【驗房攻略】如何給毛坯新房做「體檢」

現在房屋出現質量問題屢見不鮮，業主維權之路漫長而窩火，你家的新房會不會也出現種種問題?極少數人知道可以請專業驗房師給新房做個「體檢」。但驗房師是如何工作的?如果自己驗房，需要注意哪些地方?驗房過程中常常會發現哪些質量問題? 今天,就給大家分享一下從業多年來總結的毛坯房驗房經驗，希望對大家收房時驗房有所幫助。

為什麼要驗房?

檢查驗收自己購置的房屋是法律賦予業主的神聖權利，業主有權獲得符合國家規範要求的合格商品。一般的商品國家都要求三包(修理、更換、退貨)，我們買的商品房最起碼也有兩包(修理、退貨)。

專業的驗房工具

根據多年來的驗房實踐經驗總結來看，房子的各種問題是客觀存在的，問題種類多，或大或小，或多或少，基本上每套房子都有這樣或那樣質量問題。如果能在交房前發現問題，能很大程度上避免日後的糾紛和維權難。

下面將為大家詳細介紹檢驗毛坯房的一些注意事項。

毛坯房檢驗項目

查驗合同核定面積

確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同，一般如與實際測量面積誤差在3%之內，不予考慮，誤差超過3%的，以雙方簽訂合同的賠償約定為準。建議與開放商約定房屋面積與實際測量面積誤差為2%，最好不超過5%。

如果開放商合同面積誤差是超過5%那建議最好換個開發商選擇其他樓盤。

一、入戶門

關鍵詞：表面、拉手、牢固、鎖具、垂直度、密封性、貓眼、門框灌漿、國家標準

檢查門的情況

(1)檢查入戶門品牌規格是否與合同約定一致；約定為防盜門的應達到防盜門國家標準;（見度娘）

(2)檢查門扇表面是否有劃痕、碰傷、鏽蝕等嚴重影響美觀的現象;

(3)檢查門扇安裝是否垂直;

(4)檢查門框是否灌漿飽滿，門框封口飾蓋是否齊全;鉸鏈有無明顯鏽蝕;門框安裝是否垂直;(若為木門則檢查門套的觀感及安裝質量)

(5)檢查門開啟關閉是否順暢靈活，有無異響;關閉是否嚴密;

(6)檢查鎖具、執手安裝是否牢固;鎖舌使用功能是否正常;

(7)檢查貓眼、門鈴等配件安裝是否齊全，外觀使用功能是否正常;

(8)檢查門開啟時，執手是否撞牆。是否有「門打架」的現象;

二、強弱電

關鍵詞：等電位、插座相位、開關迴路、漏電保護、電錶規格、弱電進戶

檢查強、弱電

(1)檢查電錶是否安裝到位，電錶規格是否符合要求，記錄電錶起始度數;

(2)檢查對講系統線路是否到位，對講系統功能是否正常;安裝是否垂直;

(3)檢查照明是否通電，插座是否通電，接線是否正確。

(4)檢查配電箱盒蓋外觀是否完整，配件是否齊全，安裝是否垂直，高度是否合理，預留空開位數是否齊全;

(5)檢查室內有無通電;

(6)檢查弱電箱盒蓋外觀是否完整，安裝是否垂直，配件是否齊全，合同約定的弱電線路是否到戶;

(7)檢查電閘及電錶其是否能控制室內的燈具及室內各插座，檢查開關、插座的牢固程度。

(8)檢查強電弱電垂直距離是否超過一米，否則日後會影響電視的收看效果。

(9)通過拉閘後戶內是否完全斷電，戶內有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電錶其是否能完全控制室內電源。

第三、給排水

關鍵詞：煙道、煤氣表、水表、水壓測試、管道滲漏、管道坡向、地漏、阻火圈

檢查廚衛、陽台排水管

(1)檢查水表是否安裝到位，水表前後接頭有無滲漏現象;記錄水表讀數;

(2)測試水壓大小是否合理，有無水壓偏大或偏小的情況;(要求有適合上水壓表的介面)

(3)倒水測試所有地漏是否通暢；(應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水)。儘可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。

(4)檢查廚房、衛生間、陽台的排水管是否完整，有無破損;

(5)檢查樓上的排水管檢查口封蓋是否齊全，有無滲漏;

(6)檢查給水方面的注意事項，主要是看房間的各個水管的龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，(包括樓道里的管道井中的水龍頭)。

(7)檢查廚房、衛生間排水立管是否分開設置;

第四、陽台欄杆

關鍵詞：高度、豎桿間距、護欄玻璃

對陽台的各種檢查

(1)檢查陽台欄杆高度是否滿足規範要求;欄杆高度不應小於1.05米，高層建築欄杆高度應適當再提高，但不宜超過1.20米。

(2)檢查陽台欄杆豎向間距是否滿足規範要求;欄杆豎向間距是要求凈空間不大於11cm。

(3)檢查陽台欄杆安裝是否牢固;

(4)檢查陽台欄杆是否需要有防攀爬措施;

(5)檢查陽台是否存在容易翻越入室的安全隱患;

(6)檢查陽台護欄玻璃是否符合規範要求;

第五、廚房

(1)檢查門洞尺寸是否符合規範要求;邊長和方正對角誤差允許在2MM以內。

(2)檢查燃氣管道，燃氣表是否到戶，安裝到位;

(3)檢查排水管是否按規範要求安裝阻火圈;

(4)檢查通風開口面積是否滿足設計規範要求;

