如何看待紐約High Line景觀項目引起的綠色高檔化（Eco-gentrification）？
High Line的故事，恰好反映大型都市綠化項目的問題：儘管綠化項目本身旨在惠及社區，成功的綠化項目卻吸引了大量訪客，令社區走向高檔，本來的居民被迫遷出，換成更有能力負擔的外來者。有論者形容這個現象為「綠色高檔化」（ eco-gentrification）。
過去幾年，隨著「反高檔化」的討論日趨熾熱，大家也正在反思，大型綠化計劃帶來的潛在問題。到底甚麼規模的綠化，才可以達到顯著效果，而不致影響本來社區的社會經濟生態。有學者就主張「恰到好處」（just-green-enough approach）作為綠化項目的方針：綠化不需要大型，需要居民參與規劃，更要避免造成「奇觀」效果，以免令社區高檔化。相關報道：The dangers of eco-gentrification: what"s the best way to make a city greener?
我嘗試著從以下幾個方面理解議題：
1.景觀本身的「受眾特性」很可惜的是，景觀綠化本身就具有「高檔」的受眾選取取向。從政治正確的角度來講，綠色景觀應當是屬於全體公民的，然而，前幾年國內的一份調研的確顯示：低收入群體在選擇住所時，看重的首先是——可想而知的——戶型和價格，吸引中等收入群體的重頭是地段、品牌、景觀和配套資源，而高收入群體會將對景觀和社區鄰里素質的考察排在首選。
我在母校時參與的一個課題中也對南京一個低收入社區調研過，當時這個社區旁邊大約不足200米就是鄭和公園，這個公園拋開設計水平不講，事實上很受市民歡迎。社區住戶大多工作在附近，但仍然只有很少人到過這個公園遊玩（公園免費），問及原因，大多是沒時間沒精力。
的確，如果錢賺的不開心，甚至糊口都存在問題時，對景觀的需求是極其次要的。景觀在需求層級中，本身即是高於一般的物質需求的。這種情況下，可以說，大型景觀設施足以形成足夠的社會效應，將中高收入群體吸納到社區階層和物質結構的更新中。景觀的這種社會效應是必然被決策層所關注的。
2.景觀的正面社會效應
城市的生命力在於城市的不斷的更新，永恆的理想城市只能是存在於空想中的烏托邦。一個社區不可能永遠屬於富人或窮人。一個城市的轉變或生長離不開這種能量的流動。以往發育自現代主義的城市規劃產生的許多問題：空心城市、貧民窟、中心城區邊緣難以更新的貧困圈等等。而近年來，從早期帶有典型性的魯爾區更新到90年代至今的更加大眾化的商街、水岸、城市廣場和公園改造，再到最新的從景觀啟動的新城區規劃，多元視角下的景觀更新用事實證明，景觀可以為城市帶來新的活力。坦白的講，這些景觀工程在積累社會財富、為一部分低收入群體提供工作的同時，也將更多的低收入群體向城市外圍「驅趕」。但從一個方面講，這是城市生長與更新的必然過程，這種過程不僅是正常的，也是正面的；從另一個方面講，貧民區也不是只有負面效應的，事實上，貧民區從一個層面上為城市的生長提供了土壤，也為城市的基礎設施提供了勞動力的支持，這個大家都懂的，我就不多講以免有歧視某些職業之嫌。同時貧民區也為從底層而來的新市民提供了第一個駐地和接入新環境的通道。這種對於城市貧民區的肯定觀點在西方學界也不是什麼新思想了，然而我實在忘了作者和書名……
3.景觀設施落地的可實施性
很多人可能覺得我在2.中講的都是些名詞口號式的東西，缺少具體辦法，車輪子話來回說像極了江湖騙子，那下面就講講我眼中景觀最偉大的地方。景觀即便有萬般好處，最終要建的時候還是要花錢的，一些有開發商的商業項目還好說，而很多時候，當地政府是無力擔負昂貴的大型公益景觀設施的。此時，從政策和規劃的策論角度講，就需要一種解決之道。絕大多數時候，採取的是多開發商合作、分期分段開發的模式。簡單講，大型景觀綠化工程本身就有抬升地價的目的，政府通過規劃中未來的景觀系統吸引地產開發商，拿分期地皮交易產生的持續財政收入，支持動遷、建造景觀設施，創造新的工作機會。地產開發商更加有底氣有信心的把房子賣給追求綠色生活且能負擔得起的消費者，同時激發新的商圈和旅遊產業，給地產消費投資者吃一顆保值的定心丸。
