傅蔚岡：德國房價為什麼「沉睡」？|家族智庫

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當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，房價下降是一個大概率事件。

「資本全球化，商業無國界」是我們信奉的真理。

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德國房價為什麼能長時間保持穩定？

在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，國際經濟學界甚至用「沉睡」一詞來形容。有分析數據提到的：從1975年至2011年，德國房價平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英國、法國、義大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。

為什麼德國如此例外？大概有四個原因：高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來，在這四個因素中，只有支持自建房這一點可能是與降低房價有關。

我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎？顯然不能。因為稅收是成本，成本增加當然是會導致房價增加，而不是相反。只不過當房產供過於求的時候，這部分成本是賣方承擔，而當供不應求時，這部分成本由買方承擔而已。

不批大塊地給開發商也能降低房價？一般來說，大開發商的規模化經營往往能夠降低成本，也就意味著在需求不變的情況下，不批大塊地給開發商只會造成成本上升，進而推高房價，而不是相反。

至於鼓勵租房就能降低房價，更是無稽之談了。在德國租房者的利益受到法律的嚴格保護，就像德國民法典規定的那樣，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。是的，一旦租客與房東簽訂合同，那麼租客的利益就受到法律保護，但是這並不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子，更為可能的一個情況是：因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約，那麼房東會對房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時間。

事實上，對租賃市場的價格管制在相當長一段時間內也在美國等國家實施過，但是由於這種管制侵害了租客的利益，因此美國絕大多數的州都已經取消，美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管制法規。現在，美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制：加州、馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區。

既然這些因素都是在推高成本，為什麼德國房價在過去35年時間裡並沒有飛速增長？最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分，需求不旺。維基百科的數據顯示：1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以後，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口都是移民的結果。

由於房價是屬於典型的邊際撬動：如果101個人爭奪100套房子，那麼房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空間。我們可以想像一下，當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，房價下降是一個大概率事件。

由此可見，楊文將德國過去近40年的房價「沉睡」狀態稱之為德國政府增加成本的努力並不正確，如果以訛傳訛引入中國，會導致不少地區的房價更不理性。

原因很簡單，到目前為止中國的城市化率還只是超過55%，今後還是會有更多的人口進入城市，這部分人群對住房有著強烈的需求，如果在需求旺盛的時候控制供給和增加成本，房價只能是往天上走，而不是往下降。

最後需要提及的是，在2011年以後，德國的房價也開始上漲了。根據德國著名統計網站發布的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較於2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國房價依然呈現上漲趨勢。為什麼在人口基本面沒有發生大的變化的時候房價變了？因為歐盟貨幣寬鬆，為了對抗危機刺激復甦，歐洲央行把基準利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。為此，現在德國流行「混凝土黃金」這個名詞，意即房子就相當於黃金，有保值功能：由於存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。

「房產是個貨幣現象」這句話不假，連對租賃市場情有獨鐘的德國人都忍不住要買房了。此刻也能理解為何中國一線城市的樓市更具有保值功能呢。

不僅德國房價比中國穩定，就算拿國內樓市相比，重慶房價也僅為深圳的1/8，這是為何呢？

說起來誰也不會相信, 就像鱷魚不相信眼淚一樣, 中國人不會相信一套100平米的房子，能讓深圳人睡著了，還每天賺3萬元。這是人類世界歷史發展史上最驚人的一幕，它赤裸裸地展現在我們的面前，如果不是親臨其境，誰也不敢相信。

就在兩天前，我利用在深圳開會的時間，晚上獨自探訪深圳的多家房地產中介。我採訪三位深圳賣房子的小帥哥。

有兩位來自香港的朋友對我說，「深圳的房價已經逼近、甚至超過香港。」日本的朋友說，「東京的房價與這裡的房價相比，已經變得寒酸。」

再仔細一點，多數房子的建築面積都在100平方米以上，每平方米的售價是7到8萬。不過，請挺住！中介的小夥子告訴我，「窗上貼的價格是春節前的價格，從春節到現在，又上漲了30%」。

我指著一套房子問，「你這裡最便宜的一套是1000萬元，125平方米。你的意思是說，現在的價格已經是1300萬了嗎？」他說，「是的，絕對不是1000萬了，你現在買大概是1300萬，我最多可以跟賣主砍一點價，但不可能太多。」

我說，「這個125平米的房子，如果是換成套內面積，也只有100平方米。三個月不到，就漲了300萬，平均每天漲3萬多是嗎？」

賣房的小夥子說，「是的，年前漲的比這個還凶」。

我說，「這樣漲價你認為正常嗎？不怕房價有一天會掉下來嗎？」

小夥子說，「深圳這個地方，有錢的人多的去了。來買的人都是剛需。09年一次房價大跌，後來反彈的很厲害。後來的限購，把一些剛需給壓住了，現在才放鬆一點，房價立馬暴漲。要不是新的首付政策5月1號開始生效，這個房價還要漲。反正我們這些賣房的，肯定是買不起房子的。不過，許多人卻拚命的要買這邊的房子。」

深圳是一個年輕的城市，在四大一線城市中，一年前的房價還是最低的。不到一年的工夫，深圳平均房價已經超過廣州的一倍，也把北京和上海摔在了後面。

至於如何看待深圳的房價，網上有許多說法。我的一位朋友認為，北京上漲有其特殊的政治、經濟因素，因為北京有錢、有權、有資源的人，實在太多。全國嚮往北京的人也太多。中國最好的高校、研究機構、大型企業總部、醫院等資源非常集中，所以，北京房價必然上漲是有理由的。

但是，深圳房價過高卻缺乏一些基礎。論教育，醫療條件，政治資源，人才資源，人口數量，發展的根基，深圳都比不過廣州。而深圳房價超過廣州的一倍，實在有點離譜。人才可以選擇離開深圳，企業也可以選擇離開深圳。

因此，深圳的高房價，有可能是深圳今後可持續發展的致命之傷痛。

然而，就目前的情況來看，深圳1100萬人口，土地面積與香港相當，人均GDP已經超過台灣，直逼韓國。如果深圳還以7%以上的發展速度堅持10年，深圳人均GDP可能超過香港的今天。也就是說，如果深圳的土地面積不變，房地產的發展格局不變，深圳的房價超過香港是有可能的。

要讓房價趨於理性，首先，深圳政府要從土地供應與土地利用效率上面下功夫，還可以從農村的土地供應和產權方面下功夫，大力提高土地的供應量；其次，就是政府直接參与房地產建設，把經濟適用房的建設作為推動深圳經濟的進一步發展，也為解決深圳高房價的問題，做出應有的努力。

在重慶，人均GDP雖然只是深圳的三分之一，但是這裡的房價是深圳的八分之一，人均可支配收入是深圳的40%。不管從哪個角度考慮，重慶的房價比深圳要合理的多。而重慶之所以有今天相對比較低的房價，就在於土地供應、地票，以及經濟適用房的大力建設等方面，一直走在中國所有大都市的前面。

中國要走出高房價的困境，可以借鑒重慶經驗，可以用長期的眼光，來看待經濟的發展。在房地產發展方面，香港不是中國大陸應該學的，深圳也不是其它城市應該學習的。試想，一個發達國家，每個家庭都為了一套房子而苦鬥終身，那還要發達幹什麼呢？

————現實世界的分界線————

作者介紹：傅蔚岡，先生

上海金融與法律研究院研究院、執行院長

學者、專欄作家。

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