(5)檢查煙道孔、止回閥是否齊全;檢查煙道表面有無裂紋;

(6)檢查天棚質量;

(7)檢查樓地面質量;

第六、衛生間

(1)檢查門洞尺寸是否符合規範要求；

(2)檢查等電位聯結端子箱是否符合規範要求；

(3)檢查排水管是否按規範要求安裝阻火圈；

(4)檢查是否預留排氣通道，應設置集中排氣道的情況是否按規範設置，開孔、止回閥是否齊全;檢查排氣道表面有無裂紋；

(5)檢查衛生間地面滲漏情況;(需要自家及樓上提前24小時做好閉水，驗房時樓上樓下的門均應打開)

(6)檢查天棚質量；

第七、牆面

關鍵詞：空鼓、裂縫、脫層、爆灰、陰陽角、外牆裂紋

(1)檢查牆面是否存在大面積空鼓現象;(如果牆體有空鼓現象，而在後期裝修施工時沒有發現，就有可能導致刷完塗料後出現裂紋現象，時間久了會掉牆皮，如果是貼瓷磚，那麼空鼓的牆體掛不住瓷磚，時間久了就容易掉下來。如果地面有空鼓現象，我們在後期裝修時直接鋪上地磚，在日後生活中地磚就會因為受力不均而破裂)

(2)檢查牆面是否有裂痕、是否有外漏的鐵絲網、鋼筋。

檢查牆角是否有陰陽角

(3)平整度，一般牆面平整度和陰陽角垂直度不大於5MM對於毛坯房來說就可以正常驗收；(如果土建牆面的平整度和陰陽的垂直度偏差過大，那麼後期裝修的時候就需要增加人工和材料的成本進行找平）

(4)檢查外牆是否按合同約定和國家相關要求有保溫措施；

檢查窗戶、陽台、衛生間、廚房水漬

(5)檢查外牆有無水漬(建議下大雨後檢查)

第八、天花板

關鍵詞：空鼓、裂縫、脫層、爆灰、陰陽角、外牆裂紋

1.檢查天花板有無明顯裂紋(主控項目)、銹點;

2.檢查平整度，平整度誤差要求在1CM以內；

3.檢查天花板是否有水印。

第九、樓地面

關鍵詞：空鼓、裂縫、起砂、坡度、平整度

(1)檢查地面是否存在大面積空鼓現象;有無明顯裂紋、起砂現象;

(2)檢查平整度，水平度,想查看樓地面是否平整，只需要用長尺(或者帶有水平的專用靠尺)，靠地面，檢查是否平整，一般地面平整度不超過2CM對於毛坯房就可以正常驗收。

第十、門窗

關鍵詞：窗檯高度、外窗滲漏、門窗開啟、玻璃完整、密封性、五金件、滴水線、密封膠、安全玻璃

(1)檢查窗檯高度，護欄安裝是否牢固，完整，無變形，不妨礙窗扇的開閉;

(2)外窗框邊是否有水漬(建議下大雨後檢查);

(3)窗框安裝是否牢固，與牆體邊緣對照，窗面與牆面平行。窗框是否有劃痕、磕碰、變形。

(4)開啟扇數和面積符合國家相關規定。

(5)紗窗無下垂，可正常平順開啟，無阻擋，紗窗無破壞，無明顯鬆弛，鎖扣靈活。

(6)檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發現異常，抓緊找開發商解決，這個是非常需要你們注意的事項，特別是各個房間的門窗都要仔細檢查好，避免不必要的破財。

(7)門窗啟閉、玻璃完整、密封性、五金件、滴水線、密封膠、密封條;檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。否則會有風進入房內，特別是在寒冷的北方，那麼在冬天你們就慘了。

第十一、幾何尺寸

關鍵詞：凈高、開間、大小頭、高低梁

(1)檢查有無房間不方正，對角誤差不大於1CM。

檢查凈高差

(2)檢查凈高差(每個房間測量4～5個點)極差是否在允許範圍,作為樓房的建築高度規定一般在2.8米，實際高度不能低於2.6米，層高3米的實際高度不能低於2.75米，但是住宅層高不能低於2.8米。

(3)檢查構件有無明顯大小頭影響美觀的情況;

第十二、空調孔

首先要查問客廳、南、北卧室的空調機位和孔洞。特別是在檢查空調孔時，一定要看是否里高外低。如果是外面高裡面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發現這個問題，堅決要求物業把原來的口子堵上，並重新打孔。

備註，如果是裝修房，查驗項目（裝修房結合實際裝修程度檢查）

1、房間成品門，2、吊頂工程，3、牆面、頂面乳膠漆工程（裱糊工程），4、木器製作工程（鞋櫃衣櫃等），5、牆地磚鋪貼（部分為石材，）6、木地板安裝，7、廚房設備安裝，8、衛浴設備安裝，9、電氣配置。

驗房注意事項：驗房是很重要的，也許有時候你的疏忽會出現更多的問題。為了更有效的防止漏了項目，現列出一個驗收清單。

1、驗明竣工備案證真偽再驗房;

2、最好大雨後驗房檢查滲漏水；

3、入戶門關係安全要重查強度；

4、牆面地面空鼓、開裂最常見；

5、門窗關閉要嚴密，使用要方便；

6、上下衛生間是否滲漏最關鍵；

7、路通、水通、電通、燃氣通；

8、管道要完好排水通暢無堵塞；

9、陽台、窗檯欄杆安裝要牢固；

10、空調機位孔每個房間不能少。