這個局面是多贏的。景觀設施終於建起來了，所有人的人居環境都提升了，政府臉上有光了，買房的買到了心儀的房子，開發商賺的盆滿缽滿，個體商發現新的商機。原有的產權擁有者得到一筆經濟賠付，無論是留下找到新的工作、置辦新的產業，還是在一個新社區開始新的生活，為子女後代謀求更好的生長和教育環境，都有了資本。
多贏零和遊戲？肯定不是，就像報道里提到的，房價會被炒上去，潛在的大量租房和買房者手裡的錢購買力必然下降，他們用自己未來多年的辛勤財富創造活動最終買了單，但也正因為有人買單，這整個系統才是成立的，否則這個由景觀啟動的整體規劃都會是失敗的，結局之一就是鬼城。這個策略不是完美的，但我找不到更好的替代策略。眾籌？太不靠譜了。事實證明最終拯救城市的不是出身於熱血平民的布爾查維克，而是能夠打出組合重拳的蝙蝠俠布魯斯韋恩。我想做過相關調研的都能理解我所提及的城市中缺少跟新動力來源的無力感。
走上這條路，亦或是維持社區的原貌，即便它是貧困暴力，污穢不堪缺乏希望的。現階段我們似乎必須在二者中做出選擇，這倒也有些DC漫畫中哥潭市的味道。最糟糕的不是這種選擇本身，而是選擇權不在社區居民手中，社區居民對於做出選擇也是麻木不仁的。
4.設計師所能觸及範圍的界限
政府也許是好大喜功的，但具備人文關懷的設計師們不難想出一個「適度綠化」的點子，而因為廣受文脈主義者批判的「現代主義之死」的慘痛教訓，設計師必然讓社區群眾參與到規劃中。這樣就是萬全之道嗎？我本人持負面態度，我所認識到的原因也在上面提到了。（1）低收入群體對於景觀的熱情與關注有限。
（2）因為缺乏專業的規劃知識造成不能理解景觀對於城市的整體意義，缺少長遠看待問題的能力（3）不清楚自己真正要的是什麼。（4）清楚自己要的是什麼，而恰恰又是最貴最好的，且自身不願付出也不願承擔任何損失。上世紀在拉美的一份調研中，當被問及你理想中的公寓住宅是怎樣時，低收入群體的回答是：你傻了吧？我想要的當然是帶花園的二層小樓。景觀方面，誰又能保證不會是這樣。（5）恰恰因為社區群體的自主，導致話語管道和實施手段的雙重喪失，難以吸引開發資金和設計方，沒錢沒力，啥都造不起來。
簡單的說，設計師可以改變很多，可以不斷在專業領域追求更加全面、包容、系統、科學。但設計師恰恰改變不了社會經濟的運行規律法則，以及，更重要的，人性。
5.反過來看高線，它有這樣幾個特殊之處：
（1）線形形態，容納量小，缺少對於本身體量與輻射服務範圍之間的考量。（2）最先並沒有從總體規劃層面啟動，而是啟動自相關團體的疾呼。（3）經濟和設計施工層面異常成功，成功到用極少的金錢帶來了「過於強大」的名片效應。（4）公園形式在世界上幾乎獨一無二。基於上面這些，我認為拿高線做靶子是不妥的，高線在運行模式、形態形式和名片效應上都有特殊性。
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總的來說，從一個極端事例論證，文章的立場是值得懷疑的。僅從對一時的、局部的、直接的現象的認識，而非從分析理解整體系統和長遠目的性來得出結論，不是恰當的理解問題的方法。
