買房後上家就不遷戶口，怎麼辦？

電視台說，寶山楊先生夫婦10年前買下房子，現在上家的戶口還在房子里，當初設置2萬元的尾款根本無法阻止上家的無賴。

這主要就是因為：我國遷戶口必須由本人同意併到派出所辦理手續，沒有強制遷移的機制。

那麼，買家是不是就沒有辦法了？

到底要不要上家遷戶口？

某笆網上網友們七嘴八舌，列出了上家不遷戶口的危害——

1、中、小學生學籍被占；

2、拆遷補償糾纏不清；

3、影響房屋價值。

但仔細分析，這些所謂危害不太站得住腳：

首先，現在上海各區入學很多都要求戶口在其中3年、5年，熱門小學肯定需要房產證和戶口共同排位的，所以如果上家三五年內已有學童，那遷不遷戶口買家都無法入學；若是上家期待賣房後還能入學，那買家的房產、戶口齊全肯定排位在前；

其次，商品房的拆遷補償肯定是以產權人為主要對象的，即使考慮空掛戶，那也得是有親屬關係的，所以上家也以此獲得拆遷的可能很小；

最後，影響房屋價值這個確實會發生，說不定很多買家一聽就會避開，比如楊先生夫婦遇到的情況。

總結下來，雖然前兩項危害發生的可能性不大，但最後一項危害確實是實打實的，所以要求上家遷出戶口應該是買房合同中的必選項。

從什麼時候督促遷戶口？

事實上，鑒於買房時發生了不少上家的上家的戶口還在其中的情況，所以買房人最好在簽合同之前就去派出所查明房屋的戶口情況，了解清楚才能有的放矢。

（不過，如果真的存在上家的上家的戶口，那麼以下方法是不管用的。）

簽合同時，應該根據對方的戶籍情況設立更高的尾款。

為什麼是尾款而不是違約金呢？這是因為合同法中有規定，如果違約金高於實際損失，對方可以要求降低違約金。也就是說，如果你無法證明對方不遷出戶口對自己造成了很大的損失，違約金定得再高都沒用。

實際上，法院的案例中，不少都是判買家降低違約金，還有一審判12萬二審再降到5萬的案例，也就是說戶口未遷出，的確構成違約，但是法院一般都認定違約情節很輕，違約金也就在5萬左右（最遲為去年的判例）。

因此，適當提高針對戶口遷出的尾款，最好定到10—20%，這是督促上家履約的關鍵。如果楊先生夫婦當年留了10萬尾款，相信上家當時不會那麼輕易放棄。

遷戶口時，應該去派出所將對方戶口「凍結」起來。

這是一個預防損失繼續擴大的方法——一般來說，即使上家不遷戶口，買家的戶口也是可以遷進去的。作為房屋所有人，買家可以去派出所把原來的戶籍變成「凍結」（裡面的人只能往外遷，不能把新人遷入），然後再辦一本戶口在房子下。這項業務拿房產證和身份證去辦理就行了。

持續不遷戶口，應該向法院提請訴訟補償自己的損失。

對不遷戶口的上家提請訴訟，目的之一自然就是獲取違約補償，但更重要的是讓法院對持續性違約狀態進行確認，從而真正督促上家遷出戶口。

在中國裁判文書網，周到君看了幾十個相關案例，基本上都能確認上家違約，而且判處的違約金大部分都是一個定額，一般還會對「判決遷出戶口」的要求予以駁回。

但周到君也發現了一個案例，法院判處違約金自某日開始直至遷出戶口之日為止。

雖然這個金額相比買家以前要求的降低了不少，但法院的判決實際確認了持續性違約的狀態。而且如果不能及時給付，還要加倍支付利息，以及遲延履行金。

這個案子怎麼了結的？上家在提請上訴之後不久就撤回上訴，與買家和解了。

參考法條：

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條

當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。

《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條

被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。