小白如何在北京買房——如何開啟看房、選房之路（系列第二篇）

計劃在北京買房，但又不知道怎麼入手、怎麼看房的小白們。如果你是高手就不用看啦~

本文是系列文章，包括：

第一篇：如何評估自己是否能買房、北京買房門檻有多高（鏈接地址）

第二篇：如何開啟看房、選房之路（如何劃定區域、怎麼看房、戶型分析、交易步驟）

第三篇：什麼在影響北京地區的房價

第二篇：如何開啟看房、選房之路

本質就是邁開腿多實地看房，張開嘴多打聽情況，有取捨的選擇。

一、北京這麼大，我應該買哪裡的房子

我的個人建議是結合你的需求來：在買房預算限制內，先選區域，然後選合適的小區，將小區的房子情況都實地看一遍，保持關注該小區，有合適的房源就出手。

每個人買房的需求各異，有的人關注未來升值空間大、有的關註上班便利性、有的關注交通等。不論你選擇最看重什麼，都需要聚焦選定的片區，否則全北京範圍看房並持續關注會消耗掉太多精力，過多的信息會讓人更難選擇。

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選好片區後就需要實地去看房了，片區內各式各樣的小區都如果時間允許都去看看，一定要多看多看多看，慢慢的想買什麼樣的房子思路就很明確了。

預算越高，可選擇範圍越大，也意味著越高的看房量越大；預算越低，往往也意味著自己能夠選擇的範圍較窄。可以列表列出買房考慮的因素，針對自己多重需求，有所取捨排出優先順序順序。

比如我，我不想花費太多時間在路上，不想去擠沙汀魚罐頭般的地鐵，看重交通生活便利性，同時考慮互聯網行業工作便利性（家裡那位互聯網行業），又想兼顧未來可能的學區。因此，我會選擇交通方便的房子，去大部分CBD都能控制在單程1小時內。首先我會選北京北面的大區域，我沿著地鐵線開始看房，從13號線、10號線，預計年底開通的16號線、8號線等周圍基本每個站點都實地看過，最後我放棄北苑、天通苑、回龍觀、西三旗、西二旗、惠新西街、安貞門、西壩河一帶，最後劃定知春路一帶（雙軌地鐵去哪兒都爽）、西北旺一帶（互聯網產業帶動）為主要下手區域。

二、我應該怎麼看房

看房時一般會關註：戶型、布局、樓層、裝修情況、是否硬傷。

• 戶型

北京市場逐漸形成了戶型的一些認知，該認知往往也會影響價格，如同小區的房子，南北通透的單價往往高於純北房屋單價。

按照優劣程度排序：

朝向角度：南＞東＞西＞北

通透角度：南北通透＞東西通透 （空氣能夠對流）

戶型朝向：

• 布局

這部分我也是新手，我的方式也比較簡單粗暴——房屋盡量方方正正，不要有浪費的面積（畢竟辣么貴的房價啊），客廳、卧室盡量分開實現功能，廁所廚房不要太太小（能夠各自實現全部功能）。

1. 什麼是不周正、有太多浪費面積（有折線、弧線、銳角），請見下圖：

3. 卧室需要肩負客廳功能，廁所廚房太小

市面上此類文章也不少，比如卧室隱私、動線靜線、空間布局等等，小白們可以搜索相關文章學習一下。【我在北京看二手房時（尤其是老房子），能夠不浪費面積已經很開心了，別的我就不奢求了】

• 樓層

對於高層樓房，一般次頂樓最貴，頂層容易漏雨，其他樓層價格差異不是特別大。

• 裝修情況

個人覺得，裝修是貶值的，是買家、賣家用來bargain的工具，不用特別在意。如果你想直接入住，那找個裝修好的也比較爽。

硬傷房範疇：商鋪樓上（嘈雜）、戶型過差（純北向、戶型不方正、浪費面積過大）、臨公路（吵）、臨鐵軌（吵）、臨高壓線變電站（開窗切割電磁場）、臨垃圾場（惡臭）、周圍交通極擁堵、無電梯樓房頂層……

儘可能規避硬傷房，因為未來在出售時可能會消耗更多的時間、更低的價格才能賣出去。當然，買的時候也會便宜些。

三、交易步驟

如果你選擇了合適的房子，就準備和賣家談價格吧。市面上有些賣家是靠譜賣的，更多的賣家是不靠譜賣的。其實，每個時點每個小區可能靠譜賣的房源也就幾套以內，能夠清楚的判斷是否靠譜買房能夠幫助節約時間。個人經驗覺得換房、急缺錢的業主等是比較靠譜的。

