第二回：英國的「以租養房」投資
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上一回我們聊了槓桿，精明的投資人可以藉助貸款購買有上漲空間的房產，放大收益。
在英國買房可以辦兩種貸款，自住用房的貸款本息一起付，和咱們國內差不多。另一種叫 Buy-to-Let mortgage「以租養房」型貸款，在英國做房產投資一定要知道它。以租養房， 顧名思義，就是是買一套房，用租金來償還月供和其他費用。值得注意的是，以租養房大都是貸款期內只還利息，叫 interest only，本金要等貸款期結束時一次性還清。
比如，你問銀行借了一筆 50萬英鎊的interest only, 假設年利率5%，你每年只需還 50 X 5% = 2.5萬的利息，每個月大概2,080 磅。貸款期滿後，你再把50萬的本金一次性還給銀行。 (這裡為了講起來容易，咱們先忽略所有的稅費)
對比本息一起還的貸款，英國叫repayment mortgage。同是50萬英鎊，假設5%年利率，還款期放到最長的25年，你每個月要還大概2,930磅，比 interest only 每月要多還近1,000磅，不過好處是等到25年期滿你就不欠銀行本金了。
咋一聽起來，interest only 很不合適，期滿後還得自己想辦法還清本金，而且利息累積起來也要比本息一起付的repayment多一些。
的確，如果是長期持有的自住房，當然本息一起還合適。但是作為投資型房產，interest only 絕對更有優勢，原因有三 :
首先，從長期看，通貨膨脹會幫你解決一大部分問題，25年以後的50萬肯定沒 有現在的50萬值錢。
其次，投資型的房產大都是要等漲價後賣掉賺取價差的，而你欠銀行的本金不會因為房價上漲和通脹而變。
第三，也是最重要的，就是現金流。以租養房一定要保證每個月帶來正現金流，如果你投資的所有房子都要每個月要從自己腰包里添錢，會很影響生活質量。Interest only 的月供比本息一起還的低很多, 這樣就可以保證房子的月租覆蓋貸款和其他費用，不給你帶來額外花費。
舉一個真實 的例子：我們一個客戶準備在倫敦 Canary Wharf 金絲雀碼頭投資個一居室。房子本身45萬英鎊，買房要交一個2.6萬的印花稅和2,000 磅的律師費，我們為了簡便計算，就用個整數50萬。 他申請了LTV 50% 的 Buy-to-Let 貸款， 也就是貸款額是房子總價的50%，自己首付25萬 。按照他目前的情況，銀行出了如下的評估，前5年大概他每個月還700英鎊利息。
這一個非常適合利用槓桿效益投資的房產。金絲雀碼頭目前10萬白領，很多從事金融行業。客戶要買的這個51平米的公寓離金融中心和地鐵站走路不到10分鐘，非常好租。目前看，相似的公寓在rightmove上大概每月能租1,300-1,500磅，咱們保守估計1,300磅。 (對了，推薦兩個英國版的搜房網http://rightmove.co.uk 和 http://zoopla.co.uk ) 。
客戶人在國內，所以這個房子要給中介做出租託管，費用大概是租金收入的10%。新公寓出問題比較少，不過我們還是要預估一筆維修費用，一般公寓為房租的5%，獨棟小樓10%，當然實際情況要看房子和運氣。保守起見，我們再假設一年一個月的空房期，也就是每年收11個月租子。
算下來，客戶每月的營收是這樣的：
所以，還了房貸和其他費用之後，這個房子每年至少能給客戶帶來4,455磅的正現金流，按照8.5的匯率，大概37,800 人民幣，夠他養車加油的了。
精彩的還在後面:
剛才提到，這個公寓位於金絲雀碼頭，相當於上海的陸家嘴，北京的金融街，附近房源本來就供不應求，未來10年這裡還要增加6萬上班族。還有，到2018年，這塊會開一個Crossrail (橫貫城鐵)的大站點 。曾經聽一個中介跟客戶說：「Crossrail 沿線的房產必須要買，價格一定翻倍。」 我覺得這個說法有點忽悠，目前官方預計Crossrail 新站點開通會讓站點1.2公里範圍內的住宅價格在現有漲幅基礎上再漲25%，舉例說，如果這個地段房價本來就要漲10%， Crossrail 會讓房價上漲10%+25%=35%。
過去5年金絲雀碼頭附近的公寓漲了大約50%，考慮到未來 Crossrail 的開通和在職人口大幅增長，我們可以很自信預計這個 50萬的公寓5年後價格升至75萬英鎊。
客戶5年後賣房的時候，他的總體收入是這樣的：
別忘了，整個過程，他的實際投入就是買房子時候的首付25萬英鎊。也就是，他用5年的時間和25萬的本金，賺來了27萬利潤，年回報率超20%，趕上股神巴菲特了。而且所有的租賃及維護工作都委託給了中介，他除了一買一賣走走手續，並不用佔用自己太多時間和經歷。
英國有不少當地人和華人用這種 Buy-to-Let 方法全職炒房，這種方法可以行的通的三個最重要的前提：
英國的房租回報率比較高，房租可以做到覆蓋貸款和其他費用
銀行允許這種以租養房只還利息的貸款
很多地段，比如倫敦，房產因供不應求，價格上漲趨勢穩定
英國是允許外國人申請以租養房貸款的，對簽證之類沒有要求。但是申請 Buy-to-Let 貸款對申請人的財信狀況和房租收入有門檻，大多銀行或借貸機構對於外國人申請 Buy-to-Let 貸款的要求如下:
最低貸款額 25萬英鎊
最高能貸房屋全款的 60% （LTV 60%）
月租收入要高於貸款月供25%（貸款利率按5%算）
提交英文版的能證明申請人經濟實力的文件
這些東西比較細碎就不多講，大家有問題可以留言給官微要詳細資料。作為海外投資人，最好聯繫一個靠譜的投資顧問，協助你料理整個投資過程。
最後，給大家講一個我們單位的新八卦：
坐我旁邊的英國同事，脾氣好，做事靠譜，稍微有點口吃。這人總受她老婆欺負，結婚這麼多年，每月都往家裡交3,000英鎊，老婆還不管飯。最近老婆變本加厲，要休了他，還不許他看望女兒。於是我們好脾氣同事爆發了，要絕地反擊，爭奪撫養權。琢磨了一個禮拜，終於想到了制服惡妻的把柄。猜猜用的什麼狠招？原來她老婆自己住的房子買房時申請的Buy-to-Let貸款，在英國，如果自住的房申請以租養房貸款算是mortgage fraud 貸款欺詐，若被舉報，銀行可以要求借款人立刻還清貸款否則就權把房子收回去。
因為想搭房價上漲的順風車，英國申請 Buy-to-Let 貸款用於自住房的人不少。不過我建議大家不要這麼做，至少自己住的時候不要被別人發現。
今天就聊這麼多，咱們這個專欄大概每周更新一次。下期想聽啥？歡迎發微信到 lili_zhao_beijing 告訴我。
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