我想針對這個問題的討論應當避免這些吧。有知友提到的學術左傾我是非常認同的，這種帶有保守性質的思潮絕非第一次，然而幾乎每一次都因為空有思想而無代表作品而走向偃旗息鼓，大牛帶學生髮幾篇文章了事。原因無非是只有口號而無切入點，只研究現象學不觸及認識論方法論，只有文學性甚濃的定性呼籲而無科學的定量分析研究，缺少政策特別是經濟優惠政策的支持。我想克服了這些還是能取得豐碩的成就的。大型的景觀工程實質上就是建設綠色基礎設施（green infrastucture）。既然是基礎設施的建設，道理上就和建設管網，地鐵，學校，醫院類似，目的就是為了提升片區某一方面的福利，所以不可避免地會影響一個區域的社會經濟狀態。在社會發展非均質的前提下，大家都嚮往這些更好的福利，所以經濟手段就充當了這個篩選機制。受影響最大的，是項目選址附近長期生活的低收入者，他們往往不是物業持有人，是對成本變化敏感的租客。
這個問題很難完全由景觀項目自身解決。因為決定一個景觀項目對周邊地區影響的，除了是凝結在場地本身的特性，還有社會整體發展，經濟學，社會學，業態聚集，乃至人的觀念。所以為了減小「生態士紳化」而對景觀本身開刀，推行「去大型化」是一個可疑的做法。
建設綠色基礎設施，能夠幫助人類享受生態系統提供的若干好處，也就是生態系統服務（ecosystem serivces）。生態系統服務本身包含四大類，地球功能支持，生物產品提供，環境調節和凈化，以及文化體驗。按照這個分類，上述討論的遊客吸引和遊覽品質等，僅僅屬於文化體驗類。但綠色基礎設施，有自己的運行規律，在大尺度下能提供的生態系統服務，能解決的生態問題，要遠比小型化的景觀帶來的益處多。比如一個面狀的城市公園，能提供更多的內部環境支撐起更多的環境敏感物種，如果為了避免大型化帶來的聚集效應，違反生態學本身的規律，對整體生態環境是沒有益處的。
另外還有一個重要的點就是，生態系統服務的供給和需求在地理上並不重合，非常複雜。比如城市中間有一個成功的景觀項目，慕名而來遊客來自全國各地，可以帶來大量的旅遊收入，以及房地產的增值，但這筆錢是區域性的，不會精準地回饋到周邊受這個項目影響的長期居住者，尤其是低收入租客；同時環境有外部性，即它可以給當地供給一定的生態產品，調節小氣候，對這個景觀的文化及空間品質並不感興趣的人，又可以享受到生態環境福利。所以從設計的角度人為的干預「景觀的士紳化」，在沒有充分的定性和定量研究之前，很容易得不償失。從這個角度上看，鼓勵分散式的小景觀，能起到的作用僅僅是代替一部分文化體驗功能，並不能完全取代完整的生態服務功能。
Eco-gentrification譯作「生態士紳化」要比「綠色高檔化」更貼切。因為最後為他買單的，並不完全是上層社會，也包括大量中產階層。典型的例子除了高線公園，中央公園，還有柏林的Templehof機場景觀改造項目等，幾乎涵蓋了高，中，低各收入階層。同時必須注意到，受影響的是低收入的租客，還是低收入的房屋持有者。這些都將影響議事的結果。
目前學界的觀點，整理下來，大多是從規劃程序上來介入的。比如提前的，長期的公眾參與；以及為了實現這個目的，建立更精準的經濟模型，視覺化的表達。
1. 在程序上，避免單一大玩家。低收入者應全程加入討論，並通過強化社區營造的自主性爭取一定的議價權。
2. 景觀研究者需要開發出更強有力的工具，監測，評估，預測一個景觀項目的各方面影響。並以此作為規劃，供決策者參考3. 景觀補償的全面實施（trade-off and compensation）。這個是最關鍵的。更多信息:Hamilton, T., Curran, W. (2013). From 「Five Angry Women」 to 「Kick-ass Community」: Gentrification and Environmental Activism in Brooklyn and Beyond. Urban Studies, 50(8), 1557-1574.Levere, M. (2014). The Highline Park and Timing of Capitalization of Public Goods.How Can we Revitalize Urban Neighborhoods without Gentrifying Them?這個問題很有趣，我們經常發現，很經典的改造項目到後來都是以本地居民遷出為故事的結尾，出現了學界所說的紳士化/貴族化問題。