買房交易完全辦完最短也需要2-3個月左右的的周期，整體流程如下：

第一步：簽署協議

簽署協議時需要支付一定訂金並簽署訂金協議。訂金多少由買賣雙方商議確定。對於買賣雙方而言，訂金高會增加違約成本；訂金低讓雙方都更有餘地，需要根據自己的情況確定對自己有利的訂金額。

買房協議非常重要，簽署買房協議時，需要重點注意什麼？

個人經驗覺得：

（1）注意房屋坐落地址（是否與看房一致）、賣方信息真實性、交易價款、定金、網簽價、首付價款等最關鍵的數。同時要求對方提供房產證、身份證、結婚證等原件並留存複印件。

（2）注意各個時間節點安排：賣方完成房屋核驗、買方完成資質審查、進建委做網簽、繳稅過戶、交房的時間節點安排需要注意。買房著急辦完，賣方著急拿到錢，因此一般一項完成後立即進入下一階段工作，過程中如果有拖延需要尤其留心，可能預示有情況出現。

（3）各種違約責任：一般會約定按照房屋的總價款的20%作為補償給守約方。如果賣方違約，還需要返還買房定金。違約金越高對賣方的約束力也會強一些，尤其在跳漲階段（如16年2-3月）尤其適用，適當的適用好這個武器增加對自己的保護。

（4）補充條款：買賣雙方提前溝通的各種約定一定要寫入補充條款中，同時約定違約責任。如賣方延遲遷出入口、房屋家電傢具交割、車位安排等。

結論：簽合同時一點要先小人後君子，做好各類情況的設想，並做好約定，一旦後面交易出現問題，合同就是最重要的武器。

第二步：賣方房屋核驗、買方資格審核

房屋核驗是驗證房屋的真實性、抵押擔保情況等，辦理時間一般在10-30天，慢的話能夠接近2個月（丰台區）。

買方資格審查是審核是否具有購房資格，一般15天左右能夠搞定。

第三步：建委網簽

進入建委登記本次交易，最終會形成建委標準格式的房屋買賣合同。需要注意的是，此時建委合同價格的價格就是網簽價，該價格就是後續繳稅的基礎價。

第四步：銀行面簽（全款不需面簽）

有時銀行面簽可以與網簽同步進行，甚至在網簽之前開始辦理，但是銀行需要建委的網簽合同才能夠提交材料。

一般銀行會要求提供半年或一年銀行流水，月收入需要覆蓋2倍月還款才能比較順利的批貸。同時，尤其注意不要有信用卡違約記錄，不然也會增加不確定性。

第五步：繳稅

繳稅需要預約。對於交易特別擁擠的地區（大朝陽地區），預約繳稅號往往都在一個月後。

第六步：辦理過戶

熬了辣么久，終於等到此刻了。過戶號也許要提前預約，對於交易特別擁擠的地區可能還需要排隊一個半月。過戶後當天就能拿到房本。需要注意的是，根據合同約定，賣方要在約定時間內遷出戶口，如果對方拖著不遷出會在未來你賣房時帶來不利影響。

第七步：銀行辦理抵押貸款

剛拿到手熱乎乎的房本就要送去銀行辦理貸款抵押手續，商貸約1個月辦好，辦好後直接將貸款放給賣房業主，買方從此開始了負債纍纍的生活。

第八步：交房

交房不一定非在辦理抵押貸款完畢後，可根據買賣雙方協議約定進行。

根據自己的買房預算，結合需求劃定區域進行實地看房。看房過程中多打聽房子情況（交通規劃、學區情況、建築質量、周邊配套、是否有重大不利影響等）。看著看著就逐漸明白自己想要買什麼樣的房子了。

要注意的是，不要死死盯著非要買一個未來升值空間很大的區域，這個需要對北京樓市、發展規劃等各方面因素都非常非常熟悉的人才能做到，剛開始買房的小白們需要做很多積累還不一定能夠看準。所以能夠買一個歷史平均漲幅的房子就很好了。

下一期：什麼在影響北京地區的房價

我將從供求、政策、區域經濟、國際經濟情況由小到大進行系統性分析，幫助你更好的理解北京房地產情況。

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本人專註泛文化產業投資，買房是個人心得體會所寫，文章適合於計劃要在北京首次置業但又不知道怎麼做更省時省力的小夥伴。如果覺得不錯就請點個贊吧：）。

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