍。」 我覺得這個說法有點忽悠,目前官方預計Crossrail 新站點開通會讓站點1.2公里範圍內的住宅價格在現有漲幅基礎上再漲25%,舉例說,如果這個地段房價本來就要漲10%, Crossrail 會讓房價上漲10%+25%=35%。

過去5年金絲雀碼頭附近的公寓漲了大約50%,考慮到未來 Crossrail 的開通和在職人口大幅增長,我們可以很自信預計這個 50萬的公寓5年後價格升至75萬英鎊。

客戶5年後賣房的時候,他的總體收入是這樣的:

別忘了,整個過程,他的實際投入就是買房子時候的首付25萬英鎊。也就是,他用5年的時間和25萬的本金,賺來了27萬利潤,年回報率超20%,趕上股神巴菲特了。而且所有的租賃及維護工作都委託給了中介,他除了一買一賣走走手續,並不用佔用自己太多時間和經歷。

英國有不少當地人和華人用這種 Buy-to-Let 方法全職炒房,這種方法可以行的通的三個最重要的前提:

  1. 英國的房租回報率比較高,房租可以做到覆蓋貸款和其他費用

  2. 銀行允許這種以租養房只還利息的貸款

  3. 很多地段,比如倫敦,房產因供不應求,價格上漲趨勢穩定

英國是允許外國人申請以租養房貸款的,對簽證之類沒有要求。但是申請 Buy-to-Let 貸款對申請人的財信狀況和房租收入有門檻,大多銀行或借貸機構對於外國人申請 Buy-to-Let 貸款的要求如下:

  1. 最低貸款額 25萬英鎊

  2. 最高能貸房屋全款的 60% (LTV 60%)

  3. 月租收入要高於貸款月供25%(貸款利率按5%算)

  4. 提交英文版的能證明申請人經濟實力的文件

這些東西比較細碎就不多講,大家有問題可以留言給官微要詳細資料。作為海外投資人,最好聯繫一個靠譜的投資顧問,協助你料理整個投資過程。

最後,給大家講一個我們單位的新八卦:

坐我旁邊的英國同事,脾氣好,做事靠譜,稍微有點口吃。這人總受她老婆欺負,結婚這麼多年,每月都往家裡交3,000英鎊,老婆還不管飯。最近老婆變本加厲,要休了他,還不許他看望女兒。於是我們好脾氣同事爆發了,要絕地反擊,爭奪撫養權。琢磨了一個禮拜,終於想到了制服惡妻的把柄。猜猜用的什麼狠招?原來她老婆自己住的房子買房時申請的Buy-to-Let貸款,在英國,如果自住的房申請以租養房貸款算是mortgage fraud 貸款欺詐,若被舉報,銀行可以要求借款人立刻還清貸款否則就權把房子收回去。

因為想搭房價上漲的順風車,英國申請 Buy-to-Let 貸款用於自住房的人不少。不過我建議大家不要這麼做,至少自己住的時候不要被別人發現。

今天就聊這麼多,咱們這個專欄大概每周更新一次。下期想聽啥?歡迎發微信到 lili_zhao_beijing 告訴我。


推薦閱讀:

第十一回:在英國買公寓和國內有何不同

TAG:英国 | 英国房产 | 海外房产投资 |