但，個人認為這個問題在社會學上可能是不成立的，首先你要明白，高線附近整個住區在改造前是整體衰敗的，這個整體意味著醫院，學校，其它公共設施都要比紐約平均水平差。僅僅靠一個公園的改造，根本不可能滿足本地居民的人生追求。它只是個激發活力的起點，這意味著，如果不賣房，他們在這裡居住心情是好的，是能感到希望的；如果可以用比以前更高的價格賣掉房子，他們有了更多的在紐約打拚的資本。從這樣的角度來說，這個設計已經達到了兩個目標。
更何況對於紐約來說，它的目標是激活社區，提高品質，降低犯罪率。要降低犯罪率，肯定需要打散原有的利於犯罪的社會網路，一個神奇的辦法就是讓他們從別的渠道掙了錢，迅速主動脫離犯罪。從這一點來說，所謂貴族化也是有益處的。
至於文章所提到的適中的設計，我可以說不存在，設計對於不同階層都有不同的應對，但是每個階層都嚮往更上層的生活，設計為他們提供了升層的體驗，自然同層人口也會被吸引過來，這根本無法避免。
總而言之，我認為這篇文章就是無病呻吟！！草草的看了一篇文章。作者用了大半的篇幅說urban green多麼不好。然而沒有給出什麼好的方法。我個人覺得現在城市綠化的舉措其實一個「反城市進化」的措施。尤其是在紐約倫敦這種房價本來就飛漲的地方。
這類城市的房子因為整體需求高，所以價格高不可及。即便沒有HL，之前那些relocate的居民也未必付得起現在的房價。HL的意義更多是將一個原本廢棄的城市火車道重新創造了原本他不能給予一個城市的價值。
為啥說是反城市進化？並不一定說現在城市走過的道路就是正確的，但是城市為了發展剔除綠地蓋樓。現在發現大家對於綠地的需求越來越高了。又反過來想方設法的把綠的鑲嵌到城市當中。這才是反進化的過程。這個過程是需要償債的。城市要從經濟角度安撫那些relocator，而relocator也要做出離開自己家園的犧牲。很可惜是這些社會偏下層的人來承受這些。但這也是無奈的。
北京這方面做得非常非常的差。去外地出差對比多了讓我覺得北京是一個明顯路比樹多的地方。前陣子去武漢。一套新房坐落在江邊，樓前有一大片城市公園，才只要不到3萬。北京二環里隨便一個破地方就7、8萬吧。真應該先在二線城市佔個小地盤給自己老了之後留個後路。
說跑題了，希望有幫助。樓主還可以查查urban belt，是英國的法案。我非常佩服他們的遠見。在美國這種市場經濟主導的房地產市場里，紳士化是社區居住環境和配套設施提升的最佳表現。一些學者比較擔心紳士化會把原來的居民趕走，實在是瞎操心。這是學界左傾的結果。Stone的地租理論可以用來解釋紳士化的過程和邏輯。
事實上就是，原來的窮居民並不是什麼善良的好人。貧民窟和破敗的街區往往伴隨著人口結構的變化，毒品泛濫和黑幫橫行。我有同學去底特律做NGO，工作就是把被遺棄了的房屋（其實裡面住了流浪漢和毒販）拆除再重建或令作他用。可見，在美國做實事的人裡面（我就是在鄙視左翼的雅克布斯派），紳士化是一個城市復興的有效途徑。這根本就不是綠化的問題。meatingpacking的gentrification不是一天兩天的事情了，Highline是09年才開的，之前meatpacking的夜店和chelsea的畫廊已經很有名了，當然不否認Highline開了以後加速了這塊地方的地皮升值。但這裡就算不造Highline，離哈德遜河那麼近，遲早也得貴死，紐約就那麼點兒地，臨河的高檔公寓一幢接著一幢造，meatingpacking現在都快造不下了，已經往下東那個方向去了。
再舉個例子，皇后區著名的華人社區Flushing附近，舉辦過世博會的那個公園，好大一塊綠地啊，旁邊也沒見得多貴??所以歸根結底是個位置問題，還有歷史問題，meatpacking那邊本來是工廠區，不算居民聚居地，黑人也不那麼多，gentrify起來相對容易；但東邊和上面就沒那麼容易了，住宅區，以前就很亂，所以得慢慢來。
這個問題和我相關性很高，原因：1，喜歡Highline的概念和設計與執行；2，帶著老婆孩子住在Highline正中央旁邊新建公寓樓一年；3，做紐約地產的股權投資方面工作，與Highline旁邊比較有代表性的幾棟樓的開發商的Principal都比較熟，於是與建築師和中介也很熟
所以關於任何Gentrification，個人從利益上都是站在資本端的。住在West Chelsea的Highline旁邊帶健身房與屋頂沙發BBQ的新建公寓，使我自己成為了Gentrification的參與者。協助投資參與收購原有建築與租戶的開發項目，使我自己稱為了Gentrification的推動者。
但同時我對Gentrification的另外一面感覺複雜，因為住在Highline下，和太太帶女兒沿著Highline去14街的Chelsea Market買菜，享受9th／10th avenue上的美食，周末步行到west village購物，成為我們深愛生活的重要部分，這些部分裡面最有趣的都是各種各樣的local business。在這些地方工作的非外來高收入人口（酒保、門房、廚師、理髮師、書店店員各種各樣的local friends）與人情味 ，與這些精彩的local business從某種意義上，都是站在Gentrification的對立面，如果他們消失，West Chelsea與Highline的魅力也會消失一大半。
下面談談對Eco － Gentrification的個人見解：
1、所有人都希望住在環境更好的地方，在曼哈頓西部這樣的地方出現一個新的公園，設計又具有顛覆性，吸引大量資本與投資是必然現象2、投資是提前發生的，有空去看看highline的感謝銘牌，就會發現大量本地開發商的名字3、一個地區變酷後（West Chelsea）又變乾淨（Highline），有錢人都會大量進入，這是必然現象，資本主義社會決定4、曼哈頓的稀缺性對Highline的Gentrification有加倍效應5、只要是資本主義社會，都會是富人佔領最高價值資源，付出高溢價，中間一部分由政府拿走補貼給別人當然，我希望10年以後再回去，還可以看到la luncheonette餐廳還在原來的地方
La Lunchonette Will Close at the End of the Year鏈接：La Lunchonette Will Close at the End of the Year注意看開了28年餐廳老闆的最後幾句話："The High Line will be the cause of my demise""My landlord』s not a bad guy," "but how you can say no to offers of $30 million?房東也從來沒想過他的小房子有一天被拆掉會值3000萬美元，出租只值200萬。綠色高檔化不是說明這個方向是錯誤的，恰恰相反，因為綠色不夠，是稀缺資源，要推廣才能達到共同擁有。
說真的，每次走High Line，覺得遊客離建築都好近啊，要是我絕對得整日拉窗帘、沒有啥隱私嘛，為什麼有人喜歡住在那咯。
紐約 中央公園周圍的房子很貴啊 西湖旁邊的 很貴啊 福岡 大豪公園附近的很貴啊 甚至徽州宏村月沼周圍的房子 古代 你不是汪族中族長類的 你也住不了啊
自古以來